北京买房：理清思路，购房建议1501

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

SOHO到底是什么意思？或者说是老潘灵感来源是什么？从哪里借鉴的设计？

A：

1、我也不知道，听到的版本太多，估计连老潘自己都搞不明白了。

2、最早的说法是借鉴的纽约Soho，在曼哈顿的下城，也可以叫“苏荷”，这听着就挺文艺的是吧？但本名其实是South of Houston，休斯顿南街，挺土的一个地名。

这嘎达本来是工业区，净是各种厂房。70年代的时候先是布雷顿森林体系崩溃，然后又是石油危机，于是造成了美国严重的经济危机，滞胀。伴随的是资本全球化+制造业外流，集装箱开始一统江湖，于是美国制造业就走了下坡路。现象就是休斯顿南街逐渐荒废，跟后来的底特律似的。

其实底特律也是70年代开始没落的，只不过因为规模大到不能到，跟咱们的老国企性质一样，所以又多扛了20多年。而SOHO没扛住，很快就成了破败街区，聚集不少穷人+流浪汉，治安非常乱。

后来是不少画家搞艺术的图这里房租便宜，于是租下了厂房改造成工作室和画廊什么的，就相当于咱们大山子的798。而且多说一句，798的创始人洪晃，就是因为70年代被派到纽约当留学生的。而当时正是Soho开始艺术化的年代，所以后来这名门痞女就给复制到酒仙桥老工业区了。

之所以潘石屹说是借鉴的这里，可能因为张欣是华尔街的小白领吧，对这休斯顿南街比较熟悉，所以就借用了名字。

另外多说一句，Loft其实就是纽约Soho的典型风格，毕竟都是厂房，又大又高，改造成跃层正合适。只不过咱们的Loft现在指小跃层，跟阁楼儿似的。

3、不过后来又有人说老潘的Soho是借鉴了伦敦Soho，本意是“呦吼”的拟音词，打招呼的意思，翻译成北京话就是“吃了吗？”后来这里成了时尚+繁华的商业街，也就被老潘拿来说事儿了。

不过我不太认可，因为伦敦这里早期是红灯区，确实繁华，但毕竟是好说不好听啊。但是伦敦Soho靠近金融街，所以和老潘的Soho现代城位置有点儿像。而且也算唐人街，或者跟跟唐人街合并了吧。所以说华人是参与了改造也说的过去，被老潘借鉴就也能讲通了，只是我不太信。

4、再后来又有人说Soho借鉴的是日本风格，因为日本房价高，所以才会居家办公为一体。另外日本是非常追捧公寓的国家，高档公寓比独门独户的一户建贵的多。所以就被老潘借鉴了，含义是高档+多功能+时尚。

但我也不太信，因为我反正没在日本见过这种商住两用的形式，至少不多。或者说这种形式在全世界都少见，属于两头儿不靠的玩意儿。

5、再后来就说Soho是集各家之所长了，是老潘独创的概念，Small office+Home office，小公司居家办公的意思。甭管是否牵强，后来老潘他们就以这为准了。

6、但在我看来，最大的可能还是借用了纽约Soho的名字，只不过形式两码事儿而已。真正的Soho其实就是798，这才是工厂改造成艺术区的典范。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们家是21年9月份（房价正高点）在酒仙桥的高家园小区买了一个小两居64平，当时花了不到370，现在估计也就值330左右，贷款也基本没还完了，目前自住。闺女孩子4岁，上幼儿园小班，27年上小学。我们没有北京户口，积分也没有希望，不过有工居证，本来想考虑去天津，但是想来想去感觉天津不如北京，还是想在北京生活。

后面面临孩子上小学，社区里有一个高家园小学，查了一下很一般，而且高家园小区八几年的房子，以后时间长了保值肯定也不行，所以想问下您，像我们这样的情况，是不是应该换房？另外，目前是否是换房的时候，换房的话，家庭可以承担1w左右的房贷，熬夜加班攒点钱不容易，不想房子越来越贬值。

