核心城市拆迁扩围提速，稳楼市的“大招”逐一落地

近期，核心城市的拆迁和城市更新项目进度正在显著提速。

在广州，停滞十余年的三元里村改造终于全面启动征收工作，项目迎来实质性进展；在上海的外围郊区，今年清明节前夕，正在推进“城中村”改造的新场镇项目集体土地部分完成全部签约，5个地块实现清盘。

城中村改造范围扩大与进度提速，反映出国家层面对城市更新的新政策导向正在积极落地。城市更新成为扩内需、稳楼市的核心手段之一，中央层面的会议已明确其战略地位。

从安置补偿措施来看，房票和货币化安置正成为主流，起到了提升推进效率、加速存量房消化、以拆促购的效果。业内人士预计，2025年若完成100万套城中村改造和危旧房改造的货币化安置，乐观估计将拉动2亿平方米商品房库存去化。

城郊“老破小”喜迎动迁

位于上海市浦东新区新场镇的朝晖新村，距离上海市中心的人民广场有30多公里，距离最近的地铁站也有4公里。尽管这个始建于上世纪70年代的老旧小区早已外墙斑驳、楼板破损，但过去这里的居民们很难想象有一天能等来动迁征收的好消息。

毕竟，过去上海的区块焕新更多集中在中心城区，如黄浦区、徐汇区的老小区迎来动迁的可能性更大。

而随着今年上海“两旧一村”改造的提速，越来越多的老旧小区和城中村居民等到了改善居住条件的历史机遇，其中就包括了朝晖新村这样的城郊小区。

上海市委机关报《解放日报》近期的报道中称，今年上海浦东的“城中村”改造，被市场认为是“近年来浦东最大规模的一次人口动迁”。

今年年初，浦东已确定启动10个城市更新项目，总投资达到238亿元。今年清明节前夕，正在推进“城中村”改造的新场镇项目集体土地部分也完成全部签约，5个地块实现清盘。

浦东的动迁工作，是上海“两旧一村”改造提速的一个缩影。

今年年初，上海发布《关于全面践行人民城市理念努力开创人民城市建设新局面的实施方案》，其中提出，到2025年要全面解决“拎马桶”问题。到2027年，全面完成小梁薄板房屋改造，基本完成整体改造类项目签约。

根据今年上海市徐汇区公布的2025年政府性基金预算支出报表，该区2025年的“征地和拆迁补偿支出”预算达到了430.15亿元，同比去年的执行数增加了92%，居上海各区之首。除了徐汇区，杨浦区、虹口区较上年执行数也均有显著增长。

今年清明假期前夕，奉贤区召开了城中村工作推进会，其中提到要抓紧落实“一街镇一方案”“一项目一方案”“一点位一方案”，厘清各节点完成时限，确保工作任务按图推进、挂图作战。松江区也召开了党建引领城中村改造工作交流会，会议上提到要抓实各级专班实体化运作，确保改造工作推进有序、蹄疾步稳。

停滞项目迎来历史性突破

广州的征收动迁工作也同样在提速。近期，已停滞十余年的三元里村旧改，终于有了实质性突破。

“早签约，早回迁”“今日签约选好房，明日笑看新街坊”——在广州市白云区三元里村，处处已贴上了这样的红布条。

今年4月初，广州市白云区人民政府发布《关于征收广州市白云区三元里村城中村改造项目旧村地块国有土地上房屋的决定》，意味着三元里村的征收工作正式全面启动。

征收公告显示，三元里旧改项目涉及的征地面积共计约926.07亩，现状建设量达167万平方米，涉及超6000栋各类建筑物，规模十分庞大。

这还只是今年广州庞大的旧改计划中的一小部分。2025年，广州将重点实施城中村改造四大片区，分别是广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山创新城园区、罗冲围片区，三元里的征收正是属于广州火车站片区升级改造规划的一环。

今年3月31日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市2025年住房发展年度计划》，其中就提到要加力实施城中村改造和城市更新，实施“依法征收、净地出让”的改造新模式，罗冲围等四大片区取得突破性进展，加快推进11个示范项目建设。积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，加快制定使用城中村改造专项借款购买存量商品房作为安置房的工作方案和工作指引，打通实施路径。

3月19日，广州公布了2025年重点建设项目计划，重点建设项目共998个，年度计划投资3815亿元。这其中，广州官宣了21个今年将新开工的旧改项目，包括瑶台城中村改造项目、海珠区三滘村城中村改造项目、海珠区东风村城中村改造项目、如意坊码头更新改造等。

除了广州，深圳的城中村改造工作也在被大力推进。比如今年3月31日，深圳公共资源交易中心对外发布了龙华上塘村城中村改造单元规划（A）的招标公告，标志着深圳市龙华区首个城中村改造试点项目正式启动。

今年深圳政府工作报告中也提到，要稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，稳妥有序实施房票安置制度。

在深圳各区2025年的工作计划中，也有很多城市更新和拆除新建类城中村改造项目被提及，部分停滞多年、进度缓慢的项目有望在今年被重点推进。

“城中村改造工作明显在提速。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，过去几年，即便是核心城市的核心区域，城中村改造工作也是尽量不大拆大建，以简单的改造为主，而今年出现了重要转向，出现了规模化的动迁，这体现了对城中村改造的新定位——通过城中村改造来激活更多住房市场需求。

激活楼市新需求

在补偿及安置方式上，多个核心城市普遍出现“货币安置加码、房票制度推广”的现象，补偿安置的途径越来越多元化。

今年3月25日，深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，其中提到，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

深圳实际上是四个一线城市中最后一个官宣实施房票制度的城市。北京、广州、上海均在2024年开始探索实施房票政策。

房票是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。房票制度被认为是可以提高城中村改造效率、促进停滞项目盘活、消化商品房库存的一种有效途径。

在多个实际已落地项目中，记者发现，大部分征收补偿方案都可以让被征收人在多种方式中进行选择，“选钱”“选票”“选房”均可。

比如根据《广州市白云区三元里村城中村改造项目旧村地块国有土地上房屋征收补偿方案》，在广州三元里村改造征收中，国有土地上住宅房屋被征收人，可以选择货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置中的任何一种方式。

不过，由于一线城市均已开始探索房票制度，这意味着房票将成为今年各地重点推广和落实的重要工具。

严跃进认为，从目前的大方向来看，未来房票安置的比重或许会加大，“因为货币补偿对楼市的影响不是直接的，需要居民有意愿拿着现金去买房，而房票则可以直接推动商品房去库存”。

上海中原地产资深分析师卢文曦则对记者表示，无论是货币补偿还是房票安置，对楼市都有积极效应。“对于大部分人来说，拿到钱以后还是想快点买房子，因为这些老旧小区的居民一般来说不会有多余的房子，因此动迁款最终多数还是流向楼市。旧改的提速，一方面改善了老旧小区居民的居住体验，另一方面也让楼市的改善性需求得到进一步释放，我预计接下来楼市一二手房的成交量仍然会企稳向好。”

中指院分析师也认为，“加力实施城中村和危旧房改造”可谓房地产扩需求的重要政策，向市场释放出相当积极的信号，通过货币化方式及房票安置城中村改造所产生的需求，将是2025年增加住房需求的重要措施。国海证券首席经济学家夏磊则认为，2025年若完成100万套城中村改造和危旧房改造的货币化安置，乐观估计将拉动2亿平方米商品房库存去化。