87折新房杀出一条路

作者 |骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

如果项目烂尾了，怎么救？

安居建业从恒大手中救下的春和府给出了答案。

87折“甩手”

最近位于坪山碧岭的春和府首推入市，252套80~89平精装住宅，备案均价约29388元/㎡，单价区间约2.56万-3.18万/平，总价区间约202万~282万。

这意味着，曾经恒大留下的摊子，真正被盘活了。

春和府的前身为正奇城市更新项目，由深圳市安和三号房地产开发有限公司操盘，该公司背后是兴业信托和安居建业集团。其中安和三号部分股权处于有效出质状态，质权人为兴业银行股份有限公司深圳分行。

深圳可以被救活的项目并不多，加上深圳旧改已经进入到“不改就可能被剔出旧改”的阶段，能被顺利救活真的算是幸运了。

恒大当初在深圳介入的旧改项目大约有18个，其中安居建业就接手了8个，包括南山区向南村、坪山区的正奇城市更新项目（春和府），龙华区的岳盟工业区（塘城一号）等。

但接手后，入市销售的并不多，春和府是其中之一。

据实地了解，春和府目前正在施工中，建设进度已经过半，主体出地面接近20层，预计交房需要到2026年年底。

但项目盘活入市，却向坪山的区域楼市扔出一枚深水炸弹。

据春和府项目海报显示，项目推售价格约2.2万/平起，与备案价的最低约2.56万/平相比，几乎打了87折。

这就意味着，春和府入市是踩着市场折扣的底线开盘。

对比10天前入市的天健瑞云府，一路之隔，均价就差了约3080元/㎡。

要知道，天健瑞云府210套76~89平精装住宅，备案均价约32468元/㎡，单价区间约2.85万-3.81万/平，总价区间约217万~339万。

虽然瑞云府最低总价优惠约186万起，对比备案价最低总价约217万，折扣约为86折，但对比之下，依然是春和府价格更低一些。

以89平同面积段为例，春和府72套89平户型备案总价区间约242万-282万，折后总价区间约，瑞云府30套89平户型备案总价区间则约为319万-340万。

折后春和府89平户型总价约209.95-244.66万，而瑞云府89平户型总价约273.43-291.43万，折后起步总价相差约63.48万。

当然，二者之间有得房率，社区综合配套，装修标准差距，价格上体现出差异属于正常，但对市场来说，价格的差距就是标尺。

更重要的是，春和府几乎拉低了整个片区的价格，让坪山碧岭马峦区域的新房均价从“4字头”，正式进入“2字头”阶段。

如果过去2.2万/平起步的价格只能选择坪山的边缘地段或者龙岗区域的边缘地段，如今可以选择坪山的中心区域了。

开盘价格低出平均，实际上低价的背后，是项目自带的短板。

首先项目周边聚集了众多竞品楼盘，有很大的竞品压力。

一路之隔的天健瑞云府相比之下，产品也有一定的优越性。

春和府得房率约73%，而瑞云府得房率约79%；春和府容积率7.25，瑞云府为4.75；春和府是7栋40-45层高住宅，2梯5户/3梯5户/3梯6户/4梯7户设计，瑞云府是8栋32-36层高住宅组成，3梯7户或3梯6户设计。

对坪山区域的新房而言，超过7的容积率，密度就算是比较高了。

从楼盘实地情况来看，项目楼间距相对比较窄，楼栋之间的距离仅22.88米或25.9米，低楼层的采光和通风可能会受影响。

居住密度大，缺少地面花园，舒适度可能会打折扣。

其次项目周边被工厂和民房包围，城市界面一般，升级改造需要不少时间。

周边商业配套基本都在建设中，且基本集中在坪山河东侧。

由于需要过河，步行到还在建设的佳华沙湖广场的商业街区约1.5公里，步行到天虹商场约1.8公里，未来社区商业需求依赖更多的是项目自带的集中商业后期招商运营。

另外，项目近距离靠近东部过境高速，目前东部过境高速在建设中，景观及未来噪音有一定影响。

更重要的是，购房群体所依赖的轨道交通中，距离最近的地铁站为锦龙站，步行约2.2公里，已经超出步行的舒适时长。

距离在建的19号线新围站大约1.7公里，步行时长同样超出舒适范围，且通勤南山、福田核心区域的时间较长。

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