3月销售改善不明显，开发投资额连续下降39个月（2025年1-3月） | 月读数据【第86期】

销售没有明显好转，以价换量的势头正在改善

3月，商品房销售情况没有明显好转，单月销售金额和销售面积较1-2月提升微小，市场依旧平淡。具体而言，3月商品房销售面积和销售额分别为1.11亿平米和1.05万亿元，同比分别下降0.9%和1.6%。销售金额为2017年以来同期最低水平，销售面积为2016年以来同期最低水平。

1-3月，商品房销售面积和销售额分别为2.2亿平米和2.1万亿元，同比分别下降3.0%和2.1%，降幅较1-2月分别收窄2.1和0.5个百分点。进入2025年，累计销售金额跌幅开始小于累计销售面积，说明房企以价换量的势头正在得到改善。

根据3月70个大中城市商品住宅价格数据来看，70城中，24个城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨，较2月增加6个，与1月持平；10个城市二手房价格上涨，比2月份增加7个，房价的下行趋势正在缓慢修复。

库存方面，截至3月末，商品房待售面积约7.9亿平米，虽然较2月略有下降，但仍是历史次高。

当下销售情况之不理想、库存之高企，主要还是受到部分二线和绝大部分三四线城市拖累。一方面房企好卖的房子基本已经卖完，剩下的库存难以靠市场的力量消化；另一方面，房企更愿意争抢风险更低、更易去化，利润空间更大的热门城市的土地，对于三四线城市的库存不愿意碰也不敢碰。3月，北京、上海、杭州、成都等城市的热点区域地价不断被刷新，但区位相对偏远或城市能级较低的地块依旧冷淡就印证了这点。

预计4月，销售仍将呈现结构性恢复，其中，重点一二线城市将会继续取得相对较好的销售表现。

图表：2021.02-2025.03全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2025.03全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.03全国商品房累计销售额及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.03全国商品房待售面积

资料来源：亿翰智库、国家统计局

开发投资没有起色，单月开发投资额连续下降39个月

3月，开发投资仍处磨底阶段，新开工面积0.64亿平米，同比下降18.1%，降幅较1-2月收窄11.5个百分点。施工面积0.77亿平米，同比下降9.7%，降幅较1-2月扩大0.6个百分点。竣工面积0.43亿平米，同比下降15.6%，降幅较1-2月收窄4.1个百分点。单月开发投资0.92万亿元，同比下降10.0%，已连续下降39个月。

1-3月，房地产开发企业房屋施工面积61.37亿平米，同比下降9.5%，降幅较1-2月扩大0.4个百分点，拖累开发投资下行。其中，住宅施工面积42.72亿平米，下降9.9%。

房屋新开工面积1.30亿平米，下降24.4%，降幅较1-2月收窄5.2个百分点。其中，住宅新开工面积0.95亿平米，下降23.9%。

房屋竣工面积1.31亿平米，下降14.3%，降幅较1-2月收窄1.3个百分点。其中，住宅竣工面积0.95亿平米，下降14.7%。

1-3月，固定资产投资增长4.2%，增速较1-2月上升0.1个百分点，但相较2024年同期仍相差0.3个百分点。其中，基础设施投资同比增长5.8%，制造业投资增长9.1%。房地产开发投资总额为2.0万亿元，为2018年以来同期最低，同比降幅9.9%。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产开发投资下降继续拖累整体投资增速。

预计后市，房地产开发投资规模会继续随土地交易规模同步下降。只有当市场稳住，房企信心真正恢复的时候，开发投资规模才能真的“止跌”。

图表：2020.02-2025.03单月房地产开发投资、新开工面积同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.03房屋累计新开工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.03房屋累计竣工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.03房地产开发投资额累计值及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

国内贷款和个人按揭贷款降幅明显收窄，到位资金同比降幅维持在5%以内

1-3月，房地产开发企业到位资金2.5万亿元，已连续下降35个月，同比下降3.7%，降幅虽然较1-2月扩大0.1个百分点，但维持在了5%以内，是2022年以来同比降幅次低的水平。其中，国内贷款4441亿元，同比-2.3%，与1-2月-6.1%、2024年同期-9.1%相比，降幅明显收窄。个人按揭贷款同比降幅同样收窄较为明显，较1-2月收窄个4.7百分点至-7.0%。

4月11日，国家金融监管总局印发《关于促进金融资产管理公司高质量发展 提升监管质效的指导意见》，其中提出，做强做优不良资产收购处置业务，服务化解中小金融机构、房地产等领域风险。

《指导意见》通过引导金融资产管理公司聚焦不良资产处置和风险化解，为房企提供了更多盘活资产、优化债务的路径。短期来看，金融资产管理公司的介入有助于缓解部分房企的资金压力，尤其是保交楼和存量项目纾困方面发挥积极作用；长期来看，房企需通过提升运营效率和财务健康度，才能更充分地利用金融资产管理公司的专业化服务实现可持续发展。

2025年1-3月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款4441亿元，同比为-2.3%；

利用外资1亿元，同比为-83.2%；

自筹资金8168亿元，同比为-5.8%；

定金及预收款7335亿元，同比为-1.1%；

个人按揭贷款3373亿元，同比为-7.0%。

图表：2021.02-2025.03房地产开发企业累计到位资金及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

M2同比增长7.0%，M2-M1剪刀差收窄至5.4个百分点

3月末，广义货币(M2)余额326.06万亿元，同比增长7%。狭义货币(M1)余额113.49万亿元，同比增长1.6%。流通中货币(M0)余额13.07万亿元，同比增长11.5%。M2同比增速与2月末持平，M1同比增速较2月末上升1.5个百分点。

图表：2024.01-2025.03 M1和M2同比增速

资料来源：亿翰智库、中国人民银行

注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。

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