大板块小项目，单价3万6的澳南·锦江序值得吗？

澳南·锦江序项目实拍图

4月2日，位于成华区槐树店板块的澳南·锦江序部分楼栋取得预售，首批次预计推出3/4号楼约60套房源，成为今年成华区第二个入市的全新项目。

成洛大道旁，起始面积125㎡，买入门槛400万左右，加上新规产品的高得房率，虽然是由一家名不见经传的开发商开发，但在主城置业群体中澳南·锦江序的关注度也不低。

据了解，项目将于4月6日开始摇号选房，这个项目值得买吗？

01

项目概况

项目名：澳南·锦江序

地址：成华区槐树店板块塔山路

占地面积：17亩

容积率：1.5

户数：118户

产品形态：4栋 15-17F高层

梯户比：2T2

户型区间：建面约125-173㎡套四

取证价格：3.2-3.6万元

交房时间：预计2026年底

澳南·锦江序项目平面布局效果图

02

区域扫描：

成华区热门槐树店板块，

距离万象城2公里左右，出门就是沙河公园

项目位于成华区槐树店板块，就在成洛大道旁，一街之隔是新希望打造的锦粼壹品。去看盘的当天，项目已经取证，但现场的购房者并不算多。

项目所在的成华区的槐树店板块，是金色中环上重要的供应区域之一。近年来，区域以新希望·锦麟壹品开启了新房供应的2.0时代，其后有越秀·天悦云萃、首开·臻礼著等项目入市，今年初华润置地在区域内拿下的新地块成交楼面价达到20700元/㎡，整个区域内的新房价格目前锁定在3万元-3.3万元/㎡左右。

区别于成华区目前另一个密集供应的区域二八板块，槐树店板块的优势在于，这里距离万象城商圈很近，这一优势在澳南·锦江序上体现更加明显——沿着成洛大道车行距离在2公里左右，便能达到万象城。

同时，项目前就是蜿蜒展开的沙河公园，与公园的近距离带来了项目未来的景观优势，现在，站在5楼样板间也能感受到这一资源的优势。

澳南·锦江序项目实拍图，部分楼栋紧邻主干道

交通方面，项目靠近成洛大道，是区域内的主要车行线路。地铁方面距离4号线与7号线换乘站点槐树店站有1.2公里的距离。同时，项目下方有部分区域为地铁轨行区，后期或许会受到地铁干扰。

03

产品分析：

主城区1.5容积率小地块

新规产品得房率高，刚需项目做玻璃幕墙

整个项目占地17亩，打造了4栋楼，其中，1号楼布局建面约140㎡户型，2号楼布局建面约173㎡户型，3、4号楼布局建面约125㎡户型。整个地块呈长条形，紧邻沙河，4栋楼沿着沙河排开。从工地现场能够看到，1、2号楼的立面采用幕墙+铝板的设计，3、4号楼的立面则比较传统，采用大开窗的设计。

澳南·锦江序项目实拍图

虽然这一地块容积率低，但地块也并不大，这也就导致后期小区的园林景观会有局限，不过，项目除了地面景观外，还在负一层做了会所设计，在尽量给业主提供更多的活动空间。

最让澳南·锦江序出圈的，来自三个因素：1、项目是新规产品，得房率高，甚至做到了125㎡户型的套四三卫设计。据置业顾问介绍，得房率超过100%。

从成华区目前的项目去化情况能明显发现，新规项目在市场的接受度很高，虽然单价比老规产品更高，但高得房率拉低了实得均价，并且从园林到会所，再到外立面都有升级，因此，新规产品的去化速度更快。

2、地块本身也有一定的稀缺性。这是一块临沙河，容积率仅1.5的低容积率地块，这一容积率也是区域内目前最低的一块地。并且，它也是区域内距离沙河最近的一块地，低容+公园优势，拉高后期的居住体验感。

沙河公园实拍图

3、在这样一个400万起的项目中，大胆地用上了玻璃幕墙+铝板的设计——这样项目的外立面更高级。

虽然项目打出了刚需也做全景舱的噱头，但实际上仅有较大户型的两栋楼为全景舱+幕墙的设计，3、4号楼的125㎡户型其实是传统的住宅设计呈现。

澳南·锦江序项目建面约125㎡户型样板间实拍图

本次即将开盘的125㎡户型内部，项目做了套四三卫保证了功能性，但内部的空间感却受到影响，125㎡户型的开间6.8米，全部做了封窗设计后，能够保证公共空间的足够，但没有主阳台，且每个房间都仅有10㎡左右，空间比较局促。

相较之下，约140㎡和约173㎡户型则尺度感更好。这两个户型采用了端厅的设计，客餐厅三面采光，朝沙河面的视野景观不错。

04

价格分析：

400万级买入四房，3.2万元/㎡的性价比高吗？

目前，项目的取证单价达到3.2-3.6万元/㎡，但据置业顾问介绍，实际销售会有一定的优势，125㎡的买入门槛在390万起，总价段控制在400万左右——这一价格段，发哥在一文中提到，总价400万级，正在成为新房市场的“稀缺品”。

400万级的买入门槛，也让这一项目变得更加“友好”。据现场销售介绍，首批次开盘选房加车位购买后，房屋单价会降低。是否必须要购买车位及车位准确的价格暂不清楚。

125 ㎡户型400万级，但173㎡户型的买入门槛却达到600万级，低买入门槛，却也导致整个小区的价差跨度很大。

并且，据置业顾问介绍，项目约140㎡户型的总价在460万左右，单价在3.3万元左右——这一价格的可选择空间其实很大，槐树店、杉板桥、二八、茶花、蔡桥、新川等板块都能选择，这导致项目失去了“性价比”的优势。

05

总结

整体来看，澳南·锦江序各方面表现并不算亮眼。我们打个总结：

1、地段优势还是比较明显，昭示性好、离万象城比较近、靠近公园等优势是难以再生的土地资源。但因为紧邻成洛大道，整个项目的多数户型会有噪音影响，据置业顾问介绍，最临路的1号楼甚至做了LOW-E三层隔音氩气玻璃。而在实景示范区的真实体感是，能够感受到较大的噪音影响。靠近主干道，叠加项目的大开窗，未来，业主的隐私性也会受到影响。

项目周边环境实拍，高压电线杆难以避开

窗外的沙河公园并没有做高压电线下地的处理，因此，窗外将看到市政高压线杆，并且北侧成洛大道另一旁有一处加油站。这会造成一定的视野影响。

项目周边环境实拍，高压电线杆难以避开

2、产品设计上努力创新，立面、公区、会所、户型都在当前市场上算得上是平均水平。但地块小、价格并不低，并谈不上性价比。所谓全景舱也仅有2栋楼有此设计。

而幕墙后期的维护同样是问题。

澳南·锦江序项目实拍图

在项目的1、2号楼中，采用了大面积的幕墙设计，这一设计此前在高总价的高端项目中更常见，比如市中心的新希望D10天府。要知道幕墙的维护成本很高，D10的物业费为8.8元·㎡/月，在物业合同中明确约定了幕墙清洗次数。而据澳南·锦江序置业顾问介绍，项目物业费为4.8元·㎡/月，并且暂不清楚后期的清洗情况，这将带来后期立面的不确定性。

3、据置业顾问介绍，澳南·锦江序是澳南在主城区首个独立开发打造的项目。有业内人士认为，开发商品牌不具知名度、没有交付案例，或将成为项目销售潜在的影响。

尤其是对173㎡总价接近600万的大户型而言，全城的选择面更广，这一项目的优势并不明显。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底