估值21.95亿！简析数据中心第二弹——南方万国数据中心REIT

来源 | 辉的工作平台 责编 | 韩玮烨

数据中心REITs再上新。

南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“万国数据REIT”）被上交所受理，是目前交易所审核中的第二单数据中心REITs，有意思的是两单的管理人都是南方基金管理股份有限公司。这里我们就结合润泽科技REIT，来一起看看万国数据REIT的情况。

首先，万国数据REIT的基础资产位于江苏省苏州市昆山市，和润泽科技REIT类似，都是布局于核心城市周边，一个是服务北京，一个是服务上海。

万国数据REIT包含2栋数据中心楼，建筑均为地上4层、地下1层，建筑面积35,376.70平方米，地上建筑面积29,795.10平方米、地下建筑面积5,581.60平方米；机柜数量：4,192个，机柜电力设计容量29,044kW，包含7kW机柜4,072个、4.5kW机柜120个，剩余年限37.69年。截至评估时点（2024年9月30日），万国数据REIT的评估价值为21.95亿元。

与润泽科技REIT相比，万国数据REIT估值较低，一方面源自于其电力设计容量的差异（润泽科技REIT为42530.85kW，万国数据REIT为29,044kW），另一方面源自于两者剩余年限的不同（润泽科技REIT为49.56年，万国数据REIT为37.69年）。

其次，万国数据REIT也是一个批发型数据中心，截至评估时点（2024年9月30日），其三个直接签约客户分别为上海电信、上海联通以及客户A，具体营收占比情况如下：

具体业务合作模式是万国数据服务与上海电信、上海联通签署服务合同提供托管服务，上海电信、上海联通与客户A签署服务合同；万国数据服务亦与客户A直接签署服务合同。

再次，我们来看万国数据REIT的估值指标：

1、托管服务费标准及增长率假设

万国数据REIT机柜收费标准为570.00元/kW/月（含税），同为7kW的机柜，润泽科技REIT的单价约合1,072元/kW/月。这其中差异主要是由于是否包含电费造成的，万国数据REIT在其说明书（申报稿）中披露，“基础设施与客户签署的合同为不包电模式，在此种商业模式下，数据中心的电力成本由客户直接承担，这避免了电价波动对营业成本的直接影响，利润水平受外部电价波动干扰降低，有利于现金流的稳定性。”而润泽科技REIT则是包电收入。

万国数据REIT评估预测未来年均增长率为2.00%，润泽科技REIT则是“预测A-18数据中心的托管服务费增长率在整个预测期内都将保持每年1.0%”。

2、实际计费机柜数量假设

万国数据REIT并没有披露上架率，而是按照实际计费机柜数量进行假设，其中又分了7kW机柜（按照历史年度（2021-2024年9月）实际计费平均使用数量进行预测）和4.5kW机柜（按照基准日实际运行机柜数进行预测）两类进行假设，即7kW机柜按照3792个机柜（占7kW机柜的93.12%），4.5kW机柜按照74个机柜（占4.5kW机柜的61.67%）假设。

3、运营成本费用

由于万国数据REIT是不包电的模式，所以运营成本中不用考虑电费的增长，其主要是包含设备设施维护费、能耗成本、人力成本、外包劳务成本和办公运杂成本。而根据《运营管理服务协议》相关约定，项目公司层面支付给运营管理实施机构的运管费按照主营业务收入（不含税托管服务费收入）的9%进行测算，也就是具体包含明细类型的费用将以运管费包干形式支付给运营管理机构，项目公司不再额外承担该等明细成本。

4、资本性支出

万国数据REIT评估报告预测期内全周期资本性支出（不含税）为65,793.26万元，低于润泽科技REIT假设的117204.76万元，这或也是由于剩余年限不同的因素。具体预测情况如下：

5、折现率选取

万国数据REIT在折现率选取上与润泽科技REIT一致，选取了8.00%。

6、到期后不动产回收价值

万国数据REIT明确了到期后不动产回收价值，主要是根据原昆

山市国土资源局与昆山国金签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3205832012CR0082），土地到期后地上建筑有偿回收，评估人员按照设备和建筑物的经济使用年限确定其可回收价值，按照设备和建筑物的经济使用年限确定其可回收价值为13,044.20万元，折现值为718.55万元。

最后，万国数据REIT的拟发售规模226,460.09万元，其2024年10-12月及2025年可供分配现金预测值分别为4,191.67万元和12,564.37万元，年化预测现金分派率分别为7.34%和5.55%。

而润泽科技REIT的拟发售规模42.63亿元，其2024年10-12月及2025年可供分配现金预测值分别为8,458.74万元和24,564.93万元，年化预测现金分派率分别为7.94%和5.76%。

目前两单数据中心REITs均已被交易所受理，后续我将继续关注交易所对于此类资产的反馈意见，及时与大家分享相关内容。