物业维艰 | 京城佳业净利润下降三成的2024年

观点网 自上市以来，京城佳业的发展之路似乎并不平坦。

随着各大物业企业年度业绩陆续披露，京城佳业于3月28日公布2024年年度业绩。尽管公司整体收入看起来表现良好，但溢利方面的数据显得格外突出。

公告显示，2024年京城佳业录得总收入约为19.84亿元，较2023年同期增加约8.4%，京城佳业表示，这主要是由于集团管理规模的持续扩大带来收入提升。

2024年，京城佳业实现新签面积约740万平方米，同比增长约35.2%；新签合同额约为6.96亿元，同比增长约22.2%。新增全委物业项目52个，其中来自第三方项目49个，占比约94.2%。

截至2024年12月31日，京城佳业在管项目面积约为4590万平方米，其中来自关联方北京城建集团及其合营企业或联营公司项目的在管面积约为2250万平方米，占比约49.02%；来自第三方在管项目面积约为2340万平方米，占比约50.98%；面积规模较去年同期分别增长约3.9%及18.7%。

在独立化转型的浪潮中，京城佳业在管项目将近过半来自于关联方。，而这也很容易反噬公司本身。

京城佳业并不介意依赖于关联方，其在年报中直言：依托控股股东北京城建集团的全产业链优势和集团作为首都国有物管上市公司的先发优势，打造集团"第二增长曲线"。

只是，这是一把双刃剑，既能帮助公司快速扩张规模，也能成为公司利润下降的重要因素。

年报显示，京城佳业2024年毛利约为3.54亿元，较2023年同期下降约5.9%；溢利约为8460万元，较2023年同期下降约26.9%；集团拥有人应占年内溢利约为7970万元，较2023年下降约29.8%。

对于毛利、年内溢利及集团拥有人应占年内溢利下降的情况，京城佳业则表示主要原因是物业管理项目的前期及质量维护投入加大以及集团对未收回的应收账款计提了相应的减值准备。

截止2024年年末，京城佳业的应收账款为8.95亿元，同比增长约4.58%；其中来自关联方的应收账款为3.06亿元，占比约34.15%；来自第三方的为5.89亿元，占比约65.85%。

期内，公司计提应收账款减值拨备金额为1.95亿元，较2023年的1.37亿元增加了0.58亿元。由于计提规模的扩大，最终公司应收账款余额约为6.996亿元，较上年末有所缩减。

实际上，为了加快回款，京城佳业在2024年已接收了一批重资产。

2024年9月，京城佳业被关联方用车位抵销了总计758.1万元的款项。虽然从账面价值来看，京城佳业在这次交易中浅赚了近六十万，但实质上接收车位这种不动产项目对物业公司来说也许是一种负担。

回顾近几年来的业绩表现，不难发现，京城佳业的营收增速呈现逐年放缓的趋势。

根据京城佳业2022年至2023年年度业绩显示，京城佳业过去两年的收入分别为15.67亿元、18.29亿元，增速分别为28%、16.7%。而到了2024年，京城佳业的收入增长进一步放缓，在报告期内录得总收入约为19.84亿元，较2023年同期增长仅约8.4%。

从业务板块来看，京城佳业的收入来自于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

其中，2024年京城佳业来自物业管理服务的收入占比持续攀升，达到70.5%，实现收入13.99亿元，较2023年同期上升约23.6%，这也得益于公司在管面积及在管项目数量的增长。

具体来看，物业管理服务板块收入主要来源于非住宅物业，占总收入约59.8%，录得收入约8.37亿元，较2023年同期显着增长约43.1%。而住宅物业方面则占总收入约40.2%，实现收入约5.62亿元，较2023年同期仅增长约2.8%。

非业主增值服务实现收入约2.54亿元，占总收入比例约12.8%，同比下降29.3%；社区增值服务收入约为3.31亿元，占比16.7%，同比下降2.3%。值得注意的是，在接收了一批停车位资产的2024年，公司旗下车位运营服务提供的收入却不及2023年。

毛利率方面，京城佳业2024年的毛利率约为17.9%，较2023年同期20.6%下降2.7个百分点。

其中，物业管理服务业务板块的毛利率为14.6%，较2023年下降4.8个百分点；非业主增值服务业务板块的毛利率为39.2%，较2023年提高8.7个百分点；社区增值服务业务板块的毛利率为15.1%，较2023年提高1.2个百分点。

为了应对利润率逐步下降，物业费收缴难，支出压力不断加大，应收账款持续攀升等难题，京城佳业似乎决心发力多元业务，布局新赛道。

而从2024年内公司的业务拓展来看，其选择的方向是高校赛道。

2024年，京城佳业在服务北京大学医学部、清华大学水利系、北京服装学院等项目的基础上，又新中标北京电子科技学院、北京政法职业学院、北京农学院等项目。此外，还从股东方受托管理了一批高校资源。

同年6月21日，京城佳业公告披露，大股东北京城建集团新成立了北京高校后勤服务有限公司，以接收多家目标高校后勤公司的部分股权，并且，将该公司委托给京城佳业管理。此次涉及北京建筑大学、北京建筑大学、首都师范大学等13所高校，共14家目标公司的各75%股权已明确纳入到本次无偿划转的范围。

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