年报观察 | 华润有巢REIT保持增长 但租金下行压力难忽视

观点网 在政策支持与市场需求的支撑下，2025年，保租房REITs发行节奏明显加快，多家企业推进申报工作。与此同时，已上市产品积极推动扩募工作的开展，保租房REITs扩募与首发并行的态势基本形成，为市场注入更多流动性。

3月31日，首单市场化机构运营的保租房REITs项目--华夏基金华润有巢REIT披露了2024年年度业绩报告。

从基金合并层面看，2024年，华润有巢REIT全年收入为7907.69万元，对比上年同期微增0.85%，基金EBITDA录得5003.99万元，同比增长4.67%，基金可供分配金额为4904.45万元，对应发行价的年化分派率为4.06%。

同期，基金净利润同比增长99%至968.19万元，经营活动现金流净额录得4798.06万元。

项目经营层面，华润有巢REIT的两大核心项目有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目保持高位运营水平，年末出租率分别达 94.07% 和 94.58%（按房间数量计算），对比上年同期均有所提升。

资产项目公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司和有巢房屋租赁（上海）有限公司通过自有房屋租赁、商铺管理费、停车场经营等多元收入模式，全年营业收入实现同比增长。

净利润增长

从基金合并层面看，2024年，华润有巢REIT全年收入为7907.69万元，对比上年同期微增0.85%，基金EBITDA录得5003.99万元，同比增长4.67%。

同期基金净利润同比增长99%至968.19万元，一定程度上反映该基金成本优化及运营效率提升，净利润率对比2023年显著提升，盈利能力增强。

数据来源：基金公告，观点指数、商业客整理

本期基金可供分配金额为4904.45万元，同比下降19.28%，主要受期初预留现金减少及资本性开支增加影响。

同期实际分配金额为6541.49万元，高于可供分配金额，短期回报积极，但需关注长期可持续性。2024年年化现金流分派率为3.38%，较2023年的5.14%有所下降。

包括今年2月20日公告披露的2024年度第4次分红1232万元在内，上市至今，华夏基金华润有巢REIT累计分红金额达1.17亿元。

全年经营活动现金流净额录得4798.06万元，现金流稳健但略有收缩。

受高分红、现金流减少等影响，2024年末基金份额净值为2.2508元，较2023年末的2.3622元下降4.72%，较2022年成立时的2.4310元累计下降7.40%。

此外，截至2024年12月31日，基金总资产为12.07亿元，净资产为11.25亿元，两者均出现同比下滑，基金总资产与净资产的比例为107.23%。

二级市场表现上，截至2024年12月31日，华润有巢REIT股价较年初上涨29.4%。

项目公司盈利表现上，基金包含2个资产项目公司，分别是上海有巢优厦房屋租赁有限公司、有巢房屋租赁（上海）有限公司。于2024年，两者毛利率分别为44.68%和30.26%，对比上年同期分别提升4.06个百分点和1.61个百分点。

资产项目公司EBITDA利润率分别同比提升0.96个百分点和0.71个百分点至71.51%和69.27%。

同期资产项目全年实现总收入约7845.10万元，同比增长1.24%，EBITDA录得5525.08万元，同比增长2.46%。

运营分化

基金各项指标的表现，源于底层资产的运营表现支撑。

华夏基金华润有巢REIT底层资产包括有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，年末出租率分别达 94.07% 和 94.58%，保持高位。

资产项目公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司和有巢房屋租赁（上海）有限公司通过自有房屋租赁、商铺管理费、停车场经营等多元收入模式，全年营业收入实现同比增长。

出租率和租金单价作为租赁住房项目运营表现的关键评价指标，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目出租率和租金单价数据波动不大，项目经营保持稳定。

整体来看，截至2024年末，按房间数量计算，底层项目公寓整体出租率同比提升1.35个百分点至94.33%；公寓租金单价为2.19元/平方米/天，同比下滑1.79%；整体剩余租期为0.52年，同比上涨15.56%。

同期商业部分可供出租面积为3880.34平方米，实际出租面积为2444.83平方米，计算得出期末出租率为63.01%，对比上年同期下降8.55个百分点。商业部分租赁活动面临短期压力。

而商业部分租金单价同比提升11.19%至3.08元/平方米/天，剩余租期为1.89年，同比上涨12.5%。

从数据来看，尽管商业出租率有所下降，但通过租金提升和租期管理实现了收益增长，运营策略初见成效。未来需平衡出租率与单价，提升商业资产整体回报，以维持资产长期价值。

同时，其年末可供出租车位数量为1.23个，实际出租车位数量为782个，出租率同比提升5.39个百分点至76.44%，车位租金单价同比上涨1.35%至200元/个/月。

底层项目继续维持高水平租金收缴率，2024年末，租金收缴率同比提升0.91个百分点至99.52%，保证现金流的稳定性。

数据来源：基金业绩公告，观点指数、商业客整理（按房间数量计算）

具体来看，截至2024年年末，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目按房间数计算的出租率水平分别为94.07%和94.58%，对比上年同期分别提升1.19个百分点和1.33个百分点，对比同年9月底分别提升3.48个百分点和0.14个百分点。

同时，从2023年Q1到2024年Q4，两者出租率长期维持超90%水平。基金底层项目公寓业务租赁活动长期保持稳定，出租率略有提升同时长期保持高位运行。

数据来源：基金业绩公告，观点指数、商业客整理

另外，2024年，有巢泗泾项目公寓部分租金单价和租期对比上年均实现同比增长，涨幅分别为0.38%和8.33%，

同期有巢东部经开区项目公寓租金单价同比下降4.15%至1.85元/平方米/天，这或受市场供需结构调整，剩余租期同比增长18.6%至0.51年，租约结构稳定。

同时，两个项目均属于政策性保障性租赁住房项目，若政府租金指导政策调整，可能影响运营方的租金定价策略。

两个项目商业部分出租率均有所下滑，但商业租金单价与剩余租期均保持正向增长。

车位部分，有巢泗泾项目车位出租率略有下滑，出租单价与上年持平；有巢东部经开区项目车位出租率和出租单价均实现正向增长。

项目运营层面，华夏基金华润有巢REIT投资的两个项目在2024年整体运营表现稳健，但同时需关注租金下行压力及商业板块的优化调整以进一步提升整体收益。

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