谢逸枫：一波地王潮席卷热点城市，房价要上涨了吗？

文/谢逸枫

2025年一季度土地市场中一波地王潮席卷热点城市，出现地王的热点城市分别为上海、杭州、北京、深圳、成都、苏州、宁波、厦门、南通、合肥、天津。毫无疑问，地王潮的爆发，未来热点城市房价要上涨了吗？

热点城市人口增长迎来大爆发，这些分别为深圳、广州、合肥、长沙、南昌、杭州、宁波、济南、成都、福州、泉州、南京。其中深圳、广州、合肥、长沙、南昌、杭州人口增长均超10万人，未来房价上涨概率最大。

15座万亿城市2024年人口数据显示，11座的常住人口录得正增长。其中深圳人口增量第一，增加达19.94万人，连续10年10万级人口增长，堪称人口收割机。增速最快的是合肥市，比2023年人口增长1.51%。

这次重现面粉贵过面包的现象，是房地产市场下行周期调整阶段爆发的地王潮，非常罕见。与2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮环境不同，与2024年地王潮环境如出一辙。

2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮背后，根本原因是资本大量进入和房企补仓及销售火爆、加杠杆和高债务、房价上涨、楼市火爆、流动性过剩有直接的关系，其次是土地供应模式。

2025年一季度土地市场明显升温，核心城市多宗热点地块成交带动成交金额同比增长超过30%，平均溢价率超过10%，多宗优质地块拍出较高溢价。其中上海、杭州多宗土地溢价率超30%，成都、苏州核心区地块溢价率在20%以上。

截至3月31日，上海、北京、杭州、成都、天津等热点城市的土地成交楼面价均创历史最新高。2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式开拍，共出让虹口、浦东、松江、奉贤区4幅宅地，总起始价119.24亿元。

象屿参与奉贤新城一宗地块的竞拍，最终该地块被龙湖集团与建华集团联合体以总价10.57亿元竞得。1月象屿与保利发展、招商蛇口、国贸地产共4家房企参与松江SJS30003单元地块的争夺，最终保利发展以总价20.52亿元拿下该地块。

最终经过一天的激烈角逐，4幅地块全部溢价出让，总成交价159.26亿元，平均溢价率高达33.56%。其中虹口地块成为市场关注焦点，经过两个半多小时、184轮极限拉扯，该地块由金茂与庆隆以89.64亿元竞得。

虹口地块89.64亿元，成交楼面价达到11.7473万元/平方米，创下今年全国最高楼面价纪录。2月25日，上海以协议方式出让静安寺附近两宗地，其中095-7地块为住宅用地，占地面积约0.21公顷，容积率1.44。

协议出让的上海静安寺附近两宗地095-7地块，总价4.87亿元，折合楼面价16.11万元/平，再次创造了新的全国最高价。2月26日，天津和平区山东路地块成交楼面价4.3449万元/平方米，刷新2018年以来天津市楼面价最高纪录。

3月26日，上海市徐汇区东安新村旧改项目共规划了3宗宅地，将分别进行协议出让、产权交易2步流程。根据公示，徐汇区C030301单元127b-23地块通过协议方式出让，成交价为83.5亿，折合楼板价约12.6万元/ 平方米。

1月2日，北京海淀区朱房村HD00-0803-0030地块被建发地产以90.4亿元拍得，成为北京土拍市场楼面价首次突破9万元/平方米的标志性交易。3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目地块成交楼面价首次突破10万元/平方米。

3月18日，北京海淀树村地块被中海地产以75.02亿元的价格摘得，成交楼面价10.2347万元/平方米，刷新北京涉宅用地成交楼面价最高纪录，之前最高纪录为1月2日建发竞得的海淀朱房地块，成交楼面价9.5407万元/平方米。

1月24日，杭州湖墅民生药厂地块，经过220轮竞价，地块由滨江以54.56亿元总价竞得，成交楼面价6.48万/平米，溢价率71.25%。3月25日，位于杭州钱塘江南岸的18号地块以77408.51元/平方米的成交楼面价，创下了地价新高。

