东原仁知服务盈转亏后的首季发力外拓

观点网 4月14日，东原仁知服务集团公布，2025年一季度外拓项目数量达到53个，新增服务面积高达351万平方米。

据了解，该公司期内新增的项目包括潜江武装部社会化保障项目、中集成都车辆园项目、万州五桥机场项目、上海外滩观光隧道项目、中国工商银行西安分行项目、杭州空港国际货运站项目、长沙山湖鹭岛住宅项目等，囊括住宅、城服、交通枢纽、写字楼、产业园等多元业态。

这一成绩对于东原仁知服务而言算是一个惊喜。

截至2024年，东原仁知服务在中国80座城市经营管理625个物业项目，总在管建筑面积约6200万平方米；已签订合约将为82座城市的648个物业项目中提供管理服务，总合约建筑面积约6940万平方米。

以在管面积算，东原仁知服务一季度新增面积已经达到去年末时点的5.7%，以合约面积算该比例则达到了约5.1%。

这份首季外拓大礼包，算是给过去一年的自己带来了些许安慰。

加码康养

2023年，东原仁知服务将原来物业管理、社区及非业主增值服务三条业务线重新分类调整为物业城市服务、美好生活服务以及涉外、科技、医疗等综合服务的三大板块。

2024年，调整后的三大板块合计实现收益15.3亿元，与上年基本持平，同比微增0.1%。

过去的一年中，该公司将一部分重心摆在了康养业务。6月，收购了上海常青社康养企业发展有限公司（简称“上海常青社”）约90.73%股权，价格为2800万元；11月收购了成都东煜宏商业管理有限公司（简称“成都东煜宏商管”）全部股权，作价5950万元。

两家收购标的，前者主要提供居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品；后者则持有成都成华区新鸿北支路4号1栋3至11楼物业约83.48%的所有权，该物业总面积约为8474.10平方米，并被东原仁知服务用于经营养老院。

经过这两笔收购，东原仁知服务的康养业务开始形成了一定规模，并在财报综合服务业务板块中新增披露了养老综合服务业务具体事宜。2024年，该子业务录得约5327.6万元的收益，占公司涉外、科技、医疗等综合服务收入的12.2%，占总收入的3.5%。

从各大业务板块来看的话，东原仁知服务最大收入来源仍是物业城市服务，2024年收益为8.8亿元，占总收益57.5%，同比增长0.8%；综合服务收益为4.37亿元，占总收益28.5%，同比增长0.7%；美好生活服务实现收益为2.14亿元，占总收益14.0%，同比减少3.8%。

图片来源：企业公告

从来源分析，东原仁知服务旗下物业城市服务源自迪马集团及其关联公司项目的在管建筑面积约为2148.8万平方米，占比约40.5%；源自独立第三方的项目的在管建筑面积约3150.9万平方米，占比约59.5%。

按业态来分，住宅物业在管建筑面积约为3975.2万平方米，占比约75%；非住宅物业的在管建筑面积约1324.5万平方米，占比约25%。

2024年，东原仁知服务录得毛利同比减少2.3%至2.08亿元，该部分减少与毛利率的下降有关。

年内，该公司物业城市服务录得毛利率同比保持持平为13.0%；美好生活服务录得毛利率为21.2%，同比下降0.5个百分点；综合服务毛利率为13.0%，同比下降0.9个百分点。

最终整体毛利率同比减少0.3个百分点至13.6%。

由盈转亏

利润方面，东原仁知服务出现了由盈转亏的状况，2024年录得年内亏损约为6164.3万元，而上年为盈利343.4万元；与此同时录得公司股东应占亏损约为6688.2万元，上年同期盈利252.9万元。

东原仁知服务方面表示，转盈为亏的变动主要由于贸易应收款项及其他应收款项减值所致。

2024年，该公司贸易应收款项却同比增长4.9%至7.14亿元，净增加3335.8万元；其中来自第三方的应收款项约为4.65亿元，同比增长24.0%，占比约65%；来自关联方的应收款约为2.49亿元，同比下降18.5%，占比约35%。

期内，东原仁知服务计提减值拨备规模1.19亿元，同比大幅增长173.3%，占比公司总收益比例的7.8%。期末，仍在账面上的贸易应收款项规模约为5.9亿元，高于资产净值规模，占总资产比例达40%。

公司指出，贸易应收款项及应收票据账面值增加主要是由于集团服务的部分客户现金流趋于紧张，造成贸易应收款项周转天数增加。

从贸易应收款的账面数据来看，东原仁知服务受到关联方的拖累有所减缓，但事实上或许并非如此，年内收购关联方资产被市场认为具有“反向输血”的嫌疑。

据悉，东原仁知服务去年收购的上海常青社和成都东煜宏商管均来自于关联方迪马股份。值得注意的是，在4月份的收购公告中，收购上海常青社90.73%股权的价格为2540万元，后于6月，买卖双方签订了补充协议，将收购价格上调至2800万元。

资料显示，上海常青社2022和2023年度财务分别录得净亏损（除税后）914.4万元和1482.4万元，截至2023年末的资产净值估计为2454万元。因此对于东原仁知服务而言，修改后的收购价明显属于溢价交易。

完成这两次收购之后，东原仁知服务似乎断绝了“购物”的心思，就在今年3月底，公司董事会决议修改了上市所得款用途，将原本分配予战略投资、合作及收购的约770万港元余额全部重新分配用于一般营运资金用途。

年内，东原仁知服务通过优化预付费用优惠政策，实现了预付物业管理费的业主数量增长，公司合约负债也因此录得同比增长13.8%至3.36亿元。得益于此，公司账面上的现金压力有所缓解。

去年上半年，东原仁知服务账上的现金及现金等价物曾减少近半至1.34亿元，但在年末时又回升至2.62亿元，还比2023年末的2.57亿元略有增长。不过，资产净值却从2023年末的5.07亿元降至2024年末的4.09亿元，一年时间减少近1亿元。

在未来打造第二增长曲线方面，东原仁知服务指出将积极开拓新赛道，重点打造特色领域的IFM能力。在此基础上，还将重点探索团餐和营养餐等新兴业务机会，针对工业园区、医疗机构等特定场所，提供健康、营养、高效的餐饮服务，满足多元化市场需求。

同时，集团将持续布局东南亚市场，依托区域经济快速发展的红利，深入挖掘当地市场潜力，寻找新的业务增长机会，实现新业务的突破与战略布局。

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