中国办公楼市场将在调整中锚定再平衡点，解码新周期新机遇

日前，仲量联行“向光而行 聚光成焰｜2025中国办公楼市场研讨会”圆满落幕。此次研讨会邀请多位行业专家，聚焦上海、北京、深圳三个关键市场，共同在新周期中前瞻新趋势、解码新命题、探求新方法、捕捉新机遇。

“两会”闭幕、《提振消费专项行动方案》出炉，以人工智能为代表的新兴赛道重塑科创版图，中国办公楼市场在复杂多变的环境中迎来新一轮的机遇与挑战。仲量联行中国区研究部总监姚耀预测，在2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存；在最新宏观经济的政策信号指引下，办公楼市场参与方除了传统行业需求之外，同时需要关注其中涌现的需求“新元势能”，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等行业衍生出的“新元”企业，其将激发办公楼市场需求新的增长点。

伴随上海经济规模突破5万亿元大关、产业转型升级的积极趋势，持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏。然而，整体市场仍有大量新增项目即将入市，上海办公楼市场正在经历深度调整的阶段。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会，在此过程中，租户的流向正重塑办公楼板块的格局。需求端来看，稳定的占比分布，多元的行业分类，支撑起办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。”

仲量联行数据显示，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业在2020至2024过去五年中，每年新租需求占比均超过85%；这些传统行业中引领需求增长的新兴元素悄然改变，涌现的“新元”需求，如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，渗透于传统行业中，持续激发市场潜力。

北京办公楼市场需求缓和，业主方不断释放“极限价格”试探市场的平衡点，但租金的深度回调也对激发市场活跃度产生了显著影响，数据显示，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比2023年上升31%。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“低价策略有效激发了部分在京大面积租户的搬迁和升级意愿。此外，当前企业在选址时，大多优先考虑租赁成本管理而非行业聚集度，这也推动其选址范围持续扩大、分散。尽管整体市场仍然面临新增需求受限的挑战，但成交量的显著回升有效缓解了许多楼宇的空置压力，并在一定程度上稳定了市场信心。”

从需求行业来看，新质生产力相关行业的崛起持续激活办公楼市场潜力；而重点传统行业仍是北京办公楼市场的主力需求来源，游戏、内资律所、资产管理、教育领域等多个细分赛道表现活跃，与新质生产力相关行业双轨并行，驱动市场需求向多元化和灵活化的方向发展。

粤港澳大湾区正由制造湾区向创新湾区的深度转型，深圳在此过程中以创新驱动实现了生态式崛起与全球化突围。随着机电一体化、人工智能等技术融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。

仲量联行中国区研究部资深董事曾丽预计，未来一段时间，深圳办公楼市场将面临新增供应集中入市，但整体需求增长相对缓慢，预计全市空置率将保持较高水平。面对供需不平衡的情况，业主将采取更加灵活的租赁策略，加速建立全方位配套体系与服务建设。

2025年，“固本培元”和“提质增效”成为办公楼市场参与方必须进一步回应的关键议题。在本次研讨会的专题讨论环节，与会嘉宾们分别从租户与业主视角出发，围绕“重构｜中国办公楼市场变革期的租户价值提升路径”这一核心主题展开深入交流，并深入探讨了如何通过租约管理和企业房地产策略优化成本结构，同时通过科技赋能来提升运营效率和租户体验。

欧莱雅北亚及中国房地产总监陆轶玮从租户视角表示，目前租约的灵活性愈发受到关注，能够随着团队扩张或业务收缩动态调整的合同更符合当下企业的诉求。仲量联行华北区董事总经理兼华北区商业地产部负责人张冀苏提及了租约重组这一时下热门的现象，他分享到，租约重组不再是单纯的成本博弈，而是空间战略的延伸。瑞安新天地总部办公业务副总经理戴立慧表示，租约重组正从“租赁合同”升级为“长期价值伙伴协议”，也正是因此，如今业主的角色是“租户的‘空间价值投资人’”。

仲量联行智动办公中国区主席李晶指出，以人为本的科技正在重构空间价值，未来的办公场所不仅仅是办公地点，而是一个可以让员工成长和互联的空间；此外，根据仲量联行《2024人性化体验调研》显示，企业通过“焕活办公场所设计”可以显著改善独立专注办公的环境、提升协作效率并优化空气质量，从而提高员工的工作表现。仲量科技高级商务运营总监吴震东分享表示，当下房地产科技的应用已经聚焦到资产生命周期数字化，通过利用数字孪生等技术预演空间改造方案，能够有效压缩平均空置期，提升资产流动性。

与会嘉宾一致认为，办公楼市场的进化，本质是租约从“空间占有契约”转向“体验共创承诺”，而科技正在成为这场变革的“新算法”——既解构传统规则，更在全新时期下创建新的价值网络。