REITs打新收益提升与市场风险分析：机遇与挑战并存

近年来，REITs（不动产投资信托基金）市场在中国快速发展，尤其是打新策略因其高收益吸引了大量资金涌入。根据华泰证券统计，今年以来新上市REITs首日平均涨幅达26.71%，多只REITs如汇添富上海地产租赁REIT、易方达华威市场REIT等上市首日即涨停，显示出打新策略的显著效果。然而，REITs打新并非稳赚不赔，其收益的可持续性与市场风险值得深入探讨。

REITs打新收益提升的驱动因素

REITs打新收益的提升主要得益于市场扩容、资金配置需求、政策优化及市场情绪等多重因素。首先，公募REITs市场持续扩容，底层资产类型不断丰富。例如，2025年3月南方万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT的申报，标志着底层资产进一步扩展至数据中心领域，吸引了市场对新资产类别的关注。其次，在利率下行和传统资产收益承压的背景下，REITs凭借稳定的分红机制成为资金追逐的“安全资产”，险资等长期资金的积极布局进一步推高了打新需求。此外，证监会推动REITs专项立法，常态化发行机制和扩募政策为市场注入了长期增长预期。最后，市场情绪高涨时，流通盘较小的REITs易受资金集中涌入影响，导致短期价格大幅波动，进一步推高了打新收益。

REITs打新收益的可持续性分析

尽管当前REITs打新收益较为可观，但其可持续性存在一定的不确定性。首先，随着政策推动REITs常态化发行，未来新发产品数量增加可能稀释资金集中度，降低单个项目的打新热度。其次，部分REITs因价格快速上涨导致分派率被摊薄，若后续底层资产收益增长不及预期，可能引发估值回调。此外，虽然政策支持REITs发展，但若监管收紧（如项目审查趋严、税收政策变化），可能影响市场预期。最后，投资者行为可能趋于理性化，当前打新中签率已低至0.084%，资金锁定成本与收益性价比下降，可能导致部分资金转向其他资产类别。

REITs打新的市场风险

尽管高收益诱人，但投资者不能忽视REITs打新策略的风险。首先，REITs打新可能面临流动性风险。多数REITs的每日成交额相对有限，仅为几百万元，因而产品的流动性可能相对有限。市场热度高时，由于每日成交量有限，上市REITs的价格可能会因炒作而出现溢价，扩大涨幅；而当市场情绪转冷时，流动性风险又可能加大卖出难度，让投资者很难以合理的价格卖出持有份额，从而扩大跌幅。其次，市场波动风险不容忽视。投资者应关注底层资产质量、分派率变化及政策调整等因素，合理配置资产，避免盲目跟风。

结语

REITs打新收益的提升为投资者带来了显著的短期回报，但其可持续性与市场风险需要谨慎评估。投资者在参与REITs打新时，应注重底层资产的质量与长期投资价值，避免短期炒作，平衡收益与风险。随着市场的进一步发展，REITs打新的“黄金期”可能逐渐消退，但其作为多元化资产配置的重要工具，仍具有长期配置价值。

本文源自：金融界

作者：观察君