房贷打破信仰？

如果把“止跌回稳”拓展为一句话，那么应当是，“停止下跌，回归稳健增长”。

当“隔壁老王”开始提前还贷，“楼下张三”开始断供，房贷不可避免的迎来新变化。

尤其是2024年，个人住房房贷与对公房贷的风险走出不同的两种趋势，以往被认为是最佳资产的个人房贷不良率上升，六大行无一例外。

同样的现象也发生在大量股份行和主要城商行身上。比如2024 年末，招商银行个人住房贷款不良率为 0.48%，较上年末上升 0.11 个百分点。

这真的是房贷的艰难时刻。

1、两潮一价

为什么会出现这种现象？我们认为与两个“潮”和一个价格有关。

首先是提前还贷潮。

能够提前还贷的人对于银行来说是优质客户，也是过去几年里在经济承压环境下的幸存者，他们普遍把提前还房贷看作是“买理财”，因为市面上基本没有能够保本，并且收益高过房贷利率的产品。同时，受大环境影响，这部分优质客户投资实体行业的热情也在减弱，所以提前还贷成了是最好的理财方式，更有甚者是拿消费贷置换房贷。

其次是断供潮。会断供的人是提前还贷的反面，特点不做赘述，他们是不幸的。

提前还贷意味着房贷的优质客群被不断抽离，断供意味着房贷风险会不断暴露，再叠加一个价格因素就是房价。

房贷有几个安全垫：第一是首付，第二是月供带来的贷款本金下降，第三是借款人的月收入（原则上远超过月供）和对信用的珍视。

但这几个安全垫都会被房价下跌击穿。

这几年，“止跌回稳”频繁出现。我们认为，任何商品的价格极少存在绝对的“稳”状态。高度不标准化的房地产，尤其是不断老化的二手房市场更是难有“稳”字出现，房价在绝大多数情况下，只有两个走势：涨或者跌。

所以我们认为，如果把“止跌回稳”拓展为一句话，那么应当是：“停止下跌，回归稳健增长”。

只有回归稳健增长，首付和月供铸造的安全垫才牢固，只有稳健增长，借款人才有动力和财产性收益，安全垫才会更加牢固。

但稳健增长不是疯涨，只需要涨幅能对标理财收益或者物价上涨速度，就能让房地产重回健康轨道，毕竟房子还有消费的属性。

疯涨会让房贷和经济环境进入另一个风险的极端，我想这也是为什么高层强调“回稳”而不是“回涨”的原因。

另一个关于房贷的大变化是，2024年个人住房贷款余额下降，六大行中有四家房贷余额下降。

央行发布数据显示，个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。这是银行意识到房贷风险，而主动压缩吗？我们并不这么认为。

虽然不良率飙升，但在房贷不良率依然处于低位、低于整体水平，这还是在房贷余额下降，不良率分母变小的影响下，要知道其他类型贷款余额可都是增长的。

房贷虽然进入了艰难时刻，但还是好资产，尤其是新增房贷。

无论是提前还贷潮还是断供潮对房贷的影响更多是在存量中，而不是增量。相反增量房贷会更具韧性，因为这部分客户出现“两潮”的概率相对不高、很多是出于改善、置换需求，并且一定会踩中经济复苏的周期。

2、春天只差一个火星

房贷下降更多还是房地产市场的影响，国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积 9.73 亿平方米，同比下降 12.9%，其中住宅销售面积下降 14.1%。

房地产会一直萎靡吗？我们认为不会。

当前二手房市场已经出现了回暖趋势，多家市场机构发布的最新数据显示，2024年，全国重点城市二手房成交近130万套，同比增长约9%，为近5年新高。

那么，个人房贷会随之回暖吗？从余额的角度讲，我们认为不会出现爆发式增长。

如果以消费品的眼光看房子或者房贷，其逻辑无非是量价，价格正如上文所述，我们认为会稳健增长，但量很难，人口问题是房贷余额绕不过去的问题。

但从贷款价格的角度讲，当前房贷已经处于十分宽松的情况，随着房价增长，房贷利率也会迎来一定的空间。虽然2024 年全国新房成交均价同比下降 7%，但核心城市如北京、杭州优质项目价格企稳。

从资产质量的角度讲，个人房贷潜力巨大。核心逻辑还是房价，只要房价止跌并稳健上涨，那么两潮带来的资产质量压力将逐渐减小，不良率降低，大量拨备释放，将助力银行业利润的增长。

同样的，个人房贷的另一面是银行对公的房地产贷款，如果个人房贷回暖了，那么也就意味着房地产贷款的压力小了。央行数据：2024年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。

综上，银行业距离春天只差一个火星，这个火星就是房价上涨，至于火星什么时候会出现？应该不远了。

此时房贷的艰难时刻，也是银行业的触底时刻。

注：图表由AI生成，如与实际数据不符，请以实际数据为准。

累了就看个爽剧吧。