“动不动就下坠好几层”！广州一小区居民心惊惊，最新情况

数据统计，我国已有90万台电梯的使用年限超过15年。近年来，随着老旧电梯数量持续攀升，居民对老旧电梯故障率高、运行可靠性差等问题也愈发关注。

据广东市场监管部门发布的有关数据，2024年末，广东省在用电梯保有量超过120万台居全国首位，约占全国总数11%，其中15年以上的住宅老旧电梯预计已超13万台。

南都记者调查发现，要换梯，不是一件容易事。换梯的钱谁来出？物管方、业主方因为费用来回扯皮，谁来协调各方利益达成一致？

聂竹青表示，没有强制报废标准和相应的退出机制，可能是老旧电梯“换新难”的关键所在。

一部电梯的治理已从单纯的技术问题，演变为考验社会精细化治理的综合课题。

现状

“动不动就下坠好几层”

换条钢丝绳就超两万

电梯厂家：换比修更合算

“门都合不上，缝能放进去一只手！”“动不动就突然下坠好几层！”王小姐家所在的小区，去年底换了新电梯，而每每提及原先“服役”25年的老电梯，王小姐总是心有余悸。

王小姐说，该小区是广州最早一批高层电梯住宅，建成近30年，电梯等公共设备的日渐老化，曾是她和邻居们的“心腹大患”。在她看来，安全是邻居们考虑换梯的首要考虑因素。

“超期服役电梯突发故障率是新梯的好几倍！”除了安全隐患外，广日电梯工程业务部负责人在接受南都记者采访时说，虽然电梯寿命很大程度上取决于维保效果，但对于一些投用时间太长、专用零配件已经停产的老旧电梯而言，更换新梯其实更加经济。

该负责人介绍，维保和零配件更换是老旧电梯的大头开支。“一方面是维保费用，以20年梯龄的高层电梯为例，年均维保支出约3万元，10年就是30万元，而且这一费用还是会随着年限增长而递增；另一方面则是更换零配件的费用，就拿钢丝绳来说，单次更换成本就超过2万元。”除此之外，该负责人也认为，老旧电梯突发故障导致的事故赔偿，还可能进一步拉高实际支出。

维保人员在电梯井调试电梯。受访者供图

算账

补贴标准每台电梯15万元

业内称无法覆盖更换费用

今年1月28日，广东省印发通知，重点支持使用15年以上的住宅老旧电梯更新改造。如申报成功，将按更换一台老旧电梯通过超长期特别国债15万元/台标准给予定额补助。

今年2月，在广州市住宅老旧电梯更新补贴申报工作中，总计约3400台住宅老旧电梯申报了国债补贴，涉及国债补贴金额超5亿元（数据来源：据各区公开数据及比例估算），申报成功后每台电梯将获得15万元的国债补贴资金。

“一般情况下，补贴无法完全覆盖电梯换新的费用。”广州市电梯行业协会会长范小荣在接受南都记者采访时说，老旧电梯大多分布在一些老旧小区中，而老旧小区普遍存在“缺钱”的问题。

换一台电梯需要多少钱?业内人士透露，更换电梯包括电梯本身的费用、安装费用和拆除旧电梯的费用。而一台电梯的价格根据品牌的不同，价格在15万—200万元，其中国产品牌基础价格约15万至60万元，老旧小区改造更倾向于选择性价比高的国产型号。安装费用因建筑结构而异，30层电梯安装成本约10万至30万元，涉及井道改造、配电系统等，拆除费用5万-30万元。

如果按照最低价位配置，15万元的国债补贴资金很难覆盖电梯价格，剩下的资金缺口，该由谁支付？

争议

业主称应由物管公司承担

物管称该由公修基金支付

家住广州珠江新城某小区的周先生告诉记者，自己所住楼栋的电梯因年久失修需更换，但在跟物管交涉换梯费用时，却陷入了扯皮。

物管方称，电梯属于物业共用设施设备，因此换梯费用属于公共维修支出，应由公共维修基金支出，但小区的公修基金早已耗尽。但业主都认为，换梯费用应由物管公司承担。“就算没有公修基金，电梯广告、停车收费入的都是物业公司的账，难道就没剩一点公共收益吗?”

