昆明第四代住宅的首场考试已经交卷了

上周末（4月12日），邦泰观云开盘，这是昆明首个正式开卖的第四代住宅项目，也是今年昆明第一个新开楼盘，市场关注度很高，被看成是观察第四代住宅市场接受度，以及今年楼市走势的风向标。

邦泰观云开盘首日的表现不错，邦泰自己发布的信息是“劲销2.56亿”。根据克而瑞的周报，邦泰观云开盘当天卖了49套，去化率34%，虽然不能和去年的邦泰·悦九章·彩云相比，但也是个不错的成绩，毕竟邦泰观云价格不低，户型又大，总价摆在那里。

邦泰观云能够赢得开门红，除了第四代住宅的最大卖点之外，价格是个很重要的因素。在开盘前，项目对外放风的价格是2.3万到2.5万，但实际开盘价格却是1.7万-1.9万，比放风价低了不少。由于邦泰观云是精装修，又是第四代住宅，得房率很高，地段配套都不错，这个价格还是很有竞争力，开盘业绩也证明了这一点。

只是不知道邦泰观云开盘价大大低于放风价，是邦泰的一种营销战术，还是根据前段时间样板区开放后获得的市场反馈，及时进行了调整，总之效果是达到了。

如果不考虑开盘前的放风价，邦泰观云的实际开盘价其实不算意外，项目本身的楼面地价大概7000多，加上土建成本和精装修成本，卖到1.7万属于优先考虑销量，符合邦泰以往的营销战略。

如今市场压力就来到了昆明其他第四代住宅，以及其他新项目一边，比如同样计划在本月开盘的丹霞翠屿，价格策略是不是会进行调整。再比如刚刚过规的呈贡中通联大书山，因为邦泰在呈贡也有个第四代住宅项目——春华序棠，按照邦泰观云的开盘价，春华序棠的售价很可能也出人意料，这就给中通联大书山的定价和销售策略制定带来了很大压力。

而且今年昆明计划上市的新项目远不止这几个，前些天云南房网统计的就已经有至少25个，其中第四代住宅就有最少10个，定价上都或多或少会受到邦泰观云的影响。

更关键的是邦泰观云如今才刚刚开盘，后续房源还不少，旁边的地块年初也被邦泰拿下，规模和邦泰观云差不多，这意味着邦泰观云及后续地块对昆明主城片区新房市场的影响还要持续很长时间，谁都无法忽视。

对于昆明其他仍然在销售的老项目来说，以邦泰观云为首的第四代住宅带来的第一波打击才刚刚到来，如果接下来第四代住宅项目并未在售价上明显拉升，在产品层面丧失竞争力的老项目，恐怕只有低价甩卖一条路了。