年报解读 | 上海城投：增收不增利趋势明显，持续探索住房租赁产品资产证券化

☞ 戳这里，加入地产/物业/投拓/产城

上海城投通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产业链发展转型。2024年，由于四季度项目集中入市，上海城投实现销售金额177.3亿元，大幅增长115.5%。销售额的大幅提升带动营收快速增长，但相比大幅增长的营业收入，上海城投近年来净利润持续下降。2024年，上海城投净利润2.4亿元，同比下降41.4%。上海城投持续探索住房租赁产品资产证券化，2024年成功发行国泰君安城投宽庭保租房REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房REITs。2025年初，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金。

更多房地产企业研究报告，“中指云”获取

https://u.fang.com/ytcrnn/

销售额大幅增长，盈利水平逐年下降

四季度项目集中入市，带动销售额大幅增长。2024年，上海城投实现销售金额177.3亿元，大幅增长115.5%，销售面积11.9万平方米。报告期内，实现结转收入金额86.3亿元，结转面积8.5万平方米。上海城投销售额的快速增长，得益于其豪宅项目四季度集中入市。2024年四季度，上海城投露香园二期、虹盛里、水尚华庭、青溪雲邸等项目入市，实现签约销售面积5.7万平方米，同比增加6.84%；实现签约销售金额81.08亿元，同比增加53.6%。

上海城投依托上海，持续进行区域深耕。2024年，其上海区域营业收入占比为97.9%，为其提供主要收入来源，较2023年提升10.2个百分点。相较于上海营业收入占比的大幅提升，上海城投在江苏的营业收入占比由2023年的11.1%，下降至2024年的1.9%，下降9.1个百分点。

图：上海城投2023-2024年各区域营业收入占比情况

数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

上海城投在产品方面，持续打造高端产品，通过城市更新获取核心区域土地。其中，上海城投于2002年开发露香园项目，该项目是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目。露香园区域共计保护修缮11栋历史建筑、1个历史街区。其中，修缮后的万竹街41号别墅作为首届“上海市建筑遗产保护利用示范项目”，于2024年创造出3.79亿天价纪录。上海城投在尽最大可能保留文物建筑历史价值的同时，融入现代居住的需求，将该项目打造成为具有浓厚历史气息的中西合璧的海派建筑。2024年四季度，露香园二期入市，也直接拉动了上海城投销售额的快速增长。与此同时，上海城投在上海长宁的青溪云邸、杨浦的兴华里和虹口虹盛里项目，开盘均价均达到10万/平方米的价格，产品趋于高端改善。

营收快速增长，净利润逐年下降。2024年，上海城投实现营收收入94.3亿元，大幅增长268.6%，主要是由于2024年房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致。相比大幅增长的营业收入，上海城投近年来净利润持续下降。2024年，上海城投净利润2.4亿元，同比下降41.4%。

图：2020-2024年上海城投营业收入和净利润情况

数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

经营性业务协同发展，持续探索住房租赁产品资产证券化

上海城投通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产业链发展转型。经营性业务方面，住房租赁品牌“城投宽庭”持续拓展规模，品牌焕然一新，现有管理规模超13000套。2024年，上海城投通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超92%。同时，在品牌发布5周年之际，“城投宽庭”完成了品牌理念、形象的全面焕新升级，焕新品牌定位为“新质生活的连接者”，积极开展探索城市文化、可持续发展等主题的各类活动，为住户营造“让生活，不止于宽”的居住体验。

上海城投通过住房租赁产品资产证券化的探索，实现住房租赁项目的提前变现。2022年6月，上海市首单长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模10.8亿元。2024年1月，上海城投以旗下江湾社区及光华社区作为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房REITs，项目募集规模 30.50 亿元。2025年初，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金。上海城投通过资产证券化等金融方式，能够实现部分住房租赁项目的提前变现，将未来的租金收益一次性或分期转化为当前的现金流入，达到资产提前退出的效果。这些举措，也有助于上海城投回笼资金，提高资金的使用效率，优化负债结构。

同时，上海城投还通过物业管理、酒店等业务的培育创新，夯实多业态运营体系。上海城投推出“宽成服务”商品房物业服务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，已承接物业管理项目9个，委托管理总面积约66万平方米。酒店业务方面，上海城投与东湖集团酒管公司签订战略合作协议，推动公司旗下酒店业务专业化经营。

结语

未来，上海城投将持续推进三大业务深度融合，寻求新的作为。开发板块坚持“稳”字当头，通过稳规模，把握开发品质和节奏；全面聚焦销售和回款，稳资金；充分发挥成片土地开发经验，跟进潜在项目的研究，围绕旧区改造、城市更新等重点方向，积极做好项目提前谋划、重点布局和科学推进，稳增量。同时，运营板块保持领先优势，“城投宽庭”拓宽存量赛道知，物业管理实现市场化运作，并探索“基础+增值”服务模式。最终通过巩固竞争优势，全力以赴应变局、开新局，高质量完成“十四五”的战略目标。

更多年报解读

| | |

| |

报告下载
（电脑端复制链接）

两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则

https://u.fang.com/yqew9v/

落实两会精神，房地产市场止跌回稳的重要举措！

https://u.fang.com/yqieqs/

2025政府工作报告全文发布，楼市政策的七大看点！

https://u.fang.com/yqsycd/

从地方两会看2025年楼市政策方向

https://u.fang.com/yqvakq/

清单来了！地方拟收储超160宗地，总价超350亿元

https://u.fang.com/yqvakg/

土地专项债加速落地！广东省率先发行超300亿收购存量土地

https://u.fang.com/yqvak6/

➤企业研究

2025年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://u.fang.com/ypqgpp/

2025年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/ypqgpo/

梳理600多个项目，看代建发展特征

https://u.fang.com/yqvajo/

➤房地产市场

重磅！新版住宅项目规范发布，不仅3米层高修订

https://u.fang.com/ypqgoi/

2025年开年多地楼市保持平稳

https://u.fang.com/yqvajg/

开年土拍升温背后：优质地块加量与专项债收地提速

https://u.fang.com/yqvajd/

➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2025年3月）

https://u.fang.com/ypqgpr/

2024中国写字楼租金指数研究报告

https://u.fang.com/yqvaj5/

2024中国商铺租金指数研究报告

https://u.fang.com/yqvaiy/

➤物业研究

2025年1-2月中国物业服务企业新增合约面积TOP50

https://u.fang.com/yqevxg/

2024中国物业管理行业市场总结&2025趋势展望

https://u.fang.com/yqvaiv/

2024物业上市服务公司ESG测评研究报告

https://u.fang.com/yqvait/

中指研究院官网·中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

中指产品！