重庆这2类房子掉价严重？尽量远离

从21年的高峰期算起，24年相较21年跌幅约16.66%。

我未找到21年中旬单月高峰期相对准确的数据，下图数据仅供参考，21年6月是相对高点，成交均价14339元/㎡，最新25年3月重庆二手房成交均价是10390元/㎡，跌幅27.5%，这与大家体感的30%跌幅就比较相近了。

价格是呈正态分布的，整体跌幅27.5%，所以有些房子可以做到逆势上涨，有些房子可能甚至下跌幅度超过50%。

重庆过去4年有两类房子掉价严重，注意我不是在唱空，只是希望通过我的分析帮大家的选筹提供一些参考。

正如投资界大师芒格曾说过：我如果知道我会死在哪里，我永远不会去那里。

01

新区边角料

重庆过去10多年在大力开发新区，因为核心区土地稀缺，且楼盘大多高容积率，重庆人口又迅猛增长，核心区大规模开发不现实，拆迁速度慢且耗钱，于是重庆东西南北各个新区如雨后春笋，攻城略地，迅猛发展。

同时当时市场火热，大家购房热情高涨，抢房大战此起彼伏，TZ客也蜂拥而至，早期买了新区，比如照母山、西永、大学城的赚钱效应明显，一房难求，再加上各种新区概念炒作风气。

于是乎很多人买房就病急乱投医了，不去深度研究板块的内核价值，来不及考虑那么多了，先上车再说，导致高位站岗，亏损严重，其中最典型的就是新区边角料。

其实哪怕是现在，如果你预算不高，总价只有50-100万预算，还想买个新点的大房子，你就只能选新区，但选新区一定要选新区的核心位置，轨道、商业、书包核心配套扎堆聚集的地方，而不是新区边角料。

举几个板块的例子：

空港中国摩，高峰期大概1万多的价格吧，现在便宜的房子4000多。

蔡家万科十七英里，高峰期接近2万的价格，当时各种吹嘘，户型设计好不得了，现在整体均价也就9000多。

璧山融创城，高峰期说璧山要起飞，科学城规划，第二机场，新房高峰期8000多的价格，现在整体均价也就3000多。

其他案例我就不列举了，还有不少，血淋淋的案例，大家一定要谨记再踩这些坑。

给大家的建议是：

1）新区的边角料一定不要买，离轨道远，周边啥子配套都没有，商业、书包等等，且人气极差，无购买力支撑。

2）买所见即所得的板块房子，现在买房大家千万不要听人家画饼，讲规划，你就买你眼睛看的见的东西，且已经兑现的东西，因为现在土地不好卖了，ZF的米米是有限的，带来很多新区的配套兑现周期越来越长。

02

核心区老破旧

相对而言，核心区老破旧的跌幅比新区边角料要好一点，毕竟买房买的是地段地段还是地段。

但是整体来说，重庆核心区老破旧房子掉价也比较严重，为什么呢？

1）重庆老房子供应量较大，重庆21年之前每年的土地供应过于夸张，多年位居全国第一，致使重庆的老房子很多。什么叫老房子？给大家一个分界线参考，房龄在15年以上就算，对应就是2010年前交房的房子，这些房子数量太多了，一点不稀缺。

2）重庆老房子居住体验较差，因为重庆核心区山地地形，土地稀缺，但人又很多，于是只有把容积率提高，大多小区修的又高又密，山坡坡上面修房子是常规操作，很多都是“筒子楼”，3T8户、3T12户的房子一抓一大把。

重庆以前酸雨天气，导致房子房龄老了，外立面看上去就很旧，很多园林破破烂烂，电梯经常出问题，社区圈层也不咋的。

加之这些老房子大多数形成聚集区，带来整个板块城市界面都很老，老破旧聚集，整体的居住体感就很差。

也举几个板块的例子：

弹子石中海国际社区一期：房龄15年，高峰期接近2万的价格，22都还有1.44万/㎡的价格，现在整体均价也就9400多。

石桥铺富州新城：房龄17年，高峰期1.3万+价格，现在整体均价也就8500左右。

土湾保利康桥：房龄15年，高峰期1.3万+价格，现在整体均价也就8900左右。这个小区我非常熟，之前买过，正是因为房龄老了后，高峰期果断卖掉。

综上，建议大家在重庆买房尽量要规避这两类房子：新区边角料+核心区老破旧，特别是TZ的朋友要尽量远离。如果你是自住，预算不高，买新区也要买新区的核心位置；如果你是自住同时还想让房子保值增值，尽量买核心区的新房或者次新房。