朱孟依原地踏步20年，合生创展跌回“百亿”

　　回顾中国房地产市场20年，合生创展一直担负着“地产航母”的美誉。

　　2004年11月27日，在北京合生三周年庆典上，合生创展宣布年度销售额突破100亿，成为首家“百亿房企”。

　　当时，王石将其称为“中国房地产航空母舰”。之后，合生创展在行业内崭露头角，展现出强劲的发展势头，同期万科的销售金额仅为91.6亿元。

　　此后，市场格局不断变化，众多房企迅速扩张规模。万科、恒大、碧桂园等规模已超六千亿，而合生创展的销售额却一度徘徊在百亿左右。

　　直至2018年，合生创展才再次突破百亿，实现149.75亿的战绩。2021年，其销售额达422.99亿元，达到巅峰。

　　如今，随着行业下行，合生创展再次交出“百亿”答卷。

　　2024年，合生创展集团销售及预售合约出售的物业总额达166.29亿元，与2023年的325.83亿元相比下降48.96%。

　　尽管面临销售额的波动，合生创展在其他方面也有一定表现。2024年其营业额约378.34亿港元，较2023年的342.92亿港元有所增长。

　　这一年，合生创展的核心利润从2023年的23.14亿港元增至31.23亿港元。然而，股权持有人应占净利润从2023年的2.92亿港元大幅下降至2024年的1.2亿港元。

　　1992年成立的合生创展，于1998年在香港联交所主板上市。2004年，合生创展迎来高光时刻，销售额突破百亿大关，成为国内首家销售额超百亿的房地产公司。

　　彼时风光无限，合生创展被王石比为“中国房地产航空母舰”，与恒大地产、碧桂园、雅居乐、富力并称地产界“华南五虎”。

　　2004-2008年，合生创展的销售在100亿元上下徘徊，虽然市场环境有所波动，但依然保持着行业领先者的地位。

　　2009年，房地产市场快速反弹，合生创展的年销售额近150亿元。之后，合生创展却陷入了漫长的业绩徘徊期。

　　从2010年至2017年，合生创展销售额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元，在百亿规模左右挣扎。

　　这段时期，合生创展曾经的行业领先优势逐渐缩小，与“第一梯队”房企的差距越来越大。

　　直到2018年，合生创展的销售业绩才迎来转机，合约销售金额约149.75亿元，与上年同期相比增长约62.28%，重回百亿阵营。

　　此后，合生创展积极调整战略，加大项目推售力度，优化产品结构，销售规模逐步扩大。

　　2021年，合生创展取得了合约销售总额约422.99，同比增长21.51%的佳绩，销售规模达到巅峰。

　　然而，市场风云变幻。2022年，其销售及预售合约出售的物业总额降至325.79亿。到2023年，这一数据为325.83亿元，与2022年基本持平。

　　进入2024年，合生创展销售规模出现大幅下滑，总合约销售金额仅约166.29亿元，同比减少48.96%。

　　回顾过去20年，合生创展曾经有过辉煌的高光时刻，也经历了漫长的低谷徘徊，但最终坚守住了百亿规模。

　　在披露业绩的同时，2024年年报也揭开了合生创展面临的债务困境。

　　财报显示，截至2024年末，合生创展未能按约定还款日期偿还本金及利息合计约9.41亿港元的若干借款。

　　值得一提的是，这并非独立的违约事件，间接导致导致其约92.69亿港元的若干银行及财务机构借贷触发交叉违约。

　　在借贷方面，合生创展短期银行及其他借款总额约250.37亿港元，而现金及其现金等价物约84.49亿港元，资金缺口明显。

　　从债务总量来看，2024年合生创展负债总额为1579.67亿港元，较2023年的1877.09亿港元虽有所减少，但债务规模依然庞大。

　　在债务结构上，主要以流动负债为主，占总债务的比例较高。其中一年内到期的短期债务有250.37亿港元，而账上现金及现金等价物远不足以覆盖短期债务。

　　从现金流角度分析，2023年和2024年上半年合生创展筹资性现金流持续净流出，分别为-169.01亿港元和-17.33亿港元，这表明公司融资渠道遇阻，再融资压力较大。

　　面对合生创展的债务问题，评级机构迅速做出反应。4月1日，惠誉将合生创展集团有限公司的长期外币发行人违约评级以及高级无抵押评级从“B”下调至“CCC-”，回收率评级为“RR4”。

　　惠誉指出，下调评级主要是由于债务偿还总额超出预期，合生创展集团的流动性状况已经恶化，且其持续履行短期财务义务的能力存在重大不确定性。

　　在危机之下，合生创展表示，集团正积极与违约借款的相关贷款方协商债务重组方案，试图通过与债权人的沟通，争取更有利的还款条件，缓解短期偿债压力。

　　另外，合生创展还积极与多家现有金融机构就部分借款的续期进行磋商，以延长债务期限，优化债务结构。

　　作为曾经的“华南五虎”之一，合生创展一向保持低调。随着新掌舵人朱桔榕接班，其风格大变。

　　2020年1月13日，合生创展发布公告，朱孟依辞任董事会主席及其他职务，其女儿朱桔榕接任董事会主席，标志着合生创展正式步入“二代接班”时代。

　　朱孟依作为合生创展的创始人，自1992年创立公司以来，带领合生创展取得诸多辉煌成就，1998年成功在香港上市，2004年成为国内首家销售额突破百亿的房企。

　　朱桔榕毕业于中国人民大学金融学专业，2006年就加入合生创展集团。在父亲的悉心培养下，先后担任总裁助理、执行董事、常务副总裁、副主席等职务。

　　朱桔榕接班后，合生创展在经营风格上发生显著变化。在投资策略上，朱桔榕发挥金融专业优势，积极拓展股权投资业务。

　　2020年6月和7月，合生创展与ScientiaTechnologiesLimited签订新股认购协议，合计认购价款6亿美元，占其已扩大发行股本的7.407%。该公司为中国平安旗下赛安迪科技，主要业务是平安智慧城。

　　此外，合生创展还投资了平安保险、平安健康医疗、汇丰控股、中国移动、小米集团等蓝筹股，为公司带来可观利润。

　　土地市场上，合生创展一改往日“慢周转”的保守风格，变得更加积极主动。

　　2019年开始，除大力布局旧改项目外，在土拍市场也动作频频。2019年7月，合生创展以9.36亿元连摘两宗江门地块；8月，收购新城控股旗下杭州江干区一宗宅地。

　　除此之外，合生创展还在北京丰台区拿下高价地，创造丰台区乃至北京南城新的高价地纪录，随后拉入世茂、金茂合作开发，打造合生Top级“缦系”产品等项目，被业界称为“分钟寺三兄弟”。

　　朱桔榕接棒后的合生创展，虽然在发展风格上的转变已取得一定成效，但也面临诸多挑战。房地产市场竞争激烈，调控政策不断变化，行业整体下行压力较大。

　　在这样的大环境下，合生创展需持续优化业务结构。如在债务方面，2024年末出现债务违约情况，需积极与债权人协商，妥善解决债务问题，缓解资金压力。

　　不过，朱桔榕展现出的积极变革精神和创新思维，让市场对合生创展的未来仍充满期待。