上海一季度写字楼租赁需求回升，租金仍处下跌通道，长租公寓大宗交易异军突起

2025年一季度上海写字楼租金表现。 李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

仲量联行日前披露的数据显示，今年一季度，上海投资市场上共进行了24宗大宗交易，成交活跃度明显回升。其中，长租公寓项目热度大涨，成交总额接近40亿元，首次超过办公类资产。

“保险机构对于稳定回报型的资产一直非常偏爱。”4月9日，仲量联行华东区投资及资本市场部资深董事陈晨向《华夏时报》记者表示，今年险资也将加大对长租公寓的投资力度。

除长租公寓项目外，办公类资产在投资市场上仍占据重要位置，一季度成交占比为29%。尽管如此，由于新项目入市，上海甲级办公楼市场空置率还在进一步提升，租金仍处下行通道，不过下降幅度已经收窄。

“市场存在周期性，需求和供应的变化都有一定的节奏和规律。”针对上海的办公楼市场正面临供应量过高、需求不足的问题，吉宝城市发展部（中国）执行副总裁资产管理负责人黄辰雄向《华夏时报》记者表示，要“打造符合国际标准且具有特色的高品质项目。如吉宝在旗下PAC项目引入先进的绿色节能技术和智能化管理系统，提升项目的附加值，提供灵活租赁方案，如短期租赁、灵活办公空间等，以满足不同企业的需求。”

一季度大宗交易金额长租公寓占比34%

来自仲量联行的数据显示，2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。时间线拉长，2022年至2024年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。

今年以来，随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，保险机构对这类资产的投资热情持续升温，进一步带动了长租公寓交易市场的活跃。

根据仲量联行的统计，2025年第一季度，上海投资市场记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元人民币，成交金额较上季度环比增长20%，市场呈现出回暖态势，其中长租公寓资产以34%的显著占比。

公开资料显示，今年一季度，大家保险、阳光保险等机构通过股权基金形式加码购物中心、长租公寓等项目。例如，万科与新华人寿、大家人寿合作设立的16亿元住房租赁基金，专项收购厦门泊寓长租公寓资产等。同时，据戴德梁行监测，最近汇添富上海地产租赁REIT网上网下认购倍数超历史REIT认购记录，也是长租公寓火爆的体现之一。

现金流稳定、抗通胀属性强，符合险资长期配置需求，是长租公寓资产备受青睐的主要因素。该行分析指出，随着城市化进程的加速和人口流动性的提升，租赁需求呈现出持续增长的态势。同时，长租公寓作为一种高品质的租赁产品，凭借其稳定的收益和较低的风险，吸引了越来越多的投资者进入市场。

第三方机构调查数据显示，我国住房租赁市场持续稳定，并于2022年起呈现快速增长态势和持续向好预期。按照年复合增长率9.3%计算，预计到2027年住房租赁市场规模将超2.8万亿元。记者注意到，从房企最新发布的年报来看，长租公寓的运营对业绩的贡献占比也在逐渐提升。例如，龙湖的长租公寓品牌冠寓去年累计已开业12.4万间房源，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%。

“我们预计今年长租公寓资产还会有更多、更大的成交。”仲量联行华东区投资及资本市场部资深董事陈晨表示。

办公楼市场成本驱动型需求占主导

除长租公寓项目外，在大宗交易市场，办公类资产仍占据重要位置，以29%的成交金额占比位居第二。值得一提的是，戴德梁行方面透露，办公及研发办录得11亿成交，其中不乏宗教机构等非机构买家的身影。

整体来看，因多个项目入市，一季度上海写字楼市场空置率有所提升，租金也仍处下跌通道，但降幅正进一步收窄。

据仲量联行数据，2025年一季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求，全市净吸纳量录得91,200平米。中央商务区净吸纳量录得约46,200平米。据了解，非中央商务区净吸纳量约为45,000平米，租金下行吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

一季度，上海共计三个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得180,000平米，这也带来了空置率的进一步提升。

其中，在中央商务区内有两个新项目入市，总建筑面积为86,000平米，导致整体空置率上升至16.7%，环比上升0.3个百分点；非中央商务区中，四川北路板块录得一个新项目交付，总建筑面积为94,000平米，大体量项目竣工加剧供应压力，使非中央商务区空置率同比上涨0.2个百分点，达到29.2%。

同期，上海甲级写字楼的租金仍处下跌通道，整体市场持续利好租户方。其中，中央商务区租金环比下降2.2%，业主方为保持现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持议价空间；非中央商务区租金环比下降2.6%，业主继续提供更具吸引力的价格及激励政策，尤其是空置率较高的板块及项目。

“市场存在周期性，需求和供应的变化都是有一定的节奏和规律。”针对上海的办公楼市场正面临供应量过高、需求不足的问题，吉宝城市发展部（中国）执行副总裁资产管理负责人黄辰雄认为，要“打造符合国际标准且具有特色的高品质项目”。

以公司旗下吉宝静安中心（PAC）为例，该项目引入先进的绿色节能技术和智能化管理系统，提升项目的附加值。据悉，PAC拥有多达18项可持续智慧建筑解决方案，能实现低碳节能与高效运营的融合。如高效制冷机房、空气净化系统、高效EC风机、通风幕墙、空调及新风智慧控制系统等实现了低碳办公与智慧楼宇的有机结合。这些技术不仅提升了办公环境的舒适度，还显著降低了能耗。同时，该项目还提供灵活租赁方案，如短期租赁、灵活办公空间等，以满足不同企业的需求。

这家来自新加坡的房企，对于中国市场仍充满信心。吉宝城市发展部（中国）执行副总裁彭志坚向《华夏时报》记者强调，“十五五”期间，中国将进入高质量发展阶段。目前公司已经从传统房地产开发转向资产管理与运营，“十五五”期间公司将重点关注和投资布局既顺应国家政策导向、又具有增长潜力和社会需求的领域，与中国的可持续发展相向而行，其业务包括大规模片区的顶层规划、基础设施、可持续城市更新、养老、数据中心等。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