夫妻房产：一方擅自过户给子女，法院判决无效，房地产律师解析

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一、案件梳理

（一）人物关系

赵婉琳和林启铭于1988 年 4 月登记结婚，赵婉琳为初婚，林启铭系丧偶，林启铭与原配育有四个子女，分别是长子林耀辉、次子林耀阳、长女林悦萱（已去世，是被告周诗瑶的母亲）、二女林雅悠（被告吴静悠的母亲）。赵婉琳与林启铭结婚时，林启铭的子女均已成年，二人婚后未生育子女。

（二）房产及财产背景

2002 年 3 月，林启铭通过房改售房形式，以成本价购得一号房屋，购房时使用了赵婉琳和林启铭的工龄优惠，房屋产权登记在林启铭名下。

（三）诉讼主张与陈述

原告主张：赵婉琳向法院请求确认被告林耀阳、林耀辉、林雅悠、周诗瑶与吴静悠之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求被告承担诉讼费用。赵婉琳称，2017 年 2 月 6 日自己突发脑出血住院，出院后留有后遗症丧失独立生活能力，由妹妹林婉玲照顾，此后未再见过林启铭。一号房屋是其与林启铭的夫妻共同财产，林启铭去世后，赵婉琳经法院判决成为限制行为能力人，指定妹妹林婉玲为监护人。在遗产继承诉讼中，赵婉琳得知林启铭于 2018 年 10 月 16 日挂失并重新补办房产证，2019 年 1 月 22 日将一号房屋卖给吴静悠。赵婉琳认为，林启铭对该房屋无单独处分权，其擅自处分房屋的行为无效；且该房屋买卖是林启铭与林耀阳、吴静悠三人恶意串通的结果，房屋交易价格远低于市场价，交易流程不符合市场规律，属于恶意转移财产。

被告回应：

林耀辉、林耀阳、林雅悠、吴静悠辩称，一号房屋的分配基于林启铭与原配及林耀阳、林雅悠、林悦萱共同生活，林启铭、原配及林耀阳、林雅悠、林悦萱对房屋享有同等份额权益。房改购房时虽使用了赵婉琳和林启铭的工龄优惠，但林耀阳出资3 万元，林耀阳基于共同居住人和出资人的身份享有房屋对应产权份额，林启铭和林耀阳对房屋享有的产权份额超过三分之二，有权处分房屋，所以涉案房屋买卖合同有效。此外，林启铭处分房屋时为完全民事行为能力人，合同签订真实有效。赵婉琳在林启铭 2013 年患脑血栓后不再照顾林启铭，还不让林启铭居住在诉争房屋，甚至虐待林启铭。因房本由赵婉琳持有，为防止赵婉琳抵押贷款，才挂失房产证并将房屋过户至吴静悠名下，吴静悠未支付购房款。

周诗瑶辩称，其母亲林悦萱于1999 年 5 月 24 日去世，此后跟随父亲生活，与本案原告和其他被告未再有联系。现对涉案房产纠纷不知情，也未参与房屋买卖交易，故不同意原告的诉讼请求，不同意承担本案诉讼费用。

（四）证据交换与质证

双方围绕诉讼请求提交了死亡医学证明书、证明信、户口簿、结婚证、证明、房屋产权证、不动产登记档案等证据。确认林启铭有两次婚姻，与赵婉琳于1988 年结婚，2021 年 11 月 3 日林启铭死亡；一号房屋系房改售房，使用了赵婉琳和林启铭的工龄优惠；晚年林启铭与林耀阳共同生活，赵婉琳由林婉玲照顾并持有房屋产权证；2018 年林启铭挂失房产证，2019 年与吴静悠签订房屋买卖合同并完成房屋转移登记，吴静悠未支付购房款；2023 年 1 月赵婉琳被认定为限制民事行为能力人，林婉玲为其监护人；2023 年 2 月赵婉琳提起继承诉讼时知悉房屋已被处分。

