直击2024财报季｜越秀地产以“好房子”战略开启高质量发展新篇

越秀地产（00123.HK）发布的2024年全年业绩报告显示，多项核心指标再创新高：营收连续三年增长，经营性现金流为正，资产负债率大幅下降，土储结构持续优化……在3月31日举行的2024年度业绩发布会上，越秀地产管理层围绕市场趋势、战略布局及经营策略作出详细阐释，进一步明确了以“好房子”为核心的高质量发展方向。

“预计2025年房地产行业将好于2024年，政府采取的一系列‘止跌回稳’的政策力度还将加大，市场信心将逐步恢复。越秀地产将抓住这一契机，努力做到更好。”越秀地产董事长林昭远表示。这家成立于1983年的粤系龙头房企，凭借独特的“开发+运营+金融”模式，以一线城市为支点，书写着行业转型期的高质量发展样本。

连续三年逆势增长，稳居房企TOP 10

过去三年，是房地产调控政策收紧-放松的起伏期，也是行业转型、企业寻找“新的发展方式”的阵痛期。凭借稳健的策略和差异化的定位，越秀地产在过去三年呈现出稳健发展的态势，连续三年实现营收增长，复合增长率率达到6%。

制图：金融界上市公司研究院；数据来源：Choice

2024年，越秀地产的合同销售额达1145.4亿元，在克而瑞房企排名中稳居第8位。

从城市布局来看，越秀地产一线城市的销售额接近600亿元，贡献了超50%的战绩。其中广州作为大本营，2024年销售额达433.7亿；北京销售额为87.3亿；上海销售额为66亿。不仅如此，杭州、成都等新一线城市正成为增长新引擎，两地合计贡献289亿销售额，占比达25.2%。这种“核心城市+潜力城市”的布局既保证了现金流稳定性，又为未来增长预留空间。

打造稳健的财务“安全垫”，“开发+运营+金融”生态链条有效运转

在过去房地产行业飞速发展时期，部分房企盲目追求规模，过度举债，行业债务风险激增。2020 年，监管部门推出 “三道红线” 政策，即对剔除预收款资产负债率等指标设限，依此将房企分档，限制有息负债增速，推动行业告别盲目扩张，走向稳健发展 。

在这方面，越秀地产作为行业公认的“稳健派”，一直表现卓越，连续多年保持“三道红线”全部绿档。2024年实现剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，保持惠誉BBB-投资级信用评级。

在现金流方面，越秀地产2024年经营性现金流净流入217.3亿元，在手现金超500亿元，较年初增长8.6%。

良好的财务状况离不开在精细化的资金管理。越秀地产建立了完善的资金预算与监控体系，对项目从拿地到销售回款的全流程资金流进行精准把控。通过实时监测资金动态，能够提前预判潜在的资金缺口，并及时调整资金分配策略。

在债务风险防控方面，越秀地产采取多元化债务融资策略。除了传统的银行贷款、境内公司债发行外，还积极拓展境外融资渠道，如发行美元债等，丰富债务结构，降低对单一融资渠道的依赖。此外，公司还提前规划债务到期安排，通过合理安排新债发行与旧债偿还时间，确保资金链的平稳过渡，避免出现集中偿债压力。由此实现了较低水平的融资成本，境内公司债融资成本低至2.61%，加权平均融资成本3.49%，处于行业低位。这种稳健的财务状况为其在市场波动中提供了充足的流动性，成为穿越周期的坚实安全垫。

值得注意的是，越秀地产在行业中率先建立了“开发+运营+金融”生态链条，在房地产转型的关键周期里，这一链条发挥了巨大作用，不仅能够实现不同板块间的财务协同，而且开发板块为运营板块提供优质物业资产，运营板块通过稳定的租金收入与资产增值为开发板块提供现金流支持，而金融板块则为前两者提供融资渠道与资金保障，实现了三大板块的共同发展。

以越秀地产旗下的越秀房托（00405.HK）为例，其作为运营板块的重要组成部分，市值突破200亿港元，通过资产证券化等手段，将运营物业转化为可流通金融资产，不仅回笼了大量资金，还优化了公司资产结构，进一步增强了财务安全性。

积极布局“4+X”矩阵，打造全方位好产品

当房地产行业走出原有的粗放型发展模式、开始进行深度转型和调整时，许多房企领导人痛定思痛，提出要向制造业学习，首先就要学习其对产品的品质打造能力和质量把控能力。对于这一点，越秀地产也是深谙其道，把“打造核心好产品”摆在企业发展的首位，使产品力成为越秀地产突出重围的关键。

2024年，越秀地产以“4×4好产品理念”为核心，从品质、温度、智慧、成长四个维度提出16条产品标准。在这一标准指引下，多地区的高质量产品供给收获了市场和口碑，如北京和樾望雲项目开盘首日去化率超90%；广州珑悦西关以岭南文化IP为核心，实现文化价值与居住价值的双重突破。

目前，产品力已成为越秀地产的核心竞争力。克而瑞数据显示，琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联广州市商品住宅销售榜TOP1；香山樾以销售额60.17亿元成为海淀年度红盘TOP1，并位列2024年北京商品住宅销售榜TOP2；上海越秀·苏河·和樾府"四开四罄"，累计销售破69亿元；成都越秀·天悦云萃2024年度销售额突破30亿元。

2025年开年以来，越秀地产在北上广的热销势头更加强劲。1-2月合同销售额128.27亿元，同比上升23.8%；3月份越秀地产销售继续保持良好态势，表现亮眼。行业预计越秀地产3月份合约销售将实现同比大幅增长，为2025年奠定良好开端。

展望2025：有信心完成1205亿目标

在业绩会上，管理层明确了2025年的目标。林昭远表示，越秀地产制定了1205亿元的销售目标，同比增长5.2%。“我们有信心完成这一目标。”林昭远和团队掷地有声。

他指出，将从五方面发力努力实现目标：一是加快库存去化与现金流回正，加速2354亿元可售货源去化；二是优化投资布局聚焦核心城市，300亿元预算聚焦核心城市；三是成立生产管理中心提升运营效率，项目交付周期再压缩15%；四是深化“好产品”战略打造标杆项目；五是持续降低融资成本保障财务健康，确保经营性现金流持续为正，融资成本进一步优化。

“在新的竞争格局和发展模式下，越秀地产将坚持‘不断超越、更加优秀’的企业精神，秉持‘成就美好生活’的企业使命，以品质和责任、以务实和创新为客户带来更好的好房子，持续为股东创造价值。”林昭远如是表示。随着政策支持力度加大与市场信心回升，越秀地产正以一线城市为锚点，以“好房子”为引擎，书写中国房企转型的新篇章。

本文源自：金融界上市公司研究院