北京
挑战仍在，但公司各方面调整已初见成效。
3月31日晚，万科A（000002.SZ）公布了2024年业绩数据。根据财报，2024年万科营收3431.8亿元。
当天万科召集了花旗银行、中信证券等七家券商机构举行了分析师会议。管理层在会上表示，深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营，稳固市场信心。深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。这些支持为万科发展迎来重大转机。
“瘦身健体、聚焦主业、全力自救”，管理层用这三个词来归纳业务重整和风险化解的“一揽子方案”。公司后续将聚焦主业主营和重点城市布局，妥善化解债务风险，优化资本结构，加大科技创新，整合资源，降本增效，走出低谷，迎来转机。
业绩阶段性承压
报告期内，万科房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，但销售情况低于投资预期。房价下跌、销售受阻，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
财报显示，万科2024年毛利率10.17%，同比下降5.06个百分点，其中房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 9.5%，下降5.9个百分点。
考虑到拿地成本高、住房销售难的情况短期内难以恢复，公司对未结算项目计提了部分减值，共81.4亿元。
2024年完成公开债兑付
2024年，万科按时偿还了292亿元公开债务。为了加速回收现金，公司加大销售力度。中指研究院的数据显示，销售金额2460.2亿元排在房企第五名，销售面积排名位居同类前列。
管理层提到，大宗交易和资源盘活方面，公司全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元。根据财报，公司经营性净现金流38亿元，连续16年保持为正。
截至期末，万科的流动资产净值为1985亿元，其中现金及现金等价物余额为840亿元。
针对债务情况，管理层表示，一方面在经营端蓄力，公司继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正。另一方面在交易端加码，万科将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。此外，万科也在争取与金融机构合作。
目前，万科一季度到期公开债均已完成兑付，据不完全统计，其中包括约6亿美元规模的境外债（利率5.35%）和20亿元规模的境内债（利率3.14%）。
业务关键能力仍在增强
此前有业内人士表示，2024年能否度过难关对万科而言尤为关键。2022年之后，万科由于自身与外界的原因，优化了拿地策略，内部着重提高效率。若能渡过难关，谨慎发展，几年后有望回归健康。
2024年万科加大了对“好房子”的建设投入，交付品质提升，多个项目获得“广厦奖”——我国房地产开发项目的综合性大奖。上海理想之地项目去化率达到80%，目前新项目平均去化率在60%左右。
长租公寓一直是万科的优势业务。财报显示，2024年万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。管理层提到，该业务经营性利润（NOI）继续双位数增长。
截至期末，万科旗下的长租公寓品牌泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，有12.57万间纳入保障性租赁住房。中指研究院的数据显示，其规模与纳保量均排在市场化机构第一名。报告期内，泊寓出租率95.6%，而根据克而瑞《2023年中国长租公寓发展报告》，重点城市集中式公寓平均出租率88.7%。
物业服务方面，2024年万物云实现营业收入 363.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%。报告期内，万物云新获取405个住宅服务项目，蝶城（以街道为单位投资，构建20分钟-30分钟可触达的服务圈，是万物云未来10年的核心战略）数量从年初的621个增长至666个。
此外，万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。
万科管理层提到，相信行业已度过最困难时期。2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，加快新旧发展动能转换，重回健康发展轨道。
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