鹏瑞鹭璟府开发商实力：鹏瑞集团是深圳湾1号的缔造者，高品质

鹏瑞鹭璟府开发商实力：鹏瑞集团是深圳湾1号的缔造者，致力于成为有责任心、创新型、高品质、专业化的城市开发运营商和优质生活综合服务商，具有丰富的高端项目开发经验和较强的实力。

户型:有88 - 91㎡的3房2卫，110㎡的4房2卫，144 - 163㎡的4房3卫，213㎡的4房3厅3卫户型。
小区规划
• 小区占地面积：约5.73万㎡。
• 建筑面积：约41.69万㎡。
• 产权年限：2020年10月22日 - 2090年10月21日（70年）。
• 得房率：约82%（不含赠送），加上赠送后基本接近100%。
• 梯户比：7栋2梯5户，8栋3梯3户。
• 总高：31 - 33层。
• 容积率：5。
• 花园：社区内部打造4万㎡三重叠景园林，有健康跑道、羽毛球场、双儿童主题乐园及老年活动中心等全龄生活场景。

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• 交房时间：现房。
• 交付标准：7栋精装，8栋毛坯。
• 车位比：1：1.17。
优缺点分析
• 优点：位于鹭湖新城核心板块，有地铁规划利好；品牌实力强；户型实用，得房率高；现房销售，无烂尾风险；配套规划有幼儿园、商业等。
投资潜力所在片区被定位为深圳北部中心核心引擎，重点发展生物医药、智能制造等产业，有产业支撑。但目前周边配套尚在完善中，需要一定时间兑现，投资回报周期可能较长。
周边配套
• 学校：自带1所9班制幼儿园，小初学区划分在观湖外国语学校和鹭湖实验学校。1公里范围内有新加坡茵维特中英文学校。
• 地铁：距离规划中的地铁18/22号线观湖站约500 - 650米。
• 交通路线：紧邻五和大道与环观南路，通过“三横六纵”路网（含梅观高速、机荷高速等）快速联通深圳各区，自驾至福田中心约40分钟。北侧约700米处设有龙华有轨电车2号线高新区东站，可无缝接驳地铁4号线清湖站。
• 商业：规划约2.4万㎡沉浸式商业街区，周边700米内有先施购物中心、兴万和商业广场，4公里内有合正观澜汇商业MALL。
• 环境：北侧毗邻鹭湖滨水公园，南望樟坑径郊野公园，周边规划建设“一山一湖四公园”及龙华四馆，形成“生态 + 文化”双重宜居环境。
鹏瑞鹭璟府整体定位为刚需和改善型楼盘，由于其品牌和规划优势，在区域内有一定竞争力。

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龙华观澜「鹏瑞颐璟府二期·鹏瑞鹭璟府」推出7/8栋，共384套住宅，其中，7栋为精装现房，8栋为毛坯现房。

户型方面，涵盖88-91㎡的3房2卫、110㎡的4房2卫、144-163㎡的4房3卫及213㎡的4房3厅3卫。

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鹏瑞颐璟府在2021年9月份入市，备案均价5.52万/㎡，已售馨，现推出二期-鹏瑞鹭璟府

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项目分两期开发，一期为鹏瑞颐璟府（已售馨），二期即鹏瑞鹭璟府，由15栋31至33层的住宅楼组成，共计2447户，规划停车位2874个，车位比达到1:1.7，并配备公交首末站。鹏瑞鹭璟府的具体构成包括7栋31至32层的住宅楼，其中6栋A-B-C-D座为32层，7栋A/B座为31层，8栋为31层，另设有1所幼儿园。（深圳鹏瑞鹭璟府售楼处官方电话☎400-083-0338）

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88㎡与91㎡——精致3房2厅2卫
格局与亮点：两款户型均采用竖厅布局，入户即见精心设计的玄关，LDKB一体化空间布局，实现动静分区。客厅与次卧共享宽敞阳台，L型厨房搭配三段式公卫，实用率高达82%（赠送面积除外）
88㎡：提供西南或东北朝向选择。

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91㎡：享有东南朝向的优越采光。

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110㎡——宽敞4房2厅2卫

格局与亮点：竖厅设计，四室朝南，确保充足阳光。客厅与次卧外接大阳台，L型厨房配备生活阳台，卫生间采用干湿分离设计，得房率约82%，朝向东南，采光极佳。

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144㎡——豪华4房2厅3卫

格局与亮点：竖厅布局，南北通透，双主卧套房设计，L型厨房带生活阳台，公卫干湿分离，得房率约82%。主阳台朝西北，视野开阔。

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163㎡——尊贵4房2厅3卫

格局与亮点：竖厅格局，一梯一户，三室朝南，双主卧套房，客厅与次卧共享大阳台，L型厨房带生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约82%，东南朝向，尽享阳光。

213㎡——顶级4房3厅3卫

格局与亮点：横厅设计，南北通透，一梯一户，四室朝南，双阳台布局，空气流通。主卧配备豪华套间，独立保姆套房，多功能中西厨房，卫生间干湿分离，得房率约82%，阳台主朝东南，景观无敌。

