“千亿华发”凭什么穿越周期？

原创 刘博团队

2024年的房地产市场充满挑战，全国商品房销售额明显下滑。

然而，在今年上市公司财报季，一个引人注目的现象是：2024年全国销售金额TOP10房企榜单中，出现了三个新面孔：华发、越秀和滨江。

尤其值得关注的是华发股份，其行业排名一举跃升4位，首次跻身行业前十。

作为一家总部设在珠海的地方国企，华发究竟凭借何种功力，在去年艰难的市场中实现全国前十的跨越？

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穿越周期的密码

当不确定性成为市场常态，企业的长期生存与发展需要两大支柱：准确的战略方向判断和坚实的财务基础。

华发股份之所以能跨越市场周期，正是在这两大品质上展现出卓越表现。其最新的2024年报显示：

1、销售规模坚守千亿：面对市场下行压力，华发股份2024年实现全口径销售额1054.44亿元，连续五年稳居千亿阵营，行业排名晋级TOP10。

2、财务安全边际稳固：“三道红线”持续保持绿档（剔除预收账款资产负债率62.37%），债务结构健康（长期有息负债占比84%），综合融资成本进一步下降26个基点。在融资受限的大环境下，华发不仅稳住资金链，还实现融资结构优化，体现“国企稳健派”。

3、投资聚焦高能级核心：华发股份始终坚持“聚焦核心城市、核心地段”的投资战略。2024年新增的6个项目均位于上海、广州、成都、西安等一线及强二线城市。这种精准布局不仅确保了土储质量，也抓住了结构性市场机遇。截至年末，超1200万方的总土储为其后续发展提供了充足弹药。

4、“1+3”多元协同发展：以精品住宅为主业，协同发展商业运营（租金收入同比增长15.41%）、物业服务（物业收入同比增长18.85%）及上下游产业链（设计、装配式建筑、长租公寓等）。这种围绕主业的多元化布局，不仅提升了综合竞争力，也为企业增加了穿越周期的缓冲垫。

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“科技+好房子”引领行业方向

当“好房子”从口号走向标准，率先定义并实践者，将掌握下一轮竞争的主动权。

早在2024年，华发就积极响应国家号召，在业内首发“华发科技+好房子”产品体系技术标准，探索好房子的发展方向。

当行业还在逐条解读政策时，华发已进化到"标准之上的标准"，秉持“四方面十五优”产品标准，打造集“超级舒适、超级智慧、超级绿色、超级安全”的“科技+好房子”，每一步都能走在时代之先，引领未来潮向。

华发·珠海湾作为珠海首个“华发科技+新一代好房子”项目，首日接待量便破千人，围观轻松突破亿次。

从超百得房率的户型设计，到无人机配送、AI管家、全屋智能等智慧场景落地，再到垂直立体园林、全龄友好社区的打造，珠海湾不仅展示了“好房子”的可落地标准，更是在为中国式“好房子”提供“珠海方案”，重塑市场对未来人居的想象。

华发珠海湾效果图

华东大区的苏河世纪项目作为“好房子”典范案例被东方卫视报道，该项目以超低能耗建筑为核心特色，用实实在在的品质向市场交出了一份令人信服的答卷。

苏河世纪登陆东方卫视

告别规模狂奔，行业进入品质竞争时代，“产品力”成为房企的核心竞争力。当市场充斥着“标准品”时，华发选择做“精品”甚至“孤品”。这不是情怀，而是对市场分化趋势的精准把握。

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区域深耕爆发：战略穿透力的最佳印证

如果说精准的战略和领先的产品力是华发穿越周期的“道”与“术”，那么其在关键区域市场的表现，则是验证这一切成功与否的“试金石”。

当我们审视华发股份的业绩构成时，区域护城河的经营实力，可以作为观察华发的一个独特视角。

华发股份2024年度报显示，华东大区全年实现销售461.73亿元，销售占比 43.79%，为公司销售奠定基石。

我们梳理了历年华发股份的年报发现，从2019年开始，华东大区的销售收入一直都占了公司的“半壁江山”。

华东作为中国经济最活跃、居民购买力最强的区域，不仅拥有全国最大的房地产市场容量，更以其完善的市场机制和高度市场化的竞争环境，成为衡量房企综合实力的关键战场。

与行业内多数房企“华东=江浙沪”的划分不同，华发股份的“华东大区”（以下简称“华东大区”）突破传统地域界限，构建了一个横跨东部、辐射中部、北部的战略版图。

华东大区自2014年首入上海以来，十年间相继布局上海、南京、杭州、苏州、无锡等核心城市，累计开发超过70个高品质项目，并于2023年整合北京、西安城市公司，坚定聚焦高能级城市热点板块的布局战略不动摇，在10个主要城市稳健运营，高效成长。

发展格局示意图

华东大区取得成绩印证了华发“聚焦核心城市、核心地段”战略的有效性。其重仓的城市，如上海、南京、杭州、苏州乃至西安，均是当前房地产市场中相对坚挺、具有较强韧性和发展潜力的核心城市或区域中心。

