84.54亿！厦门土拍，透露4个信号

今年厦门的第2场土拍，将于4月24日举行，地块名单已经出炉.

本轮土拍出让的4幅地块：

①、湖里区，2025P09 地块（五缘湾北）：

②、湖里区，2025P10 地块（枋湖北二路）；

③、思明区，2025P08 地块（前埔南片区）；

④、集美区，J2025P01 地块（凤林片区）；

1、五缘湾北：

2025P09，建筑面积7.11万㎡，起叫价：30.39亿，楼面地价：44082元/㎡（其中住宅4.5万/㎡），地铁2、3号线交汇处，一线沿湾，需代建幼儿园（6班）、托育机构，规划不多于443套，套均155.6㎡以上。

B、周边二手房与地块：

①、国贸天琴湾，房龄，2012年，目前厦门各二手房平台的成交均价是6.97~7.66万/㎡；户户配备大露台，一二期最小户型为157㎡。

②、源昌鑫海湾：房龄，2010年，目前厦门各二手房平台的成交均价是5.79~7.6万/㎡；该小区几乎是户户买一层送一层，负公摊的典型楼盘。

③、新景国际外滩：房龄，2015年，目前厦门各二手房平台的成交均价是7.36万/㎡；

周边大多数是十几年前的社区，不少小区都是赠送面积颇大，均价超7万/㎡以上，而高峰期更是超12万/㎡。

预估拿地房企：轨道、建发、保利、国贸。

该地块原规划轨道交通用地，所以，轨道有先天的开发优势。

鉴于临湾、地块素质优，稀缺，不排除建发、国贸竞拍打造标杆产品。

保利在2007年的时候，本欲拿下天琴湾地块登陆厦门楼市，最终由国贸以17486元/㎡的全国单价地王拿走。如今，五缘湾最后的一线湾景地块，保利是否能圆了18年前的初衷？

信号：土拍加快，改规划后，立马在4月底之前上架五缘湾优质地块，预计成为厦门岛内东部的地王之一，维稳市场预期的意图明显。

④、周边新盘：五缘湾海、五缘海悦。

2、湖里区，2025P10 地块（枋湖北二路）：

2025P10，建筑面积仅1.91万㎡，起拍7.36亿，楼面价38534/㎡（其中住宅4万/㎡），规划不多于200套住宅，套均95.5㎡以上。

B、周边二手房与地块：

①、书香佳缘，房龄，2008年，目前厦门各二手房平台的成交均价是3.98~5万/㎡；

①、中央美地，房龄，2011年左右，目前厦门各二手房平台的成交均价是4.77万/㎡；

③、新景龙郡，房龄，2016年，目前厦门各二手房平台的成交均价是4.7万/㎡；

④、中骏天宸：房龄，2021年，目前厦门各二手房平台的成交均价是4.5~4.6万/㎡；

周边的次新房为中骏天宸、建发玺樾，今年的成交均价皆在4.5万左右，当初一手新盘在售为6.9万/㎡，且一房难求。如今，套均300万左右的调整。

预估拿地房企：外来房企登鹭。

信号：总价低，成本可控，预计作为吸引外来房企重回厦门楼市的契机。

3、思明区，2025P08 地块（前埔南片区）；

2025P08，建筑面积6.64万㎡，起拍总价26.12亿，住宅起拍楼面价4万/㎡，规划住宅不多于900套，套均73.78㎡以上；

东侧曾是污水处理厂，如今改造成体育公园，临近大同中学前埔校区，西侧是职业学校，目前周边二手房大约3万出头。

规划套均73.78㎡以上，原则上有机会打造小户型79㎡三房。

截至目前，前埔大约一二十年没有出让新地块，也积蓄了大量的置换购买力。

预估拿地房企：建发、中海。

信号：思明小户型，低总价，预计未来岛内也将分化，刚需保障、改善品质两种面积产品逐步覆盖需求。

4、集美区，J2025P01 地块（凤林片区）：

J2025P01，建筑面积17.4万㎡，起拍总价20.67亿，楼面价1.49万/㎡（其中住宅1.61万/㎡）。规划不多于1520 套住宅，套均91㎡以上，需配建3.54万㎡的9年制学校，小学36班、初中18班。

集美东方快乐岛，临近集美桥头，紧邻地铁6号线的凤林站和嘉庚体育馆站。

周边二手房：近一年成交价1.5~3.2万/㎡。

预估拿地房企：建发。

本幅地块大概率仍是建发补仓，建发近年热衷于在沿海沿湖地段打造产品，而配建的9年学校，又有较大的想象空间。

信号：由开发商代建学校、公建，将成为趋势，既提高效率品质，又节省当地成本。

随着容积率和第四代住宅的迭代，“高端改善+刚需保障”会两条腿走路。

土拍市场向来是楼市的晴雨表，不仅在于楼面价，更多在于预期和探清高层的态度，而在当下的市场中，我们应该做的，是不停的根据历史周期的演变，持续地优化自己。