广州旧改周报┃白云区两大城中村净地出让改造项目新进展！

2025年第14周广州城市更新市场周报

（3月31日—4月6日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了2条市级最新政策。内容主要集中于年度住房计划、保障房建设。

行业资讯：

1.广州白云区黄边村城中村改造项目复建住宅首开楼栋顺利封顶

2.广州黄埔区乌石村旧村改造项目控规调整获批

项目动态：

本期，广州市共发布5个项目动态：基础数据公示1项；实施方案公告2项，用地面积572.1万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告1项，用地面积5.4万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有10宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有5宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有1个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交710套，成交面积77196㎡；商业成交27套，成交面积3175㎡；办公成交57套，成交面积6095㎡；车位成交396个，成交面积4950㎡；合计成交1190套，成交面积109404㎡。

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政策资讯

本期重点收录了2条市级最新政策。内容主要集中于年度住房计划、保障房建设，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市2025年住房发展年度计划》的通知

发布单位：广州市住房和城乡建设局

发布日期：2025-3-31

文件要点：

1、住房供应计划。（1）商品住房供应计划。全市计划批准预售商品住房建筑面积565万㎡，房源约5.4万套；（2）保障性住房供应计划。计划筹建公共租赁住房0.8万套，户型以不超过60㎡的两房为主，供应公共租赁住房0.34万套；计划筹建保障性租赁住房10万套（间），户型以不超过70㎡的小户型为主；计划筹建配售型保障性住房0.15万套，供应配售型保障性住房0.28万套，户型以90㎡以下的两房、三房为主。坚持“以需定供”，计划供应保障性住房用地11.85万㎡。

2、平稳有序供应住房用地。坚持以需定供，以房定地，合理把握供地规模、供地时序和供地结构，保持住房用地供应总量基本稳定。支持通过商品住宅用地公开出让配建等多渠道筹集保障性住房。积极谋划使用专项债券收回收购存量闲置土地，减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强房企资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。

3、加力实施城中村改造和城市更新。完善城市更新政策和工作机制，实施“依法征收、净地出让”的改造新模式，罗冲围等四大片区取得突破性进展，加快推进11个示范项目建设。稳中求进做好旧模式改造项目，加强统筹，稳妥推进。按照“成熟一个，推进一个，做成一个”的工作思路，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，加快制定使用城中村改造专项借款购买存量商品房作为安置房的工作方案和工作指引，打通实施路径。

4、承前启后推进老旧小区及危旧房改造。以“绣花”功夫推进老旧小区微改造，健全完善居民主动参与共治共管机制。推动危旧房原拆原建，拓展资金筹集渠道，推动居民和社会资本参与改造和运营。

2.文件名称：广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见

发布单位：广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局

发布日期：2025-4-1

文件要点：

1、住房分类。明确保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房三类，人才公寓作为保障性租赁住房子类。

2、规划建设保障性住房方式。一是明确拆城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低10%的比例建设保障性住房，其中的5%为确保建设量，另外的5%为统筹建设量。二是明确规划建设方式为单独选址集中新建或者商品住房配建。三是明确规划节余优先用于保障性住房。四是明确保障性住房建设量区域统筹规则及审批要求。

3、配置保障性租赁住房方式。一是明确复建安置区用于集中建设租赁住房的建筑面积不低于村民、村集体住宅建筑面积的20%（因采取“依法征收、净地出让”新改造模式，复建安置区住宅总量有所减少，将既往政策规定的25%调整为20%）。二是引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营（经认定为保障性租赁住房后，可以计入本项目保障性住房统筹建设量），同时消除产权人依法进行住房抵押、转让、收回住房自住疑虑。

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行业资讯

1.广州白云区黄边村城中村改造项目复建住宅首开楼栋顺利封顶

2025年3月31日，位于白云区鹤龙街的黄边村更新改造项目迎来重大进展——项目首开复建住宅楼栋（4号楼）正式封顶，这一里程碑标志着黄边村村民回迁居住的目标更进一步。随着首开楼栋封顶，这片土地正以崭新的面貌迎接未来，为片区改造书写新的篇章。

黄边村城中村改造项目改造范围约39万㎡，现状总建筑面积约89万㎡，其中村民住宅约66万㎡，村集体物业约20万㎡，改造后规划总建筑面积约85万㎡。该项目位于广州设计之都重点片区，实施更新改造项目，是打造广州设计之都前沿设计创新中心、数字创意国际化活力社区必不可少的一部分；同时，通过高标准配置学校、市政设施、绿地及产业配套等公共服务设施，使黄边村蝶变为集居住、产业、生态于一体的现代化社区，将整体提升黄边片区人居环境及社区综合治理能力，还将为广州设计之都新增人才居住与创新空间，推动区域城市更新与产业升级的双重跃升。

项目首期复建安置住宅地块共涉11、12号两个地块，4号楼属于安置住宅第12号地块，地块包含地下2层、地上6栋29至32层的高层住宅，以及一栋3层幼儿园。据悉，12号地块剩余预计7月封顶，11号地预计11月整体封顶。

2.广州黄埔区乌石村旧村改造项目控规调整获批

近日，黄埔区乌石村旧村改造项目控规调整正式获得广州市人民政府批复。今年以来，区规划和自然资源局锚定高质量发展首要任务，深入贯彻落实国家、省、市工作部署，积极稳步推进城中村改造，为改善民生、优化环境、推动城市高质量发展提供坚实支撑。

