物业公司批量起诉 要求业主交纳物业费 昆明五华法院构建“法院+行业协会+N”纠纷化解模式源头解纷

　　物业说业主不交费，业主嫌物业不作为，物业纠纷仅只是简单的交费纠纷吗？大量的司法实践表明，非也。

　　近年来，昆明市五华区人民法院坚持新时代“枫桥经验”，在大量调查研究基础上，构建了“法院+行业协会+N”的纠纷化解模式，凝聚法院、房地产协会、住建部门、社区、辖区各人民调解委员会等单位、部门合力，打造“排查预警+提前介入+实地勘查+联动调解+跟踪回访”全流程纠纷调处模式，推动物业纠纷源头化解，基层治理细“治”入微。

　　案情 物业问题多 业主不交费

　　近日，该院收到昆明市某物业公司提交的起诉状，批量诉请某小区业主交纳物业服务费。收到诉讼材料后，该院立案庭法官随即就案件情况进行了解。

　　经查，某小区系某单位职工宿舍，以前由该单位直接管理，未聘请物业公司。后来，基于部分业主对小区环境、治安秩序等改善的强烈需求，小区引进昆明市某物业公司进驻开展物业服务。

　　物业公司进驻后，相关服务没有达到业主的期待。近年来，部分业主以小区绿化带内杂草丛生、停车位管理混乱、卫生清洁不到位、服务态度生硬等问题频繁投诉，并通过拒交物业费表达诉求。而昆明市某物业公司则表示“经费不足”，整改存在客观困难。双方各说各话，矛盾逐渐升级，陷入“死循环”。

　　调解 “三步走”促双方达成协议

　　法官深知，物业公司批量起诉业主，背后的矛盾年深日久，绝不能一判了之，调解才是上策。但涉及面如此之广的纠纷调解，起来绝非易事，尤其被起诉的业主一方人数众多，想要理出来个一致意见都难，遑论达成调解合意。该批案件的诉前调解一度陷入僵局。

　　于是，承办法官邀请省房地产协会特邀调解员前往该小区进行实地调查，走访了小区30余处点位，拍摄了绿化破损、垃圾未清理等证据照片20余张，绘制了车辆乱停“热地区域图”，通过现场勘查掌握了第一手情况。

　　随后，法官组织业主代表、物业负责人召开恳谈会，整理出小区存在的绿化修剪维护、车辆管理、物业人员素质提升、卫生清洁、服务态度优化等问题，并梳理出问题清单，建议物业公司立即整改，并提出定期开展问卷调查、建立常态化沟通机制，解决业主核心诉求。

　　法官现场解读了《中华人民共和国民法典》中关于物业纠纷条款，明确业主交费义务与物业服务质量挂钩的原则，督促物业公司提高服务质量及标准。

　　实地勘查明症结，开展座谈听心声，释法析理定框架。在前期调解难以推进的情况下，法官另辟蹊径，与行业协会调解员协同作战，通过“三步走”的方式迂回推进调解工作。经过3个多小时的“背对背调解+面对面协商”，双方最终达成一致协议。

　　昆明市某物业公司承诺，限期完成绿化修剪补正，加强进出车辆管控，保持公共区域楼道卫生清洁。同时，加强物业服务监督，保障服务质量，并开展问卷调查，倾听业主心声，探索建立物业与业主定期沟通机制。

　　业主承诺，整改验收通过后及时结清物业费。同时，为保障双方协议履行效果，业主代表、物业公司、法院、省房地产协会组成“共治小组”，多方监督，跟踪整改进度，并拍照留痕。

　　释法 “法院+”推动物业公司从“管理者”向“服务者”转变

　　物业一头连着千家万户的幸福感，一头关系着物业行业健康发展。每一起物业纠纷都有自己的症结，并非单纯的交费纠纷，解决物业纠纷不能一概而论。实践中，物业纠纷适用法律法规包括《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款规定，物业服务企业或其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

　　该法同时规定，业主应遵守法律法规及管理规约，相关行为应符合节约资源、保护生态环境要求。对于物业服务企业或其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应依法予以配合。业主大会或业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为，有权依照法律法规及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　虽然民法典未直接规定物业纠纷的具体处理途径，但这两条法条为业主和物业服务企业之间的权利义务关系提供了明确的法律依据。实际操作中，物业纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。业主和物业服务企业应先尝试通过友好协商解决纠纷；协商不成的，可寻求第三方调解或向相关行政主管部门投诉；若仍无法解决，则可通过仲裁或诉讼途径维护自身合法权益。

　　对于业主违反约定逾期不支付物业费，民法典第九百四十四条为处理物业费支付纠纷提供了法律依据。该法条规定，业主应按约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　物业纠纷的实质是物业公司的服务与业主需求的错位。五华区人民法院找准纠纷解决痛点，构建“法院+行业协会+N”纠纷化解模式，凝聚辖区调解合力，发挥各单位优势，通过“靶向调解”推动物业公司从“管理者”向“服务者”转变，引导物业行业健康发展，同时通过普法宣传，让法律知识在小区落地生根，让物业纠纷化解有据可依。

　　记者 起朝燕 通讯员 郭振 辛亚洁