年报解读 | 中海地产：销售逆势增长，发展韧性强劲

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2024年，面对行业调整期的巨大挑战，中海地产积极应对，以进促稳，聚焦一线城市、改善性需求，实现销售额逆势增长，保持稳健的财务状况和强劲的成本优势，商业物业收入保持稳健增长，穿越发展周期的发展韧性强劲。

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销售：销售额逆势增长，聚焦一线城市、改善性需求成果突出

图：2021-2024年销售额、销售面积情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

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物业销售小幅增长，领先于行业水平和同阵营企业均值。2024年，中海地产实现合同销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，销售面积1149万平，同比下降14%，权益销售金额行业第一。2024年，TOP100房企销售总额同比下降30.6%，TOP10房企销售额较上年下降19.8%，在此背景下，中海地产销售额同比小幅增长，好于行业均值和同阵营企业，成为TOP10房企中唯一实现销售额正增长的企业，仍保持了较强的发展韧性。

中海地产强聚焦一线城市、聚焦改善性住房需求踩准市场节奏，策略成果突出。具体来看，从销售城市来看，中海地产强聚焦一线城市，在香港及北上广深五个城市实现合约销售额人民币1640.4亿元，占公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6%，其中，在上海实现合约销售额人民币704.5亿元。从产品结构来看，中海地产聚焦改善性住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多个城市首次推出的面向改善型客户的高端产品玖序系等项目逆势热销，其中，上海建国东路项目实现合约销售额人民币387.3亿元，上海领邸˙玖序／玖章项目实现合约销售额人民币282.1亿元；深圳中海˙深湾玖序项目实现合约销售额人民币156.2亿元。

2024年，中海地产逆势拓储，投资规模行业第一。中海地产在12个城市新增22幅土地，新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积389万平方米，总地价人民币806.1亿元，权益地价人民币696.3亿元。中海地产聚焦高能级城市的优质资产，精准投资，持续优化土储结构，一线城市权益拿地金额占比73.5%，有望率先受益核心区“好房子”企稳。

2024年，中海地产打造的玖序系列产品逆势热销，“中海好房子”有望兑现更高的价值。“好房子”建设写入了2025年的政府工作报告，2025年3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，并明确规范将于今年5月1日起施行，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，《住宅项目规范》正式发布，对住宅项目提出底线要求，推动房企更加注重产品打造，从产品端开启供给侧改革。“好产品”是“工科中海”口碑的来源，是中海地产的竞争优势之一。中海地产将新时代的“好房子”建设标准定为要打造一部现代版的“营造法式”，从好设计、好建造、好材料、好运维几个方面，全面提升建筑性能和居住体验。随着数字技术和人工智能的快速发展，房子一定会成为链结生活和服务的智能终端。2024年9月，在住房和城乡建设部的指导下，中海地产率先在中国建筑科技展上推出贴合“安全、舒适、绿色、智慧”的“中海好房子”样板，2025年，中海地产将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”。

中海地产强聚焦一线城市，成功打造改善性热销产品，有望率先受益核心城市“好房子”企稳。

财务：保持稳健的财务状况与强劲的成本优势

中海地产继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势。2024年末，中海地产的资产负债率为55.8%，净借贷比率为29.2%，继续保持在绿档。中海地产持有银行结余及现金为人民币1241.7亿元，同比增长17.6%，一年内到期的借贷为285.9亿元，同比下降30.2%，短期偿债能力增强。

图：2021-2024年净负债率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

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一方面，中海地产坚持以现金流管理为中心，加强销售回款。2024年销售回款为人民币2219.3亿元，其他经营回款为人民币147亿元，总经营回款为人民币2366.3亿元，同比上升2.1%。销售回款超过人民币100亿元的城市为北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中上海超过人民币400亿元，北京超过人民币200亿元。

另一方面，中海地产积极管理有息借贷规模，提早偿还2027年11月到期的俱乐部贷款港币121.1亿元，净偿还债务人民币175.5亿元，有效优化债务结构，人民币债务占比提升至82.3%。中海地产持有银行存款及现金为人民币1241.7亿元，经营性现金净流入为人民币464.5亿元。中海地产2024年平均融资成本为3.1%，融资成本处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.7%，费效比行业领先，成本费用管控的竞争优势进一步增强。

业绩：商业物业收入表现突出，商业物业运营业务稳健发展

图：2021-2024年营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

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受竣工下滑影响，营收同比下滑。2024年，中海地产全年实现营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%；归母净利润156.4亿元，同比下降38.9%。剔除税后投资物业重估增值的归母净利润为157.2亿元，同比下降30.4%；每股基本盈利为每股1.43元。2024年，中海地产（不含中海宏洋）竣工面积达1059万平方米，较上年下降35.5%，竣工交付下滑导致其房地产开发业务收入下降，房地产开发业务收入为1747.2亿元，同比下降9.4%。

年内，中海地产商业物业收入表现突出。商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元。其中写字楼租金收入为35.7亿元，同比增长4.1%；购物中心租金收入为22.6亿元，同比增长34.5%；长租公寓收入为2.7亿元，同比增长42.1%；酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。在写字楼租金承压的市场环境下实现同比增长，经营绩效突出，购物中心和长租公寓业务同比增长超30%，增长迅速。

在严峻的经营环境下，中海地产商业物业运营业务凭借卓越的全周期资产运营管理能力及精准化的商业运营策略，通过树立城市级标杆项目、科学布局多元产品的拓展路径，有力助推商业价值高效释放，经营绩效稳步提升。中海地产新增九个商业物业投入运营，总建筑面积增加约30万平方米，包含6座长租公寓、2座写字楼、1座购物中心。

中海地产商业板块轻资产管理规模持续扩张。年内，新获取深圳小梅沙大型文旅商业管理项目，将打造成为一个兼具商业价值与社会意义的全国文旅的标杆项目。截至2024年末，中海地产已累计获取外部轻资产管理项目18个，先后于北京、广州、深圳、成都、苏州、佛山等高能级城市核心区域实现轻资产管理项目落地。

年内，中海地产其他业务内外部收入为人民币83.5亿元。其他业务的外部收入为人民币33.1亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为人民币26.9亿元，同比上升3.9%。

当前，存量资产盘活加速发展，存量运营服务空间巨大，央国企可以凭借品牌信用、资源整合及技术沉淀，通过代建运营、资产管理、产业服务等轻资产业务，构建跨板块协同网络，实现资源复用与价值倍增，推动公司向新发展模式转型。

结语

经历三年多大力去库存，市场供需结构持续改善，叠加扩内需、稳市场政策持续出台，市场有望止跌回稳，尤其是核心城市有望率先回暖，中海地产行业财务健康、现金充裕、资产质量优异、安全屏障厚实、资源聚合能力持续增强，其强聚焦一线城市战略有望使公司在本轮市场筑底回暖重率先受益。长远来看，中海地产对资产运营和服务的持续投入，将使得第二增长曲线逐渐建立，做强公司经营基本盘。

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