万科全年亏损近500亿，新管理层规划未来

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万科全年亏损近500亿，新管理层规划未来

王琳

3月31日晚间，万科集团发布2024年度业绩公告，也是新管理层入驻后的首份成绩单。

根据年报数据，2024年，万科实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%。这是万科自1991年上市以来首次出现年度业绩亏损，且亏损额巨大。

与此同时，万科还发出一则公告：因工作调整原因，刘肖申请辞去公司执行副总裁、首席运营官等职务。刘肖辞去上述职务后，仍在公司工作，联系战略投资业务。这也是继今年1月万科管理层大换血之后的又一次高管变动。

尽管没有像往年一样召开业绩说明会，不过，万科在31日晚间发布了一份分析师会议问答实录，董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮、财务负责人韩慧华、董事会秘书田钧等管理层参加了此次会议，并围绕万科的业绩亏损原因、债务偿还计划等议题展开讨论。

在交流会中，万科管理层表达了坚定的信心，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

可以看出，在新一届管理团队的带领下，万科正积极推动实施业务重整和风险化解方案，工作重心在保兑付和保交房，但不容忽视的是，万科扭转亏损局面将是一个长期的过程，或仍存在资产处置及减值压力，面对正在到来的更大债务压力，仍然需要更多的融资计划落地。

巨额亏损

2024年，万科实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%；基本每股亏损4.17元，同比下降504.2%；全面摊薄的净资产收益率为-24.4%，较2023年下降29.26个百分点。

图表来源：万科2024年年度报告（深交所）

万科的主营业务包括房地产开发、物业服务以及包括物流、公寓、商业、办公等在内的相关资产经营业务。

分业务类型看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为3010.3亿元，占比 87.7%；来自物业服务的营业收入为331.3亿元，占比9.7%。

扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点，其中开发业务的结算毛利率为9.5%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为3.5%，较2023年下降7.6个百分点，其中开发业务的营业利润率为3%。集团物业服务毛利率13.21%，较2023年下降1.75个百分点。

对于亏损原因，万科在年报中表示，首先是由于开发业务结算规模和毛利率显著下降，2024年内房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存，这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

其次，新增计提了存货跌价准备和信用减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，万科对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），此外，公司部分应收款存在回收风险，因此合计计提信用减值264亿元。

此外，部分非主业财务投资出现亏损，为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等，都是亏损原因。

事实上，从2024年初，万科就已出现亏损。

图表来源：万科2024年年度报告（深交所）

数据显示，2024年一季度，万科实现营业收入615.9亿元，同比减少10.05%；归属于上市公司股东的净利润亏损3.6亿元，同比由盈转亏。

根据2024年半年报，万科上半年实现营收1427.8亿元，同比下降28.9%，净亏损98.5亿元，同比下降199.8%。前三季度，万科累计实现营收2198.95亿元，同比下降24.3%，净亏损179.4亿元，同比下降231.7%。

到了第四季度，万科单季度净亏损额就达到315.4亿元，超过前三季度亏损总和。

债务重压

巨额亏损的同时，万科还面临巨大的债务压力。

截至2024年底，万科净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点。

有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%，较年初增长412亿元。有息负债中，一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比为43.8%，一年以上有息负债2030亿元，占比为56.2%。

值得注意的是，2023年底，在万科合计3200.5亿元的有息负债中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%，一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%。也就是说，仅一年时间，万科短债占比已经由19.5%提升至43.8%，短债压力骤增。

截至2024年底，万科持有货币资金881.6亿元，无法覆盖一年内到期债务，覆盖率仅55.7%。

与此同时，存货规模也在进一步下降，截至2024年末，万科存货金额为5190.1亿元，较2023年底下降26%。其中，拟开发产品为917.1亿元，占比17.7%；在建开发产品3008.4亿元，占比58%；已完工开发产品（现房）1239.1亿元，占比23.9%。

截至2024年底，万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%。

万科管理层表示，尽管万科销售金额同比下降34.6%，经营端承受较大压力，但2024年全年公司如期归还到期公开债292亿元。在大宗交易和资源盘活方面，公司全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。截至目前，万科今年一季度公开债均已兑付。

融资端，万科2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点。在融资模式转型方面，累计获批白名单项目79个，在经营性物业贷方面，全年落地全口径经营贷293亿元。

大股东深铁集团等国资国企对万科予以了大力支持。其中，2024年深铁集团大比例参与认购中金印力REIT,收购了公司位于深超总基地的总部用地，今年一季度，大股东又收购了万科持有的红树湾项目49%收益权，帮助盘活存量资源，并提供了70亿元的股东借款，真金白银协助万科有效应对一季度到期的公开债务本息支付。

关于2025年的债务应对，万科管理层在交流会上表示，一方面，继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正，同时，进一步发挥好经营服务类业务的内生造血功能。另一方面，万科拥有多元化的优质资产池，部分已通过大宗交易、REITs等方式实现价值释放，继续平衡流动性需求与长期持有价值，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。

在债务偿还的安排方面，除了经营和交易创造的现金流之外，万科将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，同时利用好政策工具箱，继续争取增量流动性机会。

风险待解

万科在2024年报的“致股东”中表示，2024年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。万科在各方支持下积极开展自救，推进模式转型，风险在逐步化解之中。

万科认为，公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。

年报称，为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，2025年1月27日，万科董事会决定充实万科经营管理力量，运用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，更好推动万科稳健经营和可持续发展。

1月27日，也是农历龙年的最后一个工作日，万科集团进行董事会改组，深圳国资派驻5名管理人员：深圳地铁董事长辛杰任万科董事会主席、投资与决策委员会委员；深圳天健集团董事李锋任万科执行副总裁；深圳市建材交易集团董事长华翠任万科执行副总裁；前深圳地铁商业董事长李刚任万科执行副总裁；深圳市投资控股专职外部董事田钧任万科董事会秘书。

原有万科董事会核心人员里，郁亮辞任董事会主席，协助董事会主席开展工作，负责战略和房地产宏观研究，祝九胜辞去所有职务离开万科，朱旭辞任董事会秘书留在万科长租公寓事业部。

随后的2月5日，万科在内部宣布了多位中高层的人事任命，涉及战投、资金、法务等多个总部职能部门，以及北京、华东等开发经营本部的多个核心岗位。此次的新任命人员也全部来自深圳国资系统。

对于未来的市场走向，万科管理层在3月31日的交流会中认为，在政策引导和支持下，行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。

主要表现在，市场需求回升的基础已经牢固，去年四季度商品住宅销售面积环比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交依然较为稳定，没有再出现过去的“脉冲式反弹”，土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力显著增强。市场回暖和政策支持让企业更有信心，拿地情况有了显著好转，促进后续成交和投资的回升。

管理层表示，未来的万科将聚焦到主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化，房地产开发业务锚定2025年销售回款目标，实施灵活量价策略加速推盘。深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势，实现科技突围。

在产业协同上，轨道交通与房地产的结合会产生巨大协同效应，将着力强化与深铁集团的融合发展，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作。与此同时，继续降本增效，瘦身健体，打造高效组织。

在各方支持下，期待万科走出低谷，焕发新生。■