出让文件发布！每平米下调2989元降至17576元/㎡！崂山枯桃地块7.91亿起拍！

4月7日，2025年青岛第二批次枯桃地块在清单发布后火速上线！地块容积率上调至1.5后，起拍楼面地价较去年下调2989元/㎡，降至17576元/㎡。起拍总价增至7.91亿元！

LS0604-018地块位于枣山东路以北、枯桃三号路以东，住宅用地，占地面积约3万㎡，容积率1.5，建筑面积约4.5万㎡，建筑密度28%，绿地率30%。竞买保证金3.16亿元，比例为40%。

竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。不接受个人报名参与竞买。网上拍卖开始时间：2025年4月27日上午9:30。

目前项目出让文件已经发布，值得注意的是，根据最新发布的出让文件，地块限高依然是36米以内。

地块周边配套情况

1.周边项目：地块西侧为桃源居、北侧为枯桃安置区。

2.教育：地块东北侧为枯桃小学。

3. 医疗：西南向约1500 米为在建山东中医药大学青岛附属医院。

4.交通：地块南侧为枣山东路、地铁4号线，西向依次为新卓路、松岭路、蓝谷快线。

从基础数据来看，值得注意的有3点：

①、该地块的容积率由去年四批次的1.2，上调至1.5。虽容积率有所上调，但1.5的容积率仍是张村河板块大开发以来出让地块中容积率最低的住宅用地。也是在近几年青岛主城区土拍史上，较为难得的低密，含金量可见一斑。地价也有所下调，降低成本，起拍楼面地价较去年下调2989元/㎡，降至17576元/㎡。

（客厅挑空示意）

此外，依据自然资源和规划局去年9月份发布的第二批土地新政，若该地块开发定位为具有挑空设计、私家庭院、多阳台、架空层等特色的住宅，将有望打造出超高得房率的高端低密改善型项目，从而在张村河现有在售楼盘中形成产品差异化竞争优势。

（四代宅示意）

更甚者，该地块有潜力成为张村河板块的首个“第四代”住宅项目。

②、此次出让的枯桃地块作为板块内容积率最低的项目之一，自然具备了极高的稀缺性。然而，需要注意的是，该地块距离张村河的核心配套相对较远，这可能会使得其享受到的配套设施红利相对减弱。这一地理位置上的不足，或许将成为该项目在开发过程中需要克服的一个挑战。

③、地块北侧紧邻张村河水系，南侧即是高尔夫球场，自然条件优越，极适合打造高端产品。枯桃地块的出让，也正式宣告着张村河低密时代的开启！它的开发是否能够为青岛楼市带来划时代的变革，让我们拭目以待。

从板块市场情况来看：

作为青岛楼市标杆板块，张村河这几年的成绩可谓是有目共睹。

截至目前，张村河板块的新房新增量和成交量均稳居前列，成交货值位列主城区第一！网签套数位列TOP3，仅次于东李世园、科技大学-洛阳路！套均成交总价614万元/套，仅次于市南崂山沿海一线！

在市场库存方面，张村河板块目前的可售房源存量约为3016套，占据了主城区总库存的20.8%。这一数据预示着在2025年，张村河板块将继续在房地产供应和销售领域扮演关键角色。

目前张村河出让地块基本都在南岸，加上此次计划出让的枯桃地块，南岸共计出让7宗地块，北岸仅出让大宇一宗地块。目前张村河板块在售项目有海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、崂山尚境、越秀青铁和樾府、盛世悦府（原名静山悦园）、海信臻悦等项目，北岸大宇地块目前尚未入市。

但值得注意的是，目前张村河板块除盛世悦府（原名静山悦园）有洋房产品在售外，其他基本都是小高、高层产品，此次出让的枯桃地块，恰好弥补了板块低密产品的结构缺失，让我们对张村河板块产品力的升级，有了更高的期待。

其他说明：

1.竞得人若非崂山区工商注册企业，须在签订《成交确认书》之日起30日内将公司注册至崂山区或在崂山区成立独立法人资格的全资子公司（子公司如有违反本拍卖出让文件、土地出让合同约定等违法违规行为，原竞得人和子公司股东应承担连带责任），并由其作为主体开发建设。

2.就海绵城市建设要求，执行《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市海绵城市规划建设管理办法的通知》（青政办发〔2020〕20号）及主管部门发布的技术导则等文件。

3.住宅小区智慧化配置执行《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》（鲁发改能源〔2020〕1254号）《关于进一步明确和落实住宅小区智慧化基础设施配置条件的通知》（青建发〔2021〕7号）等文件。

4.其它配套等事项按相应主管部门有关文件要求执行。

土地使用权人应积极推进应用洁净能源及资源循环利用、节能减排、供热非煤化等技术。

5.推进我市“交房即可办证”工作，具体按青岛市自然资源和规划局、青岛市住房和城乡建设局、国家税务总局青岛市税务局《关于加快推进“交房即可办证”便民服务常态化的通知》（青自然资规字〔2021〕65号）以及青岛市崂山区自然资源局、住房和城乡建设局、税务局、崂山规划分局《关于印发崂山区“交房即可办证”实施方案的通知》（崂自资字〔2022〕27号）等文件执行。

6.按照《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（2023年试行版）》等文件集中配建的“邻里坊”等公共服务设施配套，建成后按规定无偿移交给区政府指定的行政主管部门或属地街道办事处（配套等具体要求按青岛市、崂山区有关政策执行）。

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