日本地价创下33年新高，美国对冲基金强势进场大举购入！

3月24日，美国对冲基金埃利奥特管理公司（Elliott Management）被曝出大量购入日本住友不动产的股份。

虽然双方具体并没有公布此次埃利奥特的持股比例，但是据称埃利奥特的持股规模足以让住友不动产的经营方针展开有效讨论。

对冲基金入股住友不动产

住友不动产的公关部门表示：“的确与埃利奥特交换了意见，我们理解他们对本公司的经营业绩和方针大体上表示赞同。今后，我们也将与其他长期股东一样，继续保持对话。”

埃利奥特2024年早些时候已经收购了三井不动产的股份，迫使其提高股东分红（增配）并改善资本效率。不仅如此，埃利奥特还收购了东京燃气所持有的不动产资产，并正在与管理层讨论提升企业价值的方案。

作为全球投资战略的一部分，埃利奥特正在以火箭般的速度加强大在日本市场的投资力度。而对于住友不动产来说，市场去年就已开始传闻埃利奥特正在收购其股份。

在日本房地产行业，开发商往往长期持有不动产和政策性持股（如持有银行、保险公司或其他企业的股份），这些资产的账面价值往往远低于其实际市场估值。

近年来，东京建物和平和不动产也遭到类似的激进投资者（Activist）收购，并被要求提高企业价值。

住友不动产的商业模式以长期持有开发的不动产为核心，而非出售物业，因此持有资产的账面价值与实际市场评估价值之间的“隐藏收益”相当可观。

截至2024年3月底，住友不动产的未实现资本增值约达3.9万亿日元。

埃利奥特瞄准日本企业，

释放哪些信号？

埃利奥特近年来在日本市场越来越活跃，核心策略是寻找那些账面价值低估、但实际资产充足的企业，并施压管理层提高股东回报。

日本许多房地产开发商的商业模式是持有而非出售资产，这意味着大量未实现的资本增值（隐藏价值）被忽视，这正是埃利奥特等对冲基金的投资目标。

埃利奥特之前对三井不动产、东京燃气等企业采取了类似策略，并取得了一定成效，因此此次锁定住友不动产，可能会采取施压住友不动产出售部分资产，将收益回馈股东，优化资本结构，提高市值等操作。

如果埃利奥特的施压成功，住友不动产可能会被迫改变其“长期持有”的模式，从而影响整个日本房地产市场的资本运作方式。

日本的大型房地产开发商，如住友不动产、三井不动产、三菱地所，普遍采用“持有不动产获取租金收益”的模式，而非“开发—出售”的模式。这种模式的特点是稳定但缺乏资本回报。

随着埃利奥特等外资进入，日本的房地产行业可能会迎来更大的资本运作压力，迫使企业提高资产流动性。

近年来，全球资本对日本房地产市场的兴趣日益上涨。未来可能有更多海外基金进入，推动日本房地产行业的资本化改革。

日本地价创下33年新高

3月18日，日本国土交通省公布了2025年的地价。所有用途的全国平均地价上涨了2.7%，创下1992年以来的新高。

根据上涨排名显示，东京住宅用地价格全面飙升，以单坪单价来看，有13个地点每坪超过1000万日元，有69个地点每坪超过500万日元。

从同比涨幅来看，许多地区的涨幅超过10%，显示出地价飙升趋势已从商业地扩展至住宅区。

尽管整体房地产市场受到利率上升的影响，但东京高端住宅市场仍然保持稳定。未来可能的发展趋势是高端住宅需求持续强劲，港区、千代田区的豪宅需求依然旺盛，地价短期内不会下跌。旧区改造也会继续推进，港区的再开发将提升整体区域价值，推高土地价格。而东京豪宅市场或进一步吸引外资，日本房地产市场对国际买家友好，未来可能吸引更多外资资金进入。

如果需要考虑投资东京房地产，核心区域仍然是最具保值性的选择，尤其是港区、千代田区这些长期稳健增长的地段。

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