2025年上海四批次集中供地土地预评

中指研究院讯：4月3日，上海发布2025年四批次集中供地出让公告，共推出5幅用地，5月9日出让。5幅用地分别位于虹口区、杨浦区、松江区、青浦区，供地继续保持中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的特征。虹口区推出四川北路多用途组合用地，杨浦区、松江区、青浦区分别推出东外滩、松江新城东区、青浦北部单幅住宅用地。

图：四批次集中供地位置分布

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5幅用地建设用地总面积约10.1万m²，规划建筑总面积约23.7万m²，起始总价约84.1亿元，平均起始楼面价为35482元/m²。其中:

• 虹口区四川北路多用途组合用地分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块，住宅地块建设用地面积约0.4万m²，规划建筑面积约2.3万m²，容积率6.2，起始价约20.2亿元，起始楼面价为87997元/m²，商业、文化地块建设用地面积约0.7万m²，规划建筑面积约0.9万m²，容积率1.39，起始价约1.3亿元，起始楼面价为14699元/m²；

• 杨浦区东外滩地块建设用地面积约2.1万m²，规划建筑面积约5.3万m²，容积率2.5，起始价约33.6亿元，起始楼面价为63500元/m²；

• 松江新城东区地块建设用地面积约4.2万m²，规划建筑面积约9.8万m²，容积率2.3，起始价约20.5亿元，起始楼面价为21000元/m²；

• 青浦北部地块建设用地面积约2.7万m²，规划建筑面积约5.4万m²，容积率2.0，起始价约8.4亿元，起始楼面价为15500元/m²。

表：四批次集中供地出让信息

来源：中指研究院整理

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上海土地市场月报2025年3月

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▌虹口区四川北路多用途组合用地

图：虹口区四川北路多用途组合用地地图

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虹口区四川北路多用途组合用地所处的四川北路板块属于上海中央活动区的一部分，高度融合发展商业商务、文化休憩等功能，既凸显文化特质，又营造优质服务，未来或可持续吸引人口流入。

该组合用地中的hk196-08地块为纯住宅地块，hk196-06地块近期经历了用地性质调整，由原来的住宅+商业+文化用地调整为商业+文化用地，目的或是为了提升四川北路板块整体的商业品质，增强四川北路板块的中央活动区功能。周边轨交便利，10号线四川北路站直线距离仅300m；生活配套完善，利通广场、壹丰广场（四川北路店）、三甲医院上海市第一人民医院（北院）、四川北路公园等距离较近，市重点华东师大一附中直线距离约2km。

该组合用地周边在售竞品较少，但华润于2024年11月竞得板块内的虹口区C080301单元hk191A-03地块，为住宅用地，用地面积约1.43万m²，容积率3.87，规划建面约5.53万㎡，成交金额约51.36亿元，成交楼面价92934元/㎡，溢价率11.97%。华润地块距离该组合用地直线距离仅200m，未来或形成板块内的重要竞品。

▌杨浦区东外滩地块地图

图：杨浦区东外滩地块地图

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东外滩（即杨浦滨江南段）作为上海城市主中心的一部分，基于滨江国际创新带的规划定位，未来重点发展的功能为商业商务、文化休闲及生态居住功能，大力推进产城融合、职住平衡，或可持续吸引创新人才流入。

该地块距复兴岛直线距离约400m，距黄浦江直线距离约600米，可近距离享受到一江一岛的景观；12号线轨交可辐射至该地块，爱国路站、复兴岛站直线距离均小于1km；由老厂房改造而来的上海国际时尚中心距该地块直线距离仅400m，以其独特的“工业风”和时尚感丰富了该地块周边的商业配套，同时该地块距区重点上海财经大学附属中学直线距离仅1.5km。

距该地块较近的项目有合生创展·缦云上海和中建壹品·外滩源著，合生创展·缦云上海近半年月均去化17套，销售均价122006元/㎡，而于2025年3月开盘的中建壹品·外滩源著二期推出114套房源，推出均价109000元/㎡，当天去化率达90%。东外滩板块近1年成交涉宅用地6块，其中中海于2024年10月竞得的杨浦区定海社区K2-04地块（定海街道134街坊）、杨浦区定海社区G2-5地块（定海街道137街坊）和11月竞得的杨浦区N090602单元K8-05地块距该地块最近，总用地面积约4.02万m²，容积率2.3-2.5，规划总建面约9.62万㎡，成交总金额约68.58亿元，成交楼面均价71294元/㎡，对应项目案名为中海云邸玖章，拟提供104m²三房和146/148m²四房产品，未来或成为重要竞品。

▌松江新城东区地块地图

图：松江新城东区地块地图

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松江新城是上海五大新城之一，作为沪杭廊道上的节点，其中心围绕松江中央公园，重点培育文化、科教等核心功能。该地块位于松江新城东区，距松江中央公园直线距离约4km。地块北临青青旅游世界，近距离享受公园景观配套；万达广场（上海松江店）坐落在地块西南侧直线距离约1km里处，为区域重要商业中心。地块周边直线距离3km范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1km范围内无新房在售，未来或可有效增加区域内高品质新房供应。

▌青浦北部地块地图

图：青浦北部地块地图

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地块距示范区线赵重公路站（在建）直线距离700m，赵重公路站（在建）往北为重固镇核心生活区，重固镇生活配套可辐射至地块。地块周边直线距离3km范围内近1年成交1宗宅地，直线距离约300m，地块名称为青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，2024年8月由保利底价摘得，用地面积约1.40万m²，容积率2.0，规划建面约2.80万㎡，成交金额约4.29亿元，成交楼面价15300元/㎡，对应项目为保利虹桥和颂·IN255。

周边直线距离1km范围内主要在售楼盘为保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）、大名城映辰、大名城映辰二期、新长宁水韵名邸，其中保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）和大名城映辰二期在地块北侧，距离重固镇核心生活区更近，去化较快。保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）2025年3月去化43套，销售均价38369元/m²；大名城映辰二期2025年3月去化27套，销售均价34729元/m²；大名城映辰和新长宁水韵名邸在地块南侧，距离重固镇核心生活区更远，去化较慢。大名城映辰2025年3月去化2套，销售均价35138元/m²；新长宁水韵名邸2025年3月去化9套，销售均价32627元/m²。

总结

上海四批次供地各地块各有千秋，房企可综合考量自身资金安排、项目上马标准、地块本身条件，选择适合的地块进行参拍以补充土储。此外，房企应根据新的住宅项目规范，重点提升产品力，打造出满足购房者需求的“好房子”，以优质产品促进房地产市场健康平稳发展。

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