2月25日，经过110轮火拼，华润补仓安琪儿地块，成交楼面价5.06万/平米，一举打破了5天前大家刚创下的地价纪录4.74万/平米。望江新城海潮TOD地块，中海竞拍了204轮，总价80.78亿、4.33万/平米的楼面价和溢价率35.58%竞获地块。

3月28日，杭州地价再次被刷新，位于蒋村板块24号地块以8.8029万元/平方米被建发竞得，总价343463万元，溢价率达115.39%。短短不到半年时间，杭州地王实现从5万元到6万元至7万元再到8万元的四连跳。

3月11日，成都高新区一宗宅地楼面价破3万元/平方米，溢价率70.43%，刷新成都历史最高单价。天津开年首场土地拍卖中，和平区宅地拍出4.35万元/平方米楼面价，创下自2018年以来最高。

3月27日，成都推出金融城三期H10地块引发争夺。该住宅用地出让面积约32495平方米，起拍价16.25亿元，起始楼面价2万元/平。经过213轮竞价后，最终被建发以33.47亿元的价格摘得，成交楼面价41200元/平，溢价率高达106%。

3月24日，宁波成功出让一宗鄞州区涉宅用地，该地块经过41轮报价，由宁波绿城智翔置业有限公司（绿城）以总价11.60亿元竞得，成交楼面价27897元/㎡，溢价率20.83%。该成交楼面价也刷新了宁波涉宅用地成交楼面价TOP10位置。

一季度土地市场热点城市的上海、杭州、北京、深圳、成都、苏州、宁波、厦门、南通、合肥、天津频现地王，成交单价再次捅破楼面价的天花板，成为热点城市土拍史上，又一次打破最高地价的新纪录。

地王潮之后，土地市场归于平淡。3月31日，成都公共资源交易服务中心拍卖两宗国有建设用地，位于二仙桥北路约39亩地块，起拍楼面地价12900元/平。位于城厢镇约71亩地块，起始楼面地价3000元/平。两宗最终都以起拍价成交。

事实上，土拍市场的反差在新“地王”诞生第二天就已经显现。3月24日至31日的一周时间里，成都共拍卖土地12宗，其中8宗地为底价成交。3月11日到3月27日，土拍地价连创新高让成都土地市场表现火爆，这背后更多的地块又以底价成交。

4月1日，杭州就集中出让8宗涉宅地块，总计92.95亿元。其中拱墅区三塘单元宅地，在历经99轮竞价后，最终被宁波东部新城开发投资集团（简称“宁波东投”）以楼面价46268元/平、成交总价150101万元收入囊中，溢价率达54.58%。

老汉查阅资料得知，宁波东投隶属宁波城建投资集团（简称“宁波城投”）旗下一级子公司，此次成功拿下三塘单元地块，意味着宁波城投这家当地市属国有企业，正式涉足杭州房地产市场，未来将有越来越多的城投进入房地产。

2022年6月宁波城投以13268元/平方米的楼面价，拿下宁波奥体中心北侧的商住混合用地，按照当时出让条件，毛坯均价限于28700元/平方米。目前宁波奥体中心北侧项目至今仍处于“晒太阳”状态，主要是限售价的政策和市场行情的影响。

老汉认为，北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市接连诞生新晋单价、总价地王，绝对不是意味着土地市场火爆、房地产拐点的信号，是优质、商品房住宅地块的土地供求失衡，目前房企亟需土地补仓的时候，拿地王成为无奈之举。

目前房地产市场还谈不上回暖，热点城市出现抢地、地王潮，主要是因为多数房企将投资目标锁定在核心城市的核心区域，导致优质土地供不应求。热点城市的地块楼面价已超过周边新房和二手房价格，再次出现“面粉贵过面包”的现象。

热点城市的土地供求不平衡是出现地王的关键。土地供应即使增加，对于市场是不够的。因为政府出让给开发商的只有不到总量四成，开发商那部分土地的价格势必上涨。千万不要因为出现几个地王，就认为土地市场火热。

在房企已经急需进行土地储备的时候，拿地王成为无奈之举。千万不要再因为出了几个地王，就是火爆，这个词根本就不对。之所以会出现土地市场的“成交热”，多源于近几年杭州、北京、上海、成都等土地市场的供应不足。