坚持公益优先，提升服务水平。项目规划新增幼儿园、社区卫生服务站、嵌入式社区养老服务机构等公共服务配套设施共29处，较现行控规增加了28处，总建筑面积1.23万㎡，占住宅建筑面积的11%。显著提高了云埔街基础设施和公共服务设施服务水平，增强了群众的生活舒适度和满意度。

落实生态保护，打造宜居空间。项目规划绿地面积1.40万㎡、水域面积0.61万㎡，实现防洪排涝与生态景观功能相融合、蓝绿空间相协调的开敞空间。规划串联河涌水系、自然山体等生态景观，构建舒适宜人的开敞空间体系，助力打造多元化黄埔公园城市魅力名片。

注重文脉延续，保留传统记忆。规划方案利用保留的风水塘及周边山体景观要素，延续“塘-宅-山”的历史空间格局，重塑乌石历史文化场景，为居民打造具有传统乌石村特色的公共空间，在促进城市建设焕发新活力同时，为群众保留了家园记忆。

拓展产业空间，提升业态品质。项目规划2万㎡产业建筑面积，打造社区商业综合体产业空间，集合城市配套与产业服务功能，为周边产业园区及乌石村提供生活、生产服务，注入发展活力，带动片区发展。

改造项目效果图

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项目动态

本期，广州市共发布5个项目动态：基础数据公示1项；实施方案公告2项，用地面积572.1万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告1项，用地面积5.4万㎡。

1、基础数据公示

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广州市番禺区化龙镇柏堂村城中村改造项目

地理位置：位于番禺区化龙镇

土地总面积：3813800㎡，其中：

（1）集体土地面积：2352100㎡

（2）国有土地面积：1243300㎡

（3）未确权土地面积：218400㎡

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约752566.9㎡，其中：

（1）村民住宅现状建筑面积374457.1㎡

（2）村集体物业现状建筑面积40942.6㎡

（3）非村属国有物业现状建筑面积337167.2㎡

土地权属分布示意图

2、实施方案公告

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广州市白云区石井街道潭村城中村改造项目

项目位置：位于白云区石井街道，西至庆槎路，南至西槎路，北至风采路，东至石槎路

用地面积：2190400㎡

实施范围用地面积：1368300㎡

建设内容：项目复建安置总量92.76万㎡（包括复建村民住宅56.86万㎡，国有住宅4.8万㎡，地块内公服2.09万㎡，村集体物业预留指标29万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施12.37万㎡。具体复建安置量以政府最终核定为准。

资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

改造主体：广州白云城市发展有限公司

改造范围示意图

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广州市白云区松洲街道螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目

项目位置：位于白云区松洲街道，西至珠江西航道，南至白云区和荔湾区的区界，北至卫生河以南的区域

用地面积：3530400㎡

实施范围用地面积：2131500㎡

建设内容：项目复建安置总量150.86万㎡（包括复建村民住宅59.91万㎡，国有住宅24.75万㎡，地块内公服5.10万㎡，复建国有物业1.10万㎡，村集体物业预留指标60.0万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施22.04万㎡。具体复建安置量以政府最终核定为准。

资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

改造主体：广州市湾区新岸城市开发投资有限公司

改造范围示意图

3、征收补偿安置方案公告

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广州市白云区棠溪村项目首期地块

项目位置：位于白云区棠溪村

集体土地上住宅房屋征收补偿方式：包括房屋安置或货币补偿。经认定符合安置条件的，可按本方案规定选择房屋安置或货币补偿；不符合安置条件的，按本方案规定的货币补偿方式执行。

集体土地上住宅房屋征收安置形式：原则上采用“先补偿，后回购公寓式住宅安置房”的形式实施安置。

其他财产征收补偿：农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业，可以按照“拆一补一”的原则复建安置或产权调换。不具备复建安置或产权调换条件的，可以实行货币补偿。

4、土地征收公告

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广州市黄埔区穗东街道庙头旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区穗东街道

用地面积：53904㎡

征收土地范围：黄埔区穗东街庙头旧村，东至南湾社区，南至珠江大蚝沙岛，西至广州绕城高速，北至龙头山公园，具体位置详见附图。

征收土地现状：广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社、庙头第一股份经济合作社、庙头第二股份经济合作社、庙头第三股份经济合作社、庙头第四股份经济合作社、庙头第六股份经济合作社、庙头第八股份经济合作社、庙头第九股份经济合作社、庙头第十股份经济合作社、庙头第十一股份经济合作社、庙头第十三股份经济合作社的集体土地5.3904万㎡，全部为建设用地。

补偿方式和标准：该用地范围内涉及的私宅房屋按照经农村集体经济组织表决同意的《广州市黄埔区穗东街庙头村旧村改造拆迁安置补偿方案实施方案》补偿，涉及的集体物业按照经农村集体经济组织表决同意的《广州市黄埔区穗东街庙头社区庙头村旧村改造集体物业清租及临迁补偿方案》补偿。

安置方式：采取货币补偿和复建房回迁安置的方式进行补偿安置。

改造项目范围图

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市场资讯

1.土地挂牌

本期有10宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有5宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有1个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年3月31日至2025年4月6日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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