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凯旋新世界

（图源网络，侵删）

珠城唯一的一手房

来看广粤观邸的主要房源，是在凯旋新世界的T7、T10、T23、T26。

这四个点，恰恰是位于中区的四个角上。

（图源网络，侵删）

主流面积段从130到304，户型有137、170、270、304等面积段，一共有6个单元：

A、B单元是137平的两房，C单元是176平的三房、D、E单元是136平的两房，F单元是146平的两房。

T7栋还有304平的五房，是C、D两个单位拼起来的。

T26栋有277平的四房，是E单元和F单元组合一起的。

137两房户型

（图源网络，侵删）

来看入门的137方。

两房多少是有不够用，你说改成三房吧，抵完公摊后，又感觉有些小了。

但是市场很热，最多人买这个。

其实【广粤观邸】的前身是广粤公馆，一直被新世界拿来租出去的，主要是租给各国驻广州的领事大使，还有世界五百强高管。

过去都是放租的、从来没有卖过，现在是首次拿来卖。所以表面看上是137平的小户型，实际上小户型提供了“低总价入场”的机会。

277四房户型

（图源网络，侵删）

再来看看277平的四房。

E单元和F单元两个户型组合在一起。

说到底，这个户型没那么热销是因为价格，价格去到5000万以上的区间，这可以入手广粤尊府了。

虽然同样是在凯旋新世界，但是广粤观邸是位于的中区四个角四栋高一点楼，大门直接对外，相当于单体楼，一个门禁直接上去了，不像枫丹和尊府那样进来后还有一大块小区，软件配套还是差了一些。

下面直接就是商业，难免有点吵，有的房子刚好是在饭店之上，方位不好的还会受到低层饭店油烟的影响。

珠城东大部分都是二手房，广粤观邸最大的卖点是珠城的一手房，且是凯旋新世界的一手房。

凯旋新世界实拍

（图源内部，侵究）

顶豪小户型的逆袭

探长觉得，顶豪“小户型”能大卖，底层逻辑上有这么几个原因。

一是宏观的政策红利。

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广州在去年放开限购，并取消豪宅税。

我们以【广粤观邸】为，首先不限购了，只要有钱就可以买，其次总价在2000–3800万元区间的产品是最多客户选择的，现在豪宅税的取消，买家直接节省税费上百万元，购房成本直接下降，相当于白送你宝马7系。

凯旋新世界实拍

（图源内部，侵究）

二是顶豪的避险属性。

在宏观经济波动下，高净值人群对资产避险需求激增。顶豪之所以是顶豪，就在它的稀缺性，也是护城河。

凯旋新世界的招牌不用探长多说，保值性和流通性都是在珠城顶豪市场头部，现在入手，其实是一种资产配置的做法，凯旋新世界的东西肯定是硬通货。

探长所了解到的，凯旋新世界老业主购买比例非常高，充分显示了其强大的抗风险能力和卓越的流通性。

在投入运营的时候，凯旋新世界又花了很多心思。其商业配套广粤天地早在2012年就引入了高端汽车品牌玛莎拉蒂，后来又在2015年引入TESLA特斯拉。广粤会则与国际联网会所IAC达成协议，和全球超二百五十间著名的高尔夫球会、乡村俱乐部、城市会、健身会及度假俱乐部，都有资源共享。数据显示，广粤会的会员里，30%为领事馆成员。

广粤天地圣诞树

（图源网络，侵删）

港资的开发运营能力，还是要好很多的。设计之初考虑了很多。比如凯旋新世界从高空上俯瞰就是一个金元宝的造型，又比如成片统一开发规划、4.8万方的中央园林确保了凯旋在珠城小区中断档存在的地位。超前的理念，打破了传统住宅社区的界限，把居住、工作、社交与商业多维度场景进行了高度融合。

总的来说，凯旋新世界汇集了国际高奢品牌、米其林星级餐厅，国际友人、领事大使、老板高管。高端圈层属性爆棚。

圈层的护城河属性，远远胜于市场追涨杀跌的跟风行为，一句话来说，谁是你的邻居很重要，你邻居够牛，这圈层就够牛，资产也就更硬。

广粤天地俯瞰图

（图源网络，侵删）

三是拿到顶级阶层的“入场券。

正如前面所说，前身是广粤公馆。自2009年推出广粤公馆后，已经有15年了，一直都是各国驻广州的领事大使的住所。

广州有近70个各国驻广州总领事馆，其中大部分都在珠江新城，而大使馆的人，大多数是住在凯旋新世界。

还有华南第一的私人会所广粤会，吸引了世界500强高管、企业创始人等商界、政界各领域精英人士。

从多国驻广州领事到世界500强企业高管、独角兽企业创始人，这里始终聚集着广州最具品味的高净值人，正因为汇集了这些人群，使得凯旋新世界的圈层锁定在“高净值、国际化“圈层。

广粤会➷➷➷⤵︎⤵︎⤵︎❀✾❁⚀⚁⚂⚃⚄⚅

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还记得2014年打亚冠时，里皮带领恒大逆转澳大利亚墨尔本胜利队后，就是去广粤天地的意菜品牌OGGI庆祝的。

买这里，其实就是买了张入场券。这里定时会举行国际音乐节、美食节等活动，在业主圈里还能认识国际友人、行业翘楚、

凯旋新世界实拍

（图源内部，侵

珠城顶豪“小户型”的逆袭，本质是珠城豪宅市场从“唯面积论”向“价值精细化”的变化。

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对于买家而言，需警惕伪豪宅的陷阱，聚焦“核心地段+顶级资源+高流通性”的资产；对于开发商，则需在产品设计上兼顾圈层纯粹性与客群多样性。

探长认为，在珠城的豪宅市场地块越来越少的既定事实上，或许顶豪游戏规则已发生改变：如果没有“越大越好”，那就只能“越精越强”。

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