具体来看：

上海事业部深耕十载，多年蝉联市场TOP3，2025年开年即取得“开门红”。

从最初的落子，到如今在静安核心（如北站风貌别墅）、G60科创走廊（如松江洞泾）、大虹桥（如青浦赵巷）、张江科学城（如浦东周浦）等城市科创节点上均有布局，实现了近30个项目的多点开花，覆盖了从刚需到顶豪的各个能级。

华发华东大区 上海项目实景图

南京公司自2017年进驻以来，从2021年全口径业绩排名第11逐年攀升至2025年一季度南京房企销售TOP2。

八年深耕，布局16个优质项目，打造5个板块销冠，如河西的金陵月华，江宁核心区的嘉和华府、铂萃云湾、紫京四季，燕子矶的万象天地等。

苏州公司除了超级大盘华发中央首府项目实现套数、面积和金额的三冠王，积极参与政府纾困、持续输出行业代建、光伏新能源、现代设施农业等。

苏州公司目前为止已经外接4个代建项目，其中四季听澜24年首开即创10秒售罄纪录，25年加推4秒清盘，三批次8秒清盘，三开三罄。2025年第一季度别墅类项目苏州市成交套数TOP1，相城区套数、面积、金额TOP1。

四季听澜实景图

云湖璞院以约1.1超低容积率，规划联排、叠加别墅，以纯粹产品形态，吸引无数高端改善客群。2025年一季度相城区别墅成交面积、套数、金额三冠王。

云湖璞院实景图

西安公司：华发·利君|都荟城央2024年荣获主城区商品住宅项目销售套数TOP2, 同时西安房管局网签数据显示在城西置业人群中，每3个购房者，就有1个选择安家华发·利君|都荟城央。

这是当之无愧的“城西红盘”和“城西顶流”。此外，位于城市中轴的豪宅作品锦宸赋也即将亮相，从流量红盘到塔尖豪宅，华发的操盘力游刃有余。

华发·利君|都荟城央实景合成图

除了对城市能级、区域能级的战略布局和深耕，华东大区的产品力、配套力、服务力都展现强大市场竞争力，深受业主信赖。

产品力

如南京的金陵月华，当有业主提出更倾向浅色调的电视背景墙石材时，华发迅速响应，组织团队与业主代表共同选样；联发华发·嘉和华府，为了提升公共区域的质感，甚至主动在车库顶部升级采用了与顶级豪宅金陵月华同风格的发光云石。

金陵月华实景图

华发·虹桥四季，引入华为全屋智能系统，让家变得更聪明、更便捷；华发·海上都荟，连地下空间的入户大堂都舍得用透光云石吊顶、意大利进口奢石墙面，并配备恒温空调系统，让每一次归家都充满仪式感。

还有海上都荟备受好评的LDKG一体化设计（客、餐、厨、阳台/花园整合），通过优化承重结构，不仅仅是打通了几个空间，更是打破了传统格局的束缚，赋予了生活场景更多可能性。

配套力

华东大区不仅建造住宅，更致力于整合华发旗下多元产业资源，打造全维度的生活配套。

商业赋能：绍兴的HFC金融活力城，以约175万方的超大体量，集合了住宅、商业（约7万方华发商都，采用MALL+BLOCK模式）、文化、娱乐等功能；太仓华发广场作为社区型购物中心，提升了区域商业品质和活力。

绍兴活力金融城鸟瞰图

文体旅配套：无锡华发中央首府创新性地引入国际标准的体育场馆（无锡国际网球中心），并由华发体育运营，引入国际赛事，极大地提升了社区乃至城市的文体生活品质和形象；太仓华发铂尔曼酒店的落成，则是华发集团与雅高集团强强联合的成果，提升了区域高端商旅服务水平。

华发·中央首府国际场馆实景图

服务力

交付：华东大区建立了一套严苛的交付流程：交付前3-6个月，房修团队就提前介入，进行风险排查、"一户一验，力求在交付前完成95%的问题销项。交付现场实行“多对一”一站式服务，400多人的快修团队随时待命。

比如预计今年交付的华发四季河滨，早在去年6月就举行了工地开放日活动。不同于一些房企“走过场”的开放日形式，华发工程师现场悉心讲解设计、施工细节，并耐心记录业主意见，积极满足合理诉求。

这一系统在南京市场成效显著，2024年集中交付了4个项目近3900套房源。多个项目凭借过硬品质，作为华发股份高品质交付项目，获得了市场和业主的普遍认可。

华发华东大区 无锡、南京、常熟、北京交付现场

物业：在已交付社区推行“常住常新”计划，每年开展“春风行动”、“夏雨行动”，这不是走形式，而是根据前期收集的业主反馈，有针对性地对公共区域进行维护升级，比如翻新公共设施、升级照明系统等。

社群：基于兴趣爱好打造“荟生活”社群，比如上海颇具人气的业主篮球社，南京金陵月华的艺术社群、运动社群、亲子社群等等。

华发股份在战略布局、市场深耕、产品配套服务等多极精准发力，是其强大竞争力的源泉，也是华发股份穿越周期的核心支撑。

而观察华发股份“华东现象”的过程中，可以看到在行业调整期，房企凭借战略定力和精细管理，构筑起区域护城河，也能走出高质量发展之路。