A：

1、高位买的，现在跌10%，那不算多，北京平均都15%以上。贷款怎么叫“基本没还完”，刚不到四年，没必要着急还吧？

2、高家园小学，应该改名好几年了，归了美院系统，但好像又改换门庭了，我没记住。反正就是普通小学吧，北京大多数普校都差不多。

老小区的保值跟房龄关系不大。因为自从允许上市那天就是老小区，不可能再因为房龄而影响价格走势。这就跟退休老头儿似的，有可能因为岁数大了而降低退休金吗？不可能的，只会跟随北京整体薪资而调整，不吃亏也占不到便宜。

老小区也这样儿，这种小区全北京有几百万套呢，大多数都不算学区房，但只要是在市区成熟地段儿+没硬伤，那就甭纠结什么保值。短期有可能因为流动性弱+着急卖而吃点儿亏，长期的话就是大盘平均值，因为这种小区本来就是大盘的基础组成部分，相对是最稳的。

3、房子是用来住的，为了改善居住体验就换呗，为了孩子上学则看情况，置换也行，买占坑儿房也行。但因为怕贬值而置换没什么太大意义，预算不高的话也未必能换到太好的，如果换的还是同等老房，只是总价增加一些，那就仅是自住提升的意义了。

影响房产价值最主要的就是地段儿，这种老房在北京动辄几百万，到了鹤岗才几万，这就是地段价值不同体现的。

酒仙桥板块不算弱，之前几年是被望京抢走了部分份额，所以整体不太强。但这几年有所改变，或者说虽然大盘火爆时没占便宜，但大盘低迷时也没吃亏啊，还要什么自行车？

4、简单就这情况吧，如果是为了改善和孩子上学那就考虑置换，单独为了保值就意义不大了，老房越老越稳。

可以参考旁边的大山子，798旁边的，又老又破，破的都不好形容。价格走势从来也没占过便宜，但从上市至今20多年了也没吃亏，而且租金收益率在北京排第一序列，租金收益高就意味着居住的性价比高。

如果还纠结就自己算算租售比吧，用总价除以预估租金，如果数值在600左右就算正常，低了更好。也就是说，如果这套小两居能租到5000多就算正常，能租6000以上就更踏实了。

仅供参考。

三

Q:

请问，想在西城买个房子，孩子三年级，目标小升初时转过去，学区要求不高，中等就行，目前看了车公庄北里电梯楼，扣钟北里电梯楼，百万庄生肖区板楼，铁路巷板楼，面积在50-70平，价格大多在650左右，想问下，从将来保值的角度这几个小区哪个会好一些。

同样的钱在新北苑可以买润泽悦溪，中铁国际城，世华泊郡90平左右的房子。从长期保值的角度看，和西城的几个相比，哪个会更好，帮忙看看。

A：

1、跨区小升初，要求学区中等，这我不敢保证，只能是到时候看运气。毕竟三年级是2022年入学的，高峰期的学位都紧张。

未来保值的话那就计算学区溢价率呗，溢价比例越低的自然性价比越高，溢价部分的保值风险也越低。这让当地中介给计算吧，只要是没有硬伤的同等房源就都好算，用数字比较更清楚。

如果溢价率同等水平，那就首选没电梯的板楼，板楼中首选百万庄的。

2、跟新北苑的长期比较保值，这不是一种产品啊。学区房相当于老奔驰，新北苑商品房相当于新款特斯拉，怎么比啊？或者说学区房是包含学区溢价的，不好跟非学区房比保值。

分开比吧，如果只看基础部分，那近十多年来是新北苑的占优，这是送分题。但既然叠加了学区溢价，那西城的就占优了，有单独增加的配套价值。而新北苑只是挂了朝外校区的名字，现实中还不算学区房。

不过也考虑好，今年是入学高峰的最后一年，明年之后就是明确的趋势拐点，再往后是否还能保持溢价率就看政策了。有政策就能撑住，没有的话很可能受影响，那这几个学区房子的保值就弱于新北苑的了，毕竟学区和房子都不算太强。

3、当然这长期也得说多少年？真要持有十多年的话或许又是学区房占优了。也就是等过了这已经确定的十年低谷期之后，学区房有再度受追捧的可能，也看到时候的政策吧。

4、总之您这要求有点儿偏高了，既要求中等学校，又要求保值，还要跟强势板块没溢价的次新商品房相比，不太好兼顾。

仅供参考。

四

Q:

