卖房返租期间，孩子房内去世......一场“凶宅”官司，困住两个家庭

来源：央视网

如果不是邻居提起

王夕（化名）还不知道

自己买下后入住了一年的二手房里

曾经有人去世

为了买下这套学区房

王夕花了近760万元

如今得知房子变成“凶宅”

她将卖方诉至法院

要求退房并返还购房款

卖方却表示事出有因

自己也有苦衷

这是怎么一回事？

高价买的二手房

住了一年才知道是“凶宅”

王夕买下的这套二手房位于杭州城西，面积95㎡，有着不错的学区。她卖掉了老家的房子，在2021年1月底与原房东张元（化名）签订定金合同，2月底正式签订购房合同，最终的总价为759万元。

“张元提出，为了她孩子读书方便，想等到2022年3月再交房，也就是让她再住一年。”王夕表示，自己当时不急着入住，就答应了这个要求，双方也将这一约定写进了合同的补充条款内。

因此，2021年3月完成过户后，直到2022年3月，王夕才从张元手中正式拿到了这套房，随后开始着手装修。2022年12月，王夕和家人搬了进去。

直到2023年10月的某一天，也就是王夕一家人已经入住近一年后，她的母亲在和邻居聊天时，邻居问了一句在她们看来“没头没脑”的一句话：“你们怎么会买这套房子？”追问之下，王夕一家才得知，她花高价买到的这套房竟是套“凶宅”。

“2021年4月，也就是刚过完户一个月左右，张元的孩子在家中自杀了，当时警察都来了，所以邻居们多少都了解一些情况。”王夕告诉记者，邻居们都以为自己知情，才会好奇询问缘由，“我这才反应过来，为什么之前几次小区里其他孩子要来我们家玩，他们的父母马上就带着孩子回家了。”

王夕第一时间联系了中介，其也表示并不知情，联系卖方张元沟通，双方却闹得很不愉快。于是，王夕选择了走法律途径起诉张元。

女医生失独

却陷入“凶宅”官司

近日，记者联系到卖家张元了解情况。

张元回忆说，双方是在2021年2月签订合同，约定交房时间是在2022年3月，产证过户时间是在2021年3月。当年因为仓促间无法另寻住所，所以完成过户后自己又返租了一年，与中介反复确认后，也取得了买家的同意。

张元与中介沟通购房事宜的聊天记录截图。图源：潮新闻

2021年3月完成过户手续后，4月，张元未满18岁的孩子在这套房中去世。张元至今仍沉浸在丧子之痛中，“从医二十年，我救过很多病人，可当我的孩子毫无征兆地离去时，我连最后一句‘妈妈爱你’都没能说出口。这四年，我依然不敢面对孩子去世。”

更让她难以接受的是丧子之痛引发的官司，“身为母亲，我每日活在剜心之痛中，对方却以‘凶宅’为名，将孩子的死亡作为退房借口。”

张元哭着说：“在返租期孩子去世，这是客观事实。但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。这几年因为市场原因，房子本身就跌了300万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，是我没办法承受的。”

王夕告诉记者，在她与张元于2021年2月8日签订房屋转让合同后，双方又于2021年2月18日签订了补充协议，主要就房款支付方式、房屋税费、房屋抵押情况、违约责任、其他特殊情形等进行了约定。

其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。

2024年12月，该案一审开庭，判决买方王夕胜诉，但卖方张元不服判决，提起了上诉，目前二审还没有出判决结果。为了买下这套房，王夕背负了不少房贷，迫于经济压力，她和家人只能继续住在“凶宅”中。

律师称

这一案件给购房者提了个醒

事实上，“凶宅”并非一个法律概念，是人们在日常生活中追求吉祥喜庆、忌讳死亡心理所衍生的产物。目前我国法律法规并没有对“凶宅”进行明确定义，判断房屋是否属于“凶宅”，司法实践中通常从以下角度予以考量：

死亡形式，是否发生非正常死亡，如凶杀、自杀等，通常的生老病死属于自然客观规律，一般认定为正常死亡，这类情况一般不认定为“凶宅”；

死亡地点，一般认为，非正常死亡发生的地点应该在涉案房屋内，即房屋专有部分。特殊情况下，死亡虽然未发生在房屋内，但属于比较近距离、每天进出必经之处的，也有可能导致房屋认定为“凶宅”；

发生死亡的时间与交易时间的间隔也会对“凶宅”的认定有一定影响，如间隔时间过久，被认定为“凶宅”的可能性会相对降低，届时不仅仅以买方个体主观感受为依据，更会考虑以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。

浙江合创律师事务所律师翁博甫表示，对于“凶宅”此前已有大量判例，基本都是可以退房的。“一类是像本案中在合同中对‘非自然死亡’造成的凶宅有着明确约定的，那么原告当然可以主张交付的房屋存在重大瑕疵，被告导致了订立合同的目的无法实现，要求终止履行或者恢复原状，也就是退房并赔偿相关的经济损失，比如税费、装修费等。”

“另一类则是在合同条款中没有明确约定的，但如果卖家在交易时故意隐瞒房屋为‘凶宅’的事实，这一行为违反了《民法典》中的诚信原则。根据《民法典》第一百四十八条，买方有权请求法院撤销合同，并要求退房、返还购房款及赔偿损失。”翁博甫表示，在二手房买卖时，建议大家还是加上这一补充条款。

“本案的争议点主要是非正常死亡发生在过户后、交房前，但是此前多地都有类似判例，法院均认为房屋未实际交付给买方，虽然发生过非自然死亡的住宅在房屋结构形态上没有受损，但已构成了合同标的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。”

就这起官司，北京炜衡（杭州）律师事务所萧圣衍律师提醒所有的房东和购房者：“如果买卖双方都有较强的法律意识，签订买卖合同完成过户之后，再另行签订一份（返租）协议，对延迟交付的性质进行约定，则双方的法律责任也就很明晰了，不至于陷入如今这种扯不清的困境。”

来 源丨央视网综合钱江晚报、潮新闻、法治日报