住建部新规《住宅项目规范》的不足：多技术少人文

住建部新规《住宅项目规范》的不足：多技术少人文

新规解读

3月31日住建部颁布《住宅项目规范》GB 55038-2025，全文均为强制性条款，从2025年5月1日执行；与此规范不一致的，均需按此规范执行，原分散在各规范中的相关条款同时作废。

其中有不少新规定，如：住宅层高不得低于3米；4层及以上应设电梯；移动通信信号应覆盖到公共空间和电梯内等。

另外，提高了部分指标，如：提高了卧室、起居室净高指标（整个体不得低于2.6米、局部不得低于2.2米）；提高了卧室、起居室与相邻房墙、邻房楼板的隔声性能指标；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了临空处栏杆高度等。

这些要求，无疑能增加居住舒适度和居住安全性；同时，也无疑也能增加建设成本，拉高新房房价，从而稳定市场平均房价。能否实现居住和谐，能否提高住宅全周期寿命，或许并不重要？

美中不足

1.0.3条住宅目标与原则

加上 “5、便于管理，利于物权自治”这条可好？

2.1章节 规模与布局

关于规模，写成“......根据经济社会发展水平、物业管理、物权自治、市场需求和配套条件等，.....”，是不是更能体现住建部痛定思痛、加强源头治理物业管理顽疾的决心？

关于规模，是不是应该限制超大规模、超大体量住户的楼盘。比如规定，一个住宅区最多住户2000户，最大专有面积15万平方米。因为很多超大体量住宅小区，业主大会召开门槛高，联系业主太难了，并导致纠纷不断，大大降低了业主的居住幸福感。

只管卖地爽、建设投入大，超大住宅组团20年后，物业管理和业主自治充满苦果与泪水，住建同志知道吗？？？！！！是不是又有事做了，因为要成为更新部了？？？

2.1.3第4款 关于配套

关于配套，配套这些很好，但是否应列入建设成本，是否可进入房价，产权权属、利益分配，都依然语焉不详。业主也难见其他官方明文规定，这个配套糊涂账好似依然延续着。

2.1.4条：关于布局

关于布局，似乎只考虑了自然环境状况，消防问题要考虑吗，商业等配套与住宅的“闹静分离、动静分离、便于管理、利于物权自治”，是否也应该考虑呢？

草根谈

一看这住宅项目规范，就知是技术专家弄出来的，基本没有社科社治专家介入，所以和住建历来规范一样，存在严重缺陷。

似乎也暗示：技术专家是好似生活在真空，对住宅物业管理难痛点，似乎一无所知？或者是知道不能说、也不敢说？

其实住宅物业饱受诟病，和住宅规划、住宅设计、住宅建设中的问题是密不可分的。

建筑除了使用功能和技术要求外，不论是住宅、公建、商业，都是供人使用的，必须要符合人性、便于管理，有利于社治，但住建相关规范，从来缺少人文研究，并因此埋下不少祸根。

比如导致超大型小区泛滥，商业住宅混杂等等，引起物业管理纷争与混乱；比如公共配套只管建设，但是对成本摊销、使用管理、产权归属、用益物权归属等避而不谈，从不厘清，导致车位、会所等纷争不断，业主维权艰难。

模糊不清或缺少人文，开发商和物业获益颇多，住宅业主多半苦不堪言，并埋下不断住宅业主不断维权抗争的导火索。

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