掀桌子了，上海楼市大变局

　　掀桌子了，关税战超出预期

　　川普搞的对等关税把整个世界都搅乱了。

　　4月初，美国对中国商品加征的关税已飙到54%，甚至威胁要再加50%。

　　现在是各种传闻，各种心思，各种抗争，各种回应。

　　无疑，对等关税短期会影响我们的经济，在这个基础上也会利空楼市的恢复和信心。

　　国内首当其冲的，是江浙沪和全国一批从事外贸的大小老板。

　　不过前两年这些外贸老板可赚肿了，这次亏点也不至于要死要活。

　　大家也别太慌，我们手里还有不少牌，就是留着应对关税战的：

　　降准，降息，消费补贴，财政赤字……

　　而且美国内部也不是铁板一块，很多美国人也反对特朗普这么搞，就连马斯克都忍不住开怼，对特朗普的贸易顾问彼得·纳瓦罗爆粗口，称他是个“白痴”。

　　特朗普要让制造业回归，要让美国再次伟大，要让支持他的红脖子拥有工作和收入，还要化解美债危机。

　　但这无疑会严重动摇美元霸权。

　　美国的对等关税，我们已经强硬回击，坚决反制了。

　　美国很可能比我们先撑不住。

　　不加关税的时候美国通胀就已经很严重了，现在加了关税，往后更不用说了。

　　美国人已经开始抢购在关税落地前抢购中国商品了，就是怕涨价。

　　这个关税的成本肯定不会只由我们来扛，甚至美国财长都多次说，便宜货不是美国梦，就是要给美国民众打生活成本通胀的预防针。

　　而从川普上一届任期看，他的所有政策都是有的谈的，关税很可能是他拿来谈判的筹码。

　　所以对等关税也很有可能虎头蛇尾，但博弈是长期的，不可避免会带来一些基本面的变化。

　　楼市可能吃到利空，也可能因祸得福。

　　经济的三驾马车，投资，出口，消费。现在出口被堵了，就得靠消费和投资了。

　　住房消费，房产投资，家电消费，都离不开楼市，楼市的重要性被动提升了，必须要稳住。

　　至于汇率，不会大幅变动，人民币也是有国际化的野心的，美元霸权正在溃散，人民币更要稳住。

　　房子还能买吗

　　具体分析看，如此高的关税短期大概率利空中国经济，预估今年会影响1个点的gdp。

　　不可避免让一批买房人开始观望。

　　不过高层手里还捏着王炸——3月没降息降准就是留着后手，最快4月可能双降，财政也会加速发债，重点砸钱到消费和生育补贴。

　　楼市这块还有牌：

　　1）降公积金贷款利率，降低LPR利率，降首套房首付；

　　2）继续放开一线城市限购，扩大城中村改造范围，提高拆迁力度……

　　不说外地，上海有多少老破房子，早就不符合安全和居住标准了，早点拆了重建才是真的。

　　我们今年所有政策都在给外部风险留后手，压力大了刺激政策就会跟上。

　　上海楼市这块，我们还是维持之前的观点：

　　建议大家趁低买入，以2024年底房价为基准，最多加价3%-5%买总价500-2000万的好房子。

　　甚至可以利用这次关税利空，压房东的价，把房东虚高的挂牌价砍下来。

　　不过得盯紧后续：

　　谈判随时可能有转机，要是上面放大招刺激经济，楼市可能提前回暖；

　　要是谈崩了或政策不及预期，今年房价估计就在去年底水平晃悠，但上海均价不会跌破前低，中期半年到一年大概率横盘。

　　楼市依然分化

　　最近招商银行年报发布了，显示：

　　总资产在50万以上的 金葵花用户的数量同比增长了 12.83%；

　　而 在招行的资产超过 1000 万的 私人银行客户数量相比 2023 年增加了 13.61%；

　　这些私行客户的人均资产约为 3000 万左右。

　　有钱人越多了，也可以说越保守了。

　　财富分化，带来的是楼市分化。

　　市区豪宅价格创新高，但还是日光，低总价刚需房却只能以价换量。

　　而因为次新房价格趋稳和新房涨价，刺激了置换者会在2025年入市，加快抛售。

　　所以今年要置换的，卖差房子的，也要加快速度：

　　低总价的老破小，远郊房，非优质学区房等，依然看不到什么利好。

　　一方面受众群体刚需人群收入没增加，另一方面挂牌也一直在天量。

　　去年新政以来，连续好几个月2万套以上的成交量，500万总价以下的房子，挂牌量不降反增，房东也是极度内卷。

　　特别是500万以下不带学区的刚需房——这类房子今年可能再跌1-5%。

　　我们研究院看了最新的上海二手房挂牌数据：

　　房外房研究院制图

　　从总价段来看：

　　挂牌1年以上房源，300万以下的占到近4成。

　　如果放大到500万以下，直接占了63%的房源。

　　而且上海现在的存量房屋结构中，好货真没多少。

　　别看公寓有7.1亿平，里面职工住房就要接近7成。再去掉塔楼、20年房龄以上的、远郊的，还能剩下多少。

　　房龄20年内，物业优质、产品符合主流审美、建筑质量过硬的的好房子，更是少之又少。

　　一句话，楼市改善的空间依然巨大，好房子会受追捧，差房子则被抛弃。

　　最后，这场关税战就像台风过境，短期会把楼市吹得东倒西歪，但核心区的好房子就像钢筋混凝土的大树，晃归晃，根还扎得稳。

　　记住两句话：好房子买房别犹豫，差房子割肉要果断。

　　新时代拉开大幕，拥抱变化，充满信心，谨慎行动。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。