一季度楼市盘点｜热点城市豪宅盘拉高新房均价，二手房“价跌量涨”，专家称“刚需主要转向二手房和租赁”

3月，新房价格出现明显“止跌回稳”态势，但二手房价格整体仍然处于下跌状态。

据中指研究院发布的报告，3月百城销售均价新建住宅环比上涨0.17%，同比上涨2.63%；二手住宅环比下跌0.59%，同比下跌7.29%。值得一提的是，百城二手房均价已连跌35个月。

从各地成交势头看，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州等城市今年一季度回暖明显。

《每日经济新闻》记者注意到，不少城市的新房价格回暖早于二手房。4月2日下午，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向每经记者表示：“目前刚需和改善需求已有回流趋势，刚需主要转向二手住房和租赁。以广州为例，一季度二手房交易占比近60%，但200万元以下总价的二手房占比达到56%，考虑到很多年轻人租房，刚需大部分转向二手房或租赁了，新房市场逐渐偏向改善型需求。”

豪宅盘拉高新房均价

中指研究院数据显示，3月百城新建住宅均价为16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%。

一线城市表现尤为突出，北京、上海受优质项目入市影响，新房价格环比涨幅显著，分别达到0.73%和0.53%。二线城市新房价格环比微涨0.03%，而三四线城市新房价格环比下跌0.09%。

在众多新房价格上涨的城市中，北京、上海、合肥、武汉、成都等城市涨幅明显。其中，北京一季度新房价格环比上涨0.73%，上海环比上涨0.53%，合肥环比上涨0.30%，武汉环比上涨0.27%，成都环比上涨0.26%。

3月百城新建住宅价格及环比涨跌幅（部分） 来源：中指研究院

而各地新房价格回暖，与供应放缓以及优质项目入市有较为直接的关系。

比如北京，今年3月以来，多个豪宅盘相继入市。其中，来自海淀功德寺板块的和樾望云、和樾玉鸣，加上丰台新宫板块的建发金茂·观宸，根据开发商发布的信息，开盘当天3个项目销售额合计超170亿元。3月16日，位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘，其官微公布的销售额突破72.5亿元。

价格方面，和樾望云项目销售均价10.55万元/平方米，主力户型面积在97～178平方米；颐海澐颂销售均价为9.03万元/平方米，主力户型面积在97～171平方米。

与此同时，土地供应节奏大幅放缓也是新房率先实现“止跌回暖”的一个重要原因。

中指研究院数据显示，今年一季度300城住宅用地供应面积同比下滑14.7%。其中，一线城市推出住宅用地面积同比下滑13.9%，二线城市下滑2.3%，三、四线城市下滑18.7%。

图源：中指研究院

但新房供应放缓并非今年才这样。

中指研究院数据显示，2024年，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积1157万平方米，同比下降约29%（同口径销售面积同比下降约19%），新房供应持续缩量，供给端表现整体偏弱。

“现在在深圳市场，二手房的整体成交还是要好于新房。一个好的迹象在于，随着成交的不断回升，开发商的底气也在不断积累，主要体现在定价上已经开始收回了部分折扣。”深圳房产中介谢伊通过微信表示。

谢伊告诉每经记者，虽然目前深圳多数新盘跟备案价相比还是有折扣，但折扣力度已有所收回。“比如最近在龙华民治入市的鹏宸云筑二期，开盘九三折，折后均价约5.71万元/平方米，而一期入市时是八八折。”

李宇嘉则表示，目前多数城市新房市场都呈现分化模式，一般新推盘去化率能达到40%左右，而之前推售的楼盘去化率较低，主要是因为新推盘往往是性价比较高的改善盘。此外，新房偏刚需的盘和高端盘交易较为活跃，但中间价位段交易不温不火。

二手房“价跌量涨”

相比之下，二手房市场呈现出“价跌量涨”现象。

中指研究院数据显示，3月百城二手住宅均价为13988元/平方米，环比下跌0.59%，同比下跌7.29%，已连续35个月下跌。

其中，仅成都的二手房均价上涨，环比涨幅0.06%。淮安、温州、盐城等城市的二手房跌幅靠前，环比跌幅分别达1.80%、1.43%和1.33%。

不过，每经记者注意到，虽然二手房价格有所下降，但成交量显著回升。

以北京为例，北京市住建委网签数据显示，3月北京二手住房网签成交量超1.9万套，同比3月增长约35%。此前24个月，北京二手房单月成交高峰出现在去年12月，单月成交套数为2.16万套。

据深圳贝壳研究院数据，3月全市一二手住宅合计网签量达10239套，创下近年同期新高。其中，新建商品住宅网签4161套，二手住宅成交6078套。其中二手房涨幅更为显著，与去年同期相比，成交量同比增幅达66.2%。

据乐有家统计，3月深圳二手成交价为6.36万元/平方米，环比小幅下降0.8%，已连续6个月稳定在6.3万～6.4万元/平方米。

而正因此，二手房成为不少刚需客的选择。

“当下深圳二手房因为存在一定议价空间，且整体价格表现要优于新盘，已经成为不少刚需客的主力场。”深圳罗湖房产中介高先生通过微信向每经记者表示，目前市场上还是有部分二手“笋盘”比较有吸引力。

据其介绍，一套位于罗湖笋岗的祥福雅居小区81平方米3室1厅，贝壳挂牌价均价为5.49万元/平方米。“该房源业主挂牌价为430万元，同户型在该小区普遍能卖到460万元以上。现在业主着急卖，价格大概能谈到410万元，单价5.06万元/平方米。”

对于后续新房及二手房走势，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受每经记者微信采访时提到：“新房方面，受城市核心区地块供应增加、优质地块土拍升温以及高品质改善项目入市带动等多因素影响，整体价格或延续结构性上涨态势。而目前多数城市的二手房市场，仍然受到高挂牌量的压制，预计短期内仍将延续‘以价换量’，整体价格仍面临一定调整压力。”