深圳办公楼市场存量博弈竞争，修复新动能持续蓄力

仲量联行2025年第一季度深圳办公楼市场回顾与展望

深圳，2025年4月1日——2025年第一季度，深圳办公楼市场在深度调整中孕育结构性机遇。随着市场步入存量博弈的新阶段，企业持续推行成本优化战略，驱动业主调整租赁策略。在此背景下，续租和搬迁置换成为市场主旋律。值得关注的是，在产业升级浪潮中，新质生产力正逐步释放修复动能，为市场培育可持续发展的新引擎。

在租赁需求方面，尽管受企业降本增效策略的持续影响，市场新增需求仍显乏力，但国央企与头部民企的自用型需求展现强劲的韧性，成为稳定市场需求的压舱石。本季度，深圳甲级办公楼租赁活动主要集中在续租和搬迁置换上，反映企业选址时更侧重运营成本的管控。春节过后，办公楼项目的咨询量和实地考察次数均有所回升，显示了市场潜在的活跃度。然而，需求转化存在时滞效应，后续成交释放仍需进一步观察。

从行业维度来看，本季度科技互联网继续领跑需求端，贡献约四分之一的成交面积。跨境电商及配套服务商表现尤为突出，本季度录得近一万平方米的租赁成交。其中，多家跨境电商相关企业租赁了多个整层办公空间，并表现出对前海存量和在建项目的大面积租赁意愿。此外，甲级办公楼租赁策略更加多元化，符合特定标准物业的业主正积极引入大健康、住宿以及教育培训等经营业态。仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰对此分析道：“这一系列来自需求端的积极信号正是深圳新质生产力崛起壮大的有力印证，反映深圳经济结构正经历深刻优化与升级。作为全国外贸的领头羊，深圳正凭借全链条生产性服务业优势，培育出海服务产业集群。这种新质生产力的成长轨迹，彰显了城市经济能级正向全球价值链高端跃迁的趋势。”

在新增供应方面，本季度共有三个甲级办公楼项目约28万平方米竣工入市，分布于前海和罗湖两个子市场，其中一个项目是企业纯自用的总部办公物业。受企业业务调整影响，存量市场多个项目出现了不同面积段的退租案例。多重压力下，截至第一季度末，深圳甲级办公楼市场平均空置率环比抬升0.8个百分点到25.2%。

尽管本季度市场问询活动有所增加，大多数企业在不动产预算方面仍保持严格控制，市场竞争依然激烈。为了应对日益增长的去化压力，办公楼业主相继采取“以价换量”的租赁策略，试图在市场中寻找新的平衡点。此外，面对市场新常态，业主方积极构建弹性灵活的租约策略，包括延长免租期、前置续约谈判窗口期、主动提供租约重组解决方案等。这些措施综合作用，使得深圳甲级办公楼市场在第一季度的租金水平继续呈现下降趋势，全市平均租金环比下降约2.7%。

2025年深圳政府工作报告提出了全力竞逐人工智能、低空与空天等产业新赛道的战略方向。着眼全年趋势，尽管由新质生产力驱动的增量办公需求尚未形成显著规模，但其在特定细分领域所带来的结构性机遇却不容忽视。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽认为：“人工智能、低空经济等战略性新兴产业的办公空间升级需求，将与跨境电商、数字贸易等领域的全球化布局形成共振效应。伴随新赛道业务的进一步发展，以及海外市场拓展、产品线持续创新、线上多元化品牌推广等需求的不断增长，未来存在扩充及升级办公空间的潜力。” 然而，预计年内余下三个季度将有120万平方米的新增供应入市，这将延长市场再平衡的进程并导致全市空置率保持较高水平。办公楼业主预计将继续采取更为灵活的租赁政策，并加速全方位配套与服务体系建设。在未来一段时间内，深圳办公楼市场的平均租金仍可能维持在下行通道之中。

注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。