请教一下您。我的情况是两套房无贷款。一套无学区，朝阳北三环80年红砖楼小三居，已加外挂电梯。另一套学区房，西城小一居老人住，我们带娃在这套附近租房。我工作单位在朝阳，10年后孩子上大学后想再搬回朝阳住。现在是觉得朝阳这套太老破了想卖掉，估计到手400多点，可以+200现金再贷款200买800万左右的房子。问题不知道该换到哪里。

方案一，换到西城，自住10年后再卖掉换朝阳。

方案二，换到朝阳，目前继续在西城租房住。

方案三，先不动，10年后再置换。

A：

1、换到西城自住10年，800万的房子，如果不挑学区的话那就买溢价低的呗。比如大椿天学区，能买到80多平的小三居，租售比大概800左右，溢价率应该在20%之内。这在西城算是性价比相对高的，能得到650万左右的居住体验。

劣势是毕竟现在是高峰期的最后一年了，明年之后谁也说不好这溢价部分的保值情况。尤其又是这种资源不太强的学区，如果没有政策支撑，溢价部分有可能受影响。即便是不受影响，800万中的150万或以上也要闲置10年，相当于无息存款吧，考虑好是否值得。

2、换到朝阳，800万总价的常规建议是北部为主了，租金都相对高，流动性正常，价格走势也至少不落后。自住或过几年想卖就买次新的，图租金高或长期持有就买老房，这样换租到西城能占20%或以上的便宜。这可以算算现有两套房的租售比，看看差距多少。

也就是说，这方案的优势是换租能占便宜，保值没风险。但劣势是住别人的房子，时间长了看自己是否觉得合适了。

3、不动那就不动呗，十年后再说，这看自己的想法了，外人无法评价。

仅供参考。

五

Q:

请问，23年孩子上小学前曾经咨询过您对于密云房子置换的建议，后面因为准备直升望京对口小学，所以置换搁置。今年上半年我们还是将密云房子处理了，目前手头有150万左右现金。目前的经济形势、国际局势等，普通人看不懂，也不指望能够再通过买房一夜暴富。想跟您说下我的诉求，希望您能指点一点，万分感激。

家庭情况：夫妻双私企，未来可能会失业，没有房贷压力，目前手头现金150万左右。有一个女儿上一年级，家住望京，对附近的学校情况较为满意。

考虑到父母帮忙带娃和未来想分开居住的需求，想在附近购置一套开间或者一居室。总价400万以内的，目前比较有意向的两个小区：宝星园的大开间，400万左右，据说租金7000元，和望京西园一区的一居室，300万出头能拿下，据说租金5500多。

如果是想资产保值增值的角度，居住角度次要的话，这两个小区您更建议哪个小区呢？我目前想多看看，不着急买，如果遇到特价着急卖的再下手，最好宝星园350+能拿下，您觉得有戏吗？

A：

1、我也看不懂这些经济大势，索性懒的琢磨，只持有风险最低的资产就得了，不求多赚，只求相对稳妥。

2、开间和一居室，常规建议是能买正规一居就尽量。因为开间毕竟受众窄，只适合单身或小家庭，有了孩子的都不好办。而商品价格是供需关系决定的，所以在买家相对少的情况下，大多数开间的走势都偏弱。

望京算相对好的，因为年轻人多+租房的多，所以开间算没吃亏的。但这种情况在全北京不多，基本都在朝阳东部和北部。

所以我的建议是如果短期持有，那买望京的开间也没问题。十年八年的就考虑好吧，我认为不如正规一居稳妥，反正租售比（性价比）也差不多。

3、另外从流动性角度说，或许开间占优。但我说买一居的前提是长期持有，流动性就无所谓了，出手时别着急卖就行。所以还是看持有周期吧，短了就开间，长了再考虑正规一居。

4、不着急就再等等，现在经济形势太乱了，我也懵逼着呢。关注政策和成交量吧，最近成交量走弱，也没出新政策呢，等着也不会吃亏。但尽量关注，如果出现一个就注意，两个都出现就做好准备吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。