有钱人正在收购“步梯房”？内行人说了实话，太真实了

有钱人正在收购“步梯房”？内行人说了实话，太真实了。

这段时间收到不少中介朋友的反馈，很多有钱人都将目光转向了步梯房，特别是想买北上广深一线城市核心区域的多层住宅。不少网友对此现象感到很诧异，步梯房没有电梯，上下楼不方便，建筑风格上也没有高层住宅那么时尚，无论是出租还是自住，看起来并不是很划算，为什么大城市的楼梯房又变成了香饽饽呢？

对此，业内人士表示，大城市的楼梯房在房价高企、容积率飙升的现代都市中存在一些独特的优势，让我们来一起了解一下。

第一，公摊面积小，得房率高。大城市的高层住宅受到地价高昂的影响，公摊越来越大，根据《2022年中国主要城市住宅公摊系数报告》，一线城市电梯房平均公摊面积在25~30%。部分超高层甚至达到35%，而楼梯房的公摊面积一般在10~15%之间。

比如上海内环的90年代楼梯房，建筑面积80㎡的房源，实际得房面积约75㎡，而同区域的电梯房要实现得房面积75平，基本上要购买100平的房子才能实现。北京朝阳劲松片区的老旧楼梯房，60㎡的两居室实际可用面积与电梯房80㎡的房子相当，总价却低了20%以上。楼梯房的实际使用面积更接近产权面积，对预算有限的家庭来说，生活体验更好。面积大一点的房子可以给孩子设置一个单独的书房，也可以增加更多的储物空间。

第二，交通便利，配套成熟。大城市核心区的楼梯房，多建造在2005年之前，地段比较好，比如广州越秀、深圳罗湖的楼梯房，步行10分钟可达地铁站的比例超过70%，周边学校、医院、超市配套都比较丰富。上海静安区南京西路附近的楼梯房，尽管房龄超过30年，但因为临近静安寺商圈，租金回报率一直稳定在2.5%以上，要高于郊区的新房。

第三，步梯房依然存在升值潜力。很多楼梯房因为划片优质学校而存在保值空间。这一点在北京，上海，杭州等城市十分明显。很多城市的步梯房进入了旧城改造阶段，不仅会给老旧小区加装电梯，还会粉刷墙壁，维修水电气设施。

比如北京海淀区中关村部分80年代的楼梯房，装了保温层、更换管道之后出租更加便利。除了老旧小区改造之外，步梯房相比高层住宅，拆迁成本低，被拆迁的概率还是比较大的，比如受市政规划影响以及开发商看看中的黄金地段，该地块的拆迁可能性比较高。黄浦区乔家路地块2022年部分步梯房的拆迁补偿价超过10万元每平方米。

第四，生活成本低，社区氛围浓。楼梯房的物业费通常在0.5~1元每平方米每月，不到电梯房的一半，而且没有电梯维护的额外费用。另外，很多老旧小区过去是单位大院，社区关系和谐。例如重庆渝中区七星岗的步梯房小区，居民自发组织茶话会，这种社区氛围在高层住宅中是十分少见的。

第五，居住属性强。楼梯房因为总价低，容易出租，成为以租养贷的热门选择。比如深圳福田区上下沙的楼梯房，50㎡户型的月租金可以达到4000~5000元。相比新房的高层住宅，租售比要划算很多。另外，不少有钱人认为，把钱传给子女，再过十几年前的购买力会下降，但如果购买几套步梯房传承给子女，长远来看或许是一个不错的选择。

所以步梯房的价值在于用时间换空间，在城市土地稀缺的背景之下，步梯房具有低公摊、高配套的特性，成为刚需上车的一个划算的选择，比如对年轻刚需族来说，可以用距离换空间，上海彭浦新村的楼梯房，不到300万元就可以买两居，同等预算在外环可能只能买到一居的电梯房。对学校要求比较高的家庭来说，可以用舒适度换取教育资源。

但是内行人士也提醒大家，需要注意楼梯房的劣势。比如爬楼不便，停车位紧张。如果有购买步梯房打算的，有内行人提出4个建议。

一是在楼层上，选择2楼、3楼这样的楼层是比较好的，既容易出售也容易出租。相反，如果是顶楼，挂牌价就要下降。二是尽可能选择物业管理比较规范的小区。

第三是选择配套齐全些的步梯房。第四，要考虑房龄，房龄超过30年的可能影响贷款成数。