二、争议焦点

（一）原告诉求

赵婉琳要求确认房屋买卖合同无效，由被告承担诉讼费。

（二）被告诉求

被告主张房屋买卖合同有效，不同意原告的诉求。

（三）争议核心

一号房屋的产权归属及林启铭是否有权单独处分房屋。

林启铭与吴静悠签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害赵婉琳合法权益的行为。

林耀阳基于出资及居住身份对房屋享有的权益认定。

三、裁判结果

确认林启铭与被告吴静悠于2019 年 1 月 22 日就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

驳回原告赵婉琳其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）证据分析

房屋产权证据：房屋购买于赵婉琳和林启铭婚姻关系存续期间，虽使用了二人工龄优惠，但被告提出林耀阳出资3 万元且基于共同居住等因素享有权益。不过，现有证据无法证明在夫妻关系存续期间对房屋产权份额有明确约定，应认定为夫妻共同共有。

房屋买卖证据：林启铭挂失房产证并与吴静悠签订房屋买卖合同，房屋交易价格仅100 万元远低于市场价，且吴静悠未支付购房款，办理产权转移登记时存在吴静悠委托林耀阳，林启铭登记联系电话也是林耀阳的情况，不符合正常交易流程，这些证据表明林启铭与吴静悠可能存在恶意串通。

家庭关系及生活证据：林启铭晚年与林耀阳共同生活，赵婉琳由林婉玲照顾，林启铭患脑血栓后与赵婉琳关系的证据虽双方各执一词，但不影响对房屋买卖行为效力的主要判断。

（二）案件综合分析

从房屋产权角度，一号房屋作为夫妻共同财产，在未明确约定份额情况下，夫妻双方平等享有权利，林启铭擅自处分行为不符合法律规定。在房屋买卖环节，交易价格异常、交易流程存在诸多疑点，足以让人怀疑林启铭与吴静悠存在恶意串通损害赵婉琳权益的行为。尽管被告强调林耀阳的出资及居住权益，但这并不能改变房屋整体的权属性质以及林启铭无权单独处分房屋的事实。法院基于证据和法律规定，认定房屋买卖合同无效，既维护了赵婉琳作为房屋共有人的合法权益，也遵循了法律对于恶意串通行为的否定性评价原则。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集与整理

在这类房屋买卖合同效力纠纷案件中，证据收集务必全面且细致。对于房屋产权相关证据，不仅要收集房产证、购房合同等基础材料，还要关注购房款支付凭证、工龄优惠使用情况等细节。针对房屋买卖行为，要获取房屋交易价格评估报告、不动产登记档案中的交易流程记录等证据，以证明交易是否存在异常。家庭关系及生活情况的证据同样重要，如医院病历、证人证言等，可用于还原当事人之间的真实关系及生活状态，辅助判断房屋买卖行为的合理性。同时，要对收集到的证据进行系统整理，按照时间顺序和证据类型分类排列，形成清晰的证据链条，以便在法庭上有力地支持己方观点。

（二）法律精准运用

准确理解和运用相关法律规定是胜诉的关键。在判断房屋产权归属时，要依据《民法典》中关于夫妻共同财产的界定条款，明确在婚姻关系存续期间取得的财产在无特殊约定下属于夫妻共同共有。对于恶意串通行为的认定，需参照法律关于民事法律行为无效的规定，结合具体案件事实，判断当事人之间是否存在主观恶意和客观上损害他人权益的行为。在诉讼过程中，要精准引用法律条文，将案件事实与法律规定紧密结合，向法官清晰阐述法律适用的逻辑关系，增强诉讼主张的说服力。

（三）细节把控与综合考量

此类纠纷涉及复杂的家庭关系和诸多法律细节。要关注家庭内部的情感纠葛、经济往来等细节，这些可能影响对当事人行为动机的判断。在法律程序上，要严格遵守证据提交期限、举证责任分配等规定，确保诉讼行为的合法性。同时，要综合考量各种因素，如房屋的来源、使用情况、当事人的经济状况等，全面分析案件。例如，在本案中，综合考虑房屋的购买背景、交易价格与流程的异常以及当事人之间的家庭关系变化，才能准确判断房屋买卖合同的效力，为当事人争取最大的合法权益。