北京
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同样的户型，购房者买海晏的价格更高。但建发有一个最大的优势，只有一个股东，决策简单，而华润臻澐股东多，顾虑自然就多了起来。
它们的大环境相差不大，但小环境还是有些差异的。
华润臻澐在西边，西面离京新高速约200米，建发海晏则在东边。仅此一条，建发海晏的区位是强于华润臻澐的，但这个优势，是否价值6000元/平米，是个疑问。
建发海晏必须在产品上完全超越华润臻澐，才有胜算。
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1、海晏在东，臻澐在西，两个楼盘的朝向皆不正，东偏南22.09度。这导致一个问题，上午海晏会挡臻澐的光，下午臻澐会挡海晏的光——西晒。
2、臻澐西侧有一条窄窄的绿化带，绿化带往西是一片市政公用地块，包含了变电站、垃圾站、公交站、供电供热，地面公交场站；而海晏没这个问题。
3、臻澐帮海晏挡住了京新高速和铁路的噪音——距离200米左右，下午噪音60分贝左右；但南侧的五环高架对它们都有噪音污染——距离170米左右。
4、两个项目都有极端产品。臻澐有134平米户型约126套；海晏有290平米-300平米户型41套、一梯一户。
其它户型主要是180平米、210-229平米、270平米左右，成了直接竞争对手。
5、大门是面子工程，两个项目都设在东面，紫气东来。
海晏的大门用了装饰架构包裹大堂，三进制，通过风雨连廊把两个会所连成一体。
臻澐的大门只有装饰架构，大门与地下会所分离，但南面的次大门比海晏阔气，皆面朝清河一侧。
6、臻澐调改了一个车库出入口位置，从北面移到了东大门南侧，人车放在一起，不是很安全；海晏西边的车库入口，斜对着臻澐的8#。
7、两个项目南北都有退线。按照土地出让文件，南面的河道退线在7-16米之间，臻澐退了8.2-16米，海晏退了6.89-15.12米；北面臻园退了11-25米，海晏局部退了12米。
如果按照文件尺寸，海晏的退线不够彻底。
从整体退线上看，臻澐退线面积更大，如果海晏加上东边的绿化带，实际容积率会稍低于臻澐。虽然从土拍文件里，臻澐容积率为2.4，海晏为2.42。
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华润臻澐与建发海晏的较量，关键在于6000元/平米的楼面价价差。
隔离了西边“噪音+市政设施”，你会为建发海晏的高价买单吗？
如果两个项目利润差不多，拿180平米户型来换算，买海晏要多付出大约100万元。
对于一个单套超过2200万元的豪宅，是否会在意这100万元？贫穷限制了想象，花姐得不到这个问题的答案。
花姐认为，影响购房者下单的，噪音与市政设施并不是最重要的，核心在于，谁的产品更胜一筹。
华润置地在朱房村的确有号召力，橡树湾就摆在那。而对于建发的品牌认知，很多购房者是陌生的。
在这种情况下，建发要解套，唯一之路是，打造出绝对超越臻澐的产品。
一个新问题又来了，建发能否算得过账来？
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