阵痛：房地产税是双刃剑，市场立即做出回应

今天是２０２５年４月７日，想必股市吓了大家一跟头。

来自股市的风暴是多重利空共振的结果，大众一直在嘲笑特朗普愚蠢，与全球为敌，却忽视了愚蠢也有杀伤力；美国的关税政策、美联储政策的摇摆对中国的影响是直接的，但不可否认，股市的风风雨雨也有来自楼市的影响。

这个影响来自房地产税。

宏观文件在这样的时间窗口扩大征收房地税试点，取消人均６０平方米免征面积，二套房税率提升至１．２％，导致二手房挂牌量激增３２％，部分房源降价超１５％。

不得不问，图了个什么？

我们知道，房地产所有的问题都与土地财政有关，全国地方财政收入的５０％依赖房地产，房地产不好，土拍流拍，地方财政失去了土地出让金的支持，又没有米莱的魄力，精简机构；那么，就只剩下了一种选择，加发超长期特别国债，用长债化短债。

问题是去年加征了１２万亿，今年突破赤字率３％的安全线，放宽到４％，而统计口径与国际并不一致，境外机构认为实际上已经达到８．８％，可以说，２０２５年将是中国经济一个分水岭；政策力图通过放水刺激经济；但中国与日本沉没的三十年有一个不同的背景，日本当时没有这么大的负债率；而中国除了公开的数据，还存在地方隐性债务，这个数据充满了不确定性，没有人知道到底是多少？１６万亿，还是１１６万亿？在这样的背景下，房地产表现具有决定性。

如果房地产继续下行，地方财政失去了土地出让金的支持，负债率会快速叠加，预期中的大放水刺激经济就是风险；同时，我们也可以做一个逆向思维，假定房地产无法扭转预期，那么，与其死守一个不确定的土地出让金，不如执行一个法定收入，把债务风险分摊给社会，这就是房地产税。

为什么会选择这样的时间窗口？

土地出让收入的天花板是２０２１年，为８．７万亿，那时要实行房地产税，是得了芝麻丢了西瓜，弄得不好赔了夫人又折兵；２０２４年土地出让收入已经腰斩，如果２０２５年继续减少，地方财政就失去了预期；这时算笔账，就清楚底层逻辑了，全国４６０亿平方米，取消人均６０平方米免征面积，二套房税率提升至１．２％，两头一挤，平均税率当在１％左右，理论上可以收４万多亿，刚好抵上的土地出让金，不失为一种平衡的策略。

重要的是土拍不能强卖，要房地产税是不能不交。

至于楼市，随它去吧。天大的影响，也要让地方正常运转起来。

看来办公室精英也在卷。