城镇户口迁回农村建房有程序瑕疵，子女可继承并办理不动产登记！

引言：屋檐下的故事

“这宅基地根本不属于岳父！他户口早迁到城里了！”

在粤东的青山绿水间，一幢祖宅的归属牵动了两代人的心弦。年逾古稀的吉阿婆与郭老汉因一纸集体土地使用证对簿公堂，这场跨越十年的纠纷背后，不仅藏着传统乡土社会的人情纠葛，更折射出城镇化进程中法律与现实的深层碰撞。

故事要从上世纪八十年代说起。吉家老爷子退休后携女吉某玉落叶归根，将城镇户籍迁回某村祖宅。2010年寒冬，老人眼见祖屋风雨飘摇，持着村委会盖章的权属证明申请翻建。这本是游子归乡的暖心之举，却因土地登记埋下伏笔——彼时经办人员未察觉，那份注明"仅限1986年前建房使用"的表格，竟成了日后争议的导火索。

一、争议焦点

2017年老人离世后，女婿郭某荣在遗产继承诉讼中惊觉：岳父名下的009970X号土地证竟覆盖了自家承包地。更令人唏嘘的是，吉某智老人此时已驾鹤西去，留下两个女儿因遗产继承争执不休。这场官司，既关乎法律程序的严谨性，更牵动着传统乡土社会里"落叶归根"的情感寄托。当城镇户籍的退休干部想要归根故里，当承包田与宅基地的界限模糊不清，法律的天平该如何称量这人情与法理交织的复杂砝码？

本案争议焦点由此浮现：城镇居民能否获批集体土地？登记程序是否存在瑕疵？

二、一审二审：城镇退休人员回村建房存在瑕疵

本案中，一审二审法院查明，吉老爷回乡建房存在以下问题：

户籍身份存在瑕疵：吉某智作为城镇退休人员，本不符合集体土地申请条件；

程序存在瑕疵：使用1986年专用表格登记2009年新建房屋，好比拿粮票买现代超市商品；

缺失的邻里见证：地籍调查缺四邻签名，为纠纷埋下了隐患。

因此，基层和二审法院审理中认为：吉老爷作为非农业户口本不具备申请资格；建房时间与证明材料存在"十年时差"；地籍调查缺失四邻签字如同"无根之木"。据此两审法院均判决撤销土地证。

可到了再审阶段，情况又有了变化。

二、最高法判决结果和裁判要旨

最高法的再审，给出了不同答案：

1."户籍非绝对，常情需考量"

吉老爷退休后扎根乡土数十载，法律不应忽视这种"生于斯长于斯"的生活实质。吉老爷户籍虽在城镇，生命根系早已深植故土。吉老爷虽然户籍信息登记为城镇居民户口，但他自上世纪七、八十年代退休后，就把户籍迁回某县某镇某村上排组，一直住在祖宅，靠集体经济组织的集体土地作为生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系。

2."逝者已矣，生者当和解"

面对既成事实的房屋与无法重来的生命，机械撤销证书只会激化家庭矛盾。裁判者引用最新政策："城镇子女可继承农宅"的规定，为遗产纠纷指明柳暗花明之路。祖宅年久失修后，他有权申请重修或者申请宅基地建房，村民小组和村委会也同意了，某县国土局调查核实还公告了，当时吉某某和郭某荣都没提出异议。直到吉某智去世后因继承纠纷，郭某荣才起诉，这确实有点不合常理。

3."程序正义需守护，实质公平更珍贵"

虽认定颁证存瑕疵，但法律不应制造更大不公。"补牢亡羊"的智慧——与其拆掉整圈围栏，不如修补漏洞守护现有的羊群。房屋继承本可自然延续宅基地使用权，强行撤销证书反成"倒洗澡水连孩子一起倒掉"。

虽然原颁证程序和证据存在不当，但吉老爷已去世，也没办法采取补救措施，撤销土地证解决不了遗产继承和郭某荣主张的权益问题。自然资源部也有相关答复，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

最终，最高院判决：某县政府向吉某智颁发 9970X 号土地证的行为并无不当，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，最终再审判决撤销一、二审判决，驳回郭某荣的诉讼请求。

三、法槌下的思辨：判决书外的人间烟火

裁判要旨中，法官以穿透式眼光洞察本质：户籍性质不掩生活本真。吉老虽持城镇户口，但数十年扎根乡土，与村民同饮井水、共话桑麻，早已形成"事实村民"关系。祖宅修缮不仅是法律权利，更是游子对精神原乡的守护。判决书特别引用"自然资规〔2020〕6号"文件，强调"城镇子女可继承宅基地使用权"的新政精神，将冰冷的法律条文化作守护亲情的盾牌。

此案启示犹我们：

法律不外乎人情，就像老宅门前的石榴树，不能单看是否外地移植，更要看它是否已在此地开枝散叶。最高法没有机械适用形式要件，而是从"实质居住"视角重新定义"集体经济组织成员"。判决书中也建议："家庭成员宜互谅互让解决纠纷"。

这场持续十年的诉讼，恰似一面多棱镜：

• 对行政机关：土地登记既要严把程序关，也要关注申请人的真实生活轨迹；
• 对普通百姓：权利意识当如春草，发现受损应及时主张
• 对司法者：裁判文书不是冷冰冰的公文，而是法理和人情之间的平衡

当白发苍苍的老人为祖宅归宿辗转难眠时，法律既要有金刚手段守住底线，更需菩萨心肠化解心结。此案终审改判，不仅纠正了法律适用偏差，更在判决书字里行间流淌着"清官能断家务事"的司法温情。毕竟，再复杂的土地纠纷，终归是老百姓渴望安居乐业的那份最朴素的期盼。

本文案例案号：

广东省高级人民法院（2018）粤行终32X号行政判决

广东省某市中级人民法院（2017）粤14行初8X号行政判决

广东省高级人民法院（2018）粤行终32X号行政判决

（2019）最高法行申1245X号行政裁定