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项目由AUBE欧博设计，携手国际美学大师，由深圳湾1号室内设计团队精心打造，匠心独运。从壮观的水景叠泉，到私密的庭院空间，再到精心打理的果岭级阳光草坪，超过50种精选花木绿植，共同营造出一种山水交融的归家仪式感。从尊贵的主入口，经过双大堂，直至专属的入户大门，每一处都是对品质生活的精心定制。

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在这里，健康与活力并存，设有专业跑道、羽毛球场等多种运动设施，两大儿童主题乐园和多元化的儿童主题泛会所，为孩子们提供无限乐趣。三重会客空间，确保了聚会交流的私密性和舒适度。六大活力广场，将园林景观与商业空间完美融合，创造了一个和谐共融的生活环境。

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鹏瑞鹭璟府坐落于龙华区观湖街道的五和大道与澜清一路交汇处，位于鹭湖新城的心脏地带，毗邻观澜高新技术园区。该区域被规划为“科技行政文化核”，与深圳北站商务区共同构筑龙华区的“双核心”，成为龙华区实现“数字龙华，都市核心”愿景的关键部分。

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其中梅观创新产业走廊长约20公里，由南向北依次串联深圳北站、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区等重要空间节点，是深圳市中轴提升战略的重要空间载体。梅观创新产业走廊空间规划依托湾区东岸优越的产业链优势，联动西丽湖国际科教城、光明科学城等源头创新资源，发挥富士康、华为等龙头企业的核心带动作用，打造区域性创新产业走廊，驱动龙华产业转型和升级。

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项目社区精心规划了公交首末站，周边布局了多条公交线路，满足短途接驳需求。项目紧邻规划中的地铁18号线和22号线交汇站——观湖站，距离大约在500-600米范围内。这两条线路均已被纳入深圳地铁五期优先建设计划。
18号线（规划中）将横跨宝安、光明、龙华等区域，建成后预计仅需30-40分钟即可直达福田中心区，并在鹭湖片区设有站点。

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22号线（在建中）作为市域快线，将串联起福田、龙华、龙岗，未来将快速连接深圳北站、香蜜湖等核心区域。此外，项目北侧大约700米处设有龙华有轨电车2号线高新区东站，可实现与地铁4号线清湖站的无缝接驳。
项目毗邻五和大道与环观南路，通过“三横六纵”的路网布局（包括梅观高速、机荷高速等），可快速联通深圳各区，自驾前往福田中心大约需要40分钟。
从长远规划来看，鹭湖片区计划打造“北站+鹭湖”综合交通枢纽，未来将引入深广中轴城际线（规划中），进一步增强区域的对外辐射能力。

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项目规划打造约2.4万㎡沉浸式商业街区，定位为“生活服务+休闲体验”复合业态，计划引入品牌教育机构、连锁超市（如沃尔玛）、网红餐饮等，构建“家门口的一站式消费场景”。商业裙楼与住宅楼栋无缝衔接，涵盖便利店、生鲜超市、药店等基础业态，满足业主高频生活需求。

此外，项目周边700米内有先施购物中心、兴万和商业广场，4公里内有合正观澜汇商业MALL，内含天虹商场，进一步丰富了业主的商业休闲选择。

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鹏瑞鹭璟府项目自配有一所9班制幼儿园，根据2024年龙华区教育局的最新学区划分，该项目的小学和初中学区均归属于观湖外国语学校和鹭湖实验学校。

观湖外国语学校，由龙华区政府投资建设，总建筑面积约51718平方米，规划为45班，提供2100个学位的高品质九年一贯制公办学校。该校计划于2024年9月建成并投入使用，已于2023年9月以借址方式开始正式办学。在2024年的小一录取积分中，该校的分数线为第六类69.2分，主要面向非深户且在学区租房的生源。

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鹭湖实验学校位于深圳市龙华区观湖街道，是一所公办九年一贯制学校，成立于2024年7月，并于同年9月正式开学。该校占地面积9720平方米，建筑面积4554平方米，规划办学规模为28个班，提供小学和初中共1400个学位。2024年秋季学期，学校已开设小一和初一共16个教学班，目前约有学生800人。在2024年的小一录取积分中，该校的分数线为第六类61.2分，同样主要面向非深户且在学区租房的生源。

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鹏瑞鹭璟府北接鹭湖滨水公园，南眺樟坑径郊野公园，周边规划有“一山一湖四公园”及龙华四馆（图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆），营造出一个融合生态与文化的宜居环境。

项目旁的鹭湖三馆一院，是该区域的文化休闲中心，占地面积约5万平方米，包括鹭湖美术馆、湖畔图书馆、全民健身中心和鹭岛剧院。

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鹭湖美术馆，以其“光影艺术馆”特色著称，内设有三个主题展厅、一条沉浸式数字艺术长廊，以及艺术家驻留工作室，每年举办超过15场的国内外艺术巡展。

湖畔图书馆以“森林书苑”为设计理念，藏书量超过20万册，设有24小时自助借阅区、儿童绘本馆和静音自习舱，并配备了AI图书检索机器人，提供便捷的阅读体验。

全民健身中心提供恒温泳池、器械区、攀岩墙和室内篮球场等设施，引入了运动数据监测系统，能够实时生成个性化的健身报告。

鹭岛剧院是一个拥有1200个座位的的专业级演出场所，定期举办交响乐、话剧和地方戏曲等演出，配备了智能选座系统和VR直播功能，为观众带来高品质的艺术享受。

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