广州城投，彻底套牢了

文/十一弟

最近，广州城投发行了一笔公司债，本金60亿，为期五年。

让人羡慕的是发行利率，年息大概2.18%。

目前，央行最新的五年期贷款市场报价利率（LPR）为3.6%。

2.18%的利率水平，比电话中介向十一弟推销的消费贷利息还要低。

这笔本金60亿的公司债，广州城投选择了私募发行。

一般来说，私募发债融资，更适合那些需要快速融资、财务门槛不足，或者资金用途灵活的企业。

背靠广州国企信用，广州城投的融资能力属于独一档——

它有大把金融机构愿意以很低的成本，向其输送资金。

广州城投的主营业务，非常多样——

基础设施建设、金融、房地产、资产经营、餐饮服务、钢琴及数码乐器产品制造、城市给排水等。

它在广州的主营业务，最让人熟悉的，还是运营管理的城市地标——

花城汇、广州塔、海心沙。

前几年，广州城投参与了三家暴雷企业的投资，让它损失惨重——

一家是雪松控股，它投资了60亿；

另一家是恒大，它投资了100亿；

还有一家是富力地产，它投资了40亿。

雪松控股和恒大，这两家企业的结局，大家都已经知道了。

它们挖下大窟窿，就算埋了自己，恐怕也填不上。

广州城投扔进去的160亿投资款，已经很难拿回来了。

对雪松控股、恒大和富力地产的投资，走了背字儿，碰上黑天鹅，需要时间来消化损失。

但毕竟是昨日黄花，变成过去式了，有钱就能解决。

广州城投正在遭遇的，是用钱也解决不了的问题。

它的主营业务里，房地产是很重要的收入来源，也投入了大量资金拿地。

按照去年的销售规模排名，广州城投算是本地第四大国企开发商。

排在它前面的，是越秀地产、珠江实业、广州地铁。

在广州，它有两个投资巨大的在售项目——

广州城投·天禧、广州城投·东园公馆。

无一例外，这两个开发项目，都陷入了困境。

2023年，广州天河区挂牌了一块地，起拍价超过44亿。

这块地计容面积不到28万平米，需要无偿配建7.5万平米人才公寓、1.4万平米公共设施，还规划了7.6万平米商办面积。

折算下来，地块内可售住宅面积大约11万平米。

广州城投以底价摘牌，分摊到住宅部分的平均楼面价，将近3.9万/平米。

这块地被开发成了广州城投·天禧，拿地一年后，去年六月份开盘入市。

正式开盘之前，广州城投的预期很高——

据说，它对外放出来的吹风价，打算卖到6万/平米。

不过，去年天河楼市的价格战打得火热，广州城投无奈，选择降价入市。

天禧的开盘价，定在了5万/平米，部分户型的最低价，只需要4.7万/平米就能上车。

但就算是降价入市，依然卖不动。

没办法，广州城投只能选择继续割肉。

开盘几个月后，天禧推出了一批特价房，最低单价降到了4.1万/平米。

天禧项目投资巨大，连同44亿土地款在内，总投资超过了102亿。

算上7.6万平米商办面积，项目整体可售面积大约19万平米。

这样算下来，天禧的平均开发成本需要5.4万/平米。

最初定在5万/平米的开盘价，可能就是踩着保本销售的价格线。

去年底，项目推出来一批特价房，单价降到4.1万/平米。

这其实已经击穿了分摊到住宅部分的楼面价，铁定要亏本了。

降价越狠，哪怕卖一套、亏一套，买房人也不愿意上车买单。

十一弟查了下，去年六月份，天禧有两栋楼、总共274套房取证入市。

到现在，只卖掉了87套，将近一年时间，去化率不到三分之一。

去年底推出的特价房，单价4.1万/平米，还不是天禧目前的最低价。

据说，项目最低价已经降到了3.7万/平米，跌破了4字头。

相比最初5万/平米的开盘价，天禧现在的最低价，相当于打了七折。

在广州，广州城投名下打折降价的楼盘，不止是天禧，还有东园公馆。

东园公馆的拿地时间，比天禧更早。

而且，这块地在当时是一块妥妥的地王。

2020年，位于广州越秀区的东园公馆地块挂牌出让，广州城投以24亿底价摘牌拿下。

这块地开发规模不大，剔除需要配建的1.3万平米回迁安置房面积后，可售住宅面积只剩下3.3万平米。

折算下来，平均楼面价超过了7万/平米，成为广州土拍史上的单价地王。

从拿地到开盘，广州城投一直拖了整整三年时间。

拿地一时爽，开盘悔断肠——

东园公馆的销售定价，让广州城投焦头烂额。

一开始，广州城投对外放出来的吹风价，每平米在13万左右。

等到正式开盘，东园公馆的价格区间，最贵的卖到了18万/平米，最便宜的也卖到了12万/平米。

相比三年前的拿地楼面价，开盘价翻了一倍以上。

东园公馆在越秀南路上，位置非常核心。

但项目周边，包围着三十年前的老小区，大部分二手房价格，只卖到了四五万。

有的三万出头，也能拿下一套。

东园公馆拍出的地价，比周边老小区二手房的价格，还要高出一大截。

最低12万/平米的开盘价，在那个片区里，简直贵到离谱。

不出意料，广州城投根本卖不动。

十一弟查了下，东园公馆有三栋楼、总共256套房取证入市。

到现在，开盘将近两年时间，只卖了40套，去化率大约15%。

按照东园公馆的去化速度，这两百多套房，还要再卖十年左右，才能清盘售罄。

这个项目总投资37亿，按照3.3万平米可售面积计算，平均开发成本超过了11万/平米。

房子卖不动，广州城投就只能降价。

从一开始最低12万/平米的开盘价，很快就降到10万/平米，卡在了保本销售的价格线上。

据说，到去年六月份，项目最低价喊到了8字头。

就算按照当初最低12万/平米的开盘价计算，也已经打了七折。

而最让人扎心的是，打折降价，还是带不动销量。

在广州，天禧和东园公馆这两个项目，总投资将近140亿。

光是地价，就占用了68亿资金。

其他开发商，都是做一个、成一个；到了广州城投这里，拿一块地，被套住一个。

再降价的话，就只能血亏；不降价的话，更卖不动了，进退两难。

背靠广州国企信用，广州城投可以低成本融资，而且资金源源不断。

在雪松控股、恒大、富力地产身上搭进去200亿，换作其他任何企业，可能都死过三回了。

广州城投却能安然无恙，可见它的命有多硬。

但在房地产业务上，它有钱也解决不了——

拿地开发、降价销售、赔本卖房的死结，它打不开，算是彻底套牢了。