热点城市住宅土地供应量是负增长20%-30%，一二线城市过去几年的供应量都非常低。目前我国土地供应的总指标，三四线城市占比近70%，而一二线城市只有30%，例如深圳、广州、北京、上海、杭州等热点城市。

这主要是因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算，受限于国内的户籍制度，大部分人口流入一二线城市，但户籍仍在留在三四线城市，这就造成了三四线人均需求过多，而一二线土地供应严重不足。

除了一线城市的北京、上海、广州、深圳整体土地供应相对有限，其中住宅供地更为“保守”。在土地供应中，住宅用地占总量大约是20%-29%，这其中纯商品房的占总量仅有6%-15%。可想而知，土地供应的结构性紧缩对房企影响大。

核心、热点城市一波地王、地价上涨释放出什么信号？老汉认为，新一轮地王、地价上涨潮，更多的信号，一是未来核心、热点城市地价与房价上涨的预期。二是经营、财务正常的民营房企，正在回归土地市场。

三是核心、热点城市成为房企以销定产、以需定投的战略投资聚集区域。四是城市分化。五是热点城市带动周边城市，推进更多城市房地产市场止跌回暖。六是地方加速推出优质地块，缓解财政压力。七是迎合好房子、好产品的市场需求。

地王频现、土拍高溢价对热点城市的影响，有什么重大的意义？老汉认为，首先是热点城市有望形成供应优质地块-土拍高价成交-新房价格上升-市场信心提振的正向循环。其次是对市场信心提振显著，具有稳房价、稳地价、稳预期的作用。

再其次是“地王潮”，有利加快热点城市楼市复苏。过去4次地王潮分别是2005年、2009年-2010年、2013年、2016年，2024年-2025年这波“地王潮”，一个明显特点是集中于一线和强二线城市，而非全国性的，国企、央企和城投为主的房企。

部分弱二线城市、更多三四线城市土地市场，依然以底价成交为主，城市之间分化加剧。同时有利国企、央企、城投、头部民企类型的房企增加资产价值、财务增长，对全年业绩的贡献有作用，打开价格天花板修复房企利润。

最后是地王频现、土拍高溢价有望加强热点城市对周围城市辐射力、影响力，形成拉动低能级城市楼市止跌回稳的意义。同时有利加快土地市场的复苏，增加地方土地收入，缓解地方财政下降的压力。

一波地王潮席卷热点城市，房价要上涨了吗？老汉认为，这是市场最关心的问题，因为过去但凡出现地王，周围的楼盘房价都会出现上涨的一波行情，所谓的地王推动房价上涨，地价上涨带动房价上涨的效应。

按照历史经验来看，地王频现，短期内会带动区域周边楼盘房价上涨预期，出现房价上涨。但是，目前地王出现，没有让房价上涨，除了地王因素外，与供求关系、货币供应、房企资金、楼盘区位与产品类型、市场环境等有直接关系。

地王频现背后的真正原因，老汉认为，与热点城市稀缺的优品质、高价值地块、住宅用地供不应求有直接关系。其次是土地出让规则的调整中取消限地价、限售价、限现房、限自持、限配建、分期缴纳土地出让价、保证金下降有关系。

再次是经营正常、现金富余、融资通畅、流动性宽松的房企土地补仓意愿强烈，特别是国企、央企、城投类型房企，具有托底土地市场的责任。而地方积极推出优质地块，加大土地供应，目的是增加土地收入，减少财政收入下降压力。

再其次是一系列的政策利好，热点城市楼市量价呈现止跌回稳和房企头部业绩向好及融资的积极利好趋势，房企对后市的信心有所改善。同时，房企为资产避险的安全性需要，核心城市优质地块符合以需定投、以销定产的投资策略。

最后是一二线城市的地方政府，采取缩量提质的供地策略，核心城市优质地块稀少，一直存在供不应求的局面，高价得地的土地出让模式下，房企被迫采取同质化拿地策略，高单、总价、溢价抢地，形成所谓单价地王、总价地王。