周先生所在的住宅业主仅有500余户，没有成立业委会。据了解，未成立业委会的小区，公共收益一般由物管代管。

与周先生同为小区一手业主的吴先生，从事财务工作30余年，他曾经建议物业用人防车位租金和平台区域租金等公共收益支付更换电梯的费用。

“物业从来就没有公开过这两大部分的租金收入。”吴先生回忆，2023年物业公布的公共收益还有20多万元，而在当年业主们提出用公共收益支付更换电梯费用后，2024年物业公布的公共收益就仅剩1万元左右了。

据吴先生介绍，他曾按照市场价格估算，小区外立面、电梯广告，再加上上述两项收入，小区近十年的公共收益早已超过千万。“但代管的公共收益到底用在何处，物业始终没有说法。”

“从年度账面上看，很多小区物业公司确实是亏损的。”范女士是广州海珠区某小区的物业经理，她向记者介绍了自己所在小区的物业收支状况——收入来源于两方面：物业费和租金（车位、广告位、公共空间等）；开支有四大部分：清洁、安保、维修和办公费用（人工、水电等）。

范小姐说，这些开支中，保洁、安保和办公费用是固定开支，基本由物业费覆盖。“但浮动比较大的是在工程维修方面的支出。特别是电梯，是维修开支的大头。”她告诉记者，她服务的小区是加装电梯，在购买电梯的费用之外，还涉及不少建筑改造的费用，如不采取业主分摊，物业公司的运营收入是远不够覆盖这部分费用的。

“2024年下半年，物业公司总计交付给业委会93535元。”范小姐翻开2024年下半年的小区物业办公经费明细，向记者介绍说，由于自己所在的物业公司是该小区成立业委会后，替换原有物业公司进驻小区服务的，因此会按月运营盈亏汇总到业委会。

“2024年8月是比较低的，只盈余了6800元。”范小姐说，单就这一个月而言，她所在的物业公司其实已在亏损边缘徘徊。

一位不愿透露姓名的物业工作人员对记者说，由于日常维护、物业收费、公共收益等问题存在纠纷，很多物业和业主的关系非常紧张。“物业常年亏损，物业费都收不上来。”该工作人员认为，换新电梯需要业主补钱，而现在，不管是提高物业费，还是通过物业号召业主集资，都困难重重。

做法

热心业主牵头募资推动更换

业主分摊钢丝绳维修费用

家住广州珠江新城某小区的周先生说，因为业主和物管之间的费用纠葛，一开始，双方都不愿掏钱，换梯也陷入僵局。

但电梯安全问题迫在眉睫，最终不得已，周先生联合几位热心业主便牵头成立了电梯筹备组。

2024年底，筹备组通过扫楼投票、公开招标、公开募资，最终推动该小区完成了所有住宅电梯更换。

周先生等业主的遭遇并非孤例。事实上，许多小区在推进老旧电梯更换过程中，都会陷入“换梯费用该谁来出”的难题，让一些符合更新补贴条件的电梯迟迟不能如愿“换新”。

南都记者从广州多个小区了解到，“谁出钱”的问题不光困扰着需要换梯的小区——即便在换梯以后，部分小区也同样面临“电梯资金池”进一步萎缩的困境。

据广州天河一小区物业工作人员钱小姐回忆，自己所任职的小区始建于2002年，开发商交楼时的原装电梯，在早于补贴政策推出前的2020年已经更换。

但正是由于更换电梯，导致该小区的公共维修基金消耗殆尽。

“2024年底，小区有一台电梯的一条钢丝绳断裂，需要全楼业主集体分摊的部分就有6000多元。不过一些业主认为这是刚换的电梯，不理解为什么费用要业主分摊。”她说，这笔钱最初由物业公司垫付，虽然该楼栋住户只有80多户，但直至最近才收齐全部业主的分摊费用。

建议

更换费用从维修资金中列支

或分期付款、以租代购

“事实上，填补电梯换新的费用缺口，无论是用公共收益，还是物业收入，其实都是业主出资。”广州市电梯行业协会会长范小荣认为，一方面物业费本身就是向业主收取的；另一方面，根据民法典第二百八十二条，公共收益是属于全体业主共有的。使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及筹集建筑物及其附属设施的维修资金，是由业主共同决定的事项。

这意味着，电梯作为建筑物的重要附属设施，其更换费用应当从建筑物的维修资金中列支。

“谁受益、谁出资”——这是今年十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会上，住建部在动员居民出资用于小区改造及补建续筹住宅专项维修资金时，提出的一项原则。

在未能享受补贴，但居民有意愿，电梯也需要换的情况下，资金筹措该如何解决？姚育宾建议，通过多方共担、市场经营等各种机制协同解决。“如居民短期无力承担大额更换费用，可引入电梯厂商，通过分期付款、以租代购等，先更换电梯确保业主人身财产安全的情况下，使用者通过月供、月租的形式，逐步支付电梯提供者的成本开支。”

如何更加精准地解决居民换梯和用梯困难？“当前的政策不是一次性的。去年以来，广东就已经多轮次出台相关政策，投入真金白银解决‘电梯难题’。”聂竹青说，自己将持续关注电梯换新，同时，他相信未来政策会根据落地情况不断优化。

南都记者 朱唯信