年报观察 | 深业物业“撑起”深圳控股？

观点网 3月28日，深圳控股发布了2024年全年业绩公告。

公告显示，深圳控股2024年度实现营业收入155.7亿港元，与2023年基本持平；毛利44.4亿港元，相较上一年度51.1亿港元，下降幅度为13.14%；毛利率从32.28%下降到28.52%；权益股东应占亏损从2.61亿扩大到18.23亿港元。

若剔除集团所属投资物业和金融资产公允价值变动的净影响、存货计提减值、联合营公司业绩及拨备的影响，权益股东应占溢利为9.53亿港元。

深圳控股在年报中表示，2024年，由于毛利率下降、存货计提减值及联营公司亏损等因素，经营业绩出现下滑。

销售变局

在经历了2021年和2022年一波过山车后，深圳控股营业收入在2024年出现了止跌企稳的趋势。但是具体到各业务收入增长情况上，却出现了不同的趋势。

物业管理业务收入从27.94亿港元上升17.8%至32.89亿港元，在总收入的占比从17.6%增加到21.1%。除此以外，物业发展、物业投资、产业园区、其他业务都出现不同程度下降。

其中，主要收入来源物业开发收入从95.85亿港元下降4.7%到91.33亿港元，收入占比从60.6%略微下降到58.7%。

根据公告披露的销售数据，2024年结转物业销售面积约40.4万平方米，同比下降约2.6%；结转销售收入约83.3亿元人民币，同比下降约4.7%。结转销售收入中，广深项目占比为35.2%。

2024年，深圳控股实现合同销售金额约169.7亿元人民币，同比降36.2%，合同销售面积60.3万平方米，每平方米平均售价28,120元人民币。粤港澳大湾区项目占合同销售金额的75%，住宅类产品占比82%。

深圳地区在销售中占比最高，2023年，深圳控股深圳区域销售金额为199.5亿元，占比75%，其中，云海湾花园单盘销售额133亿元，成为全国销售冠军。

2024年，深圳区域销售金额下降到101.8亿元，占比相应减少到60%。重点项目包括：深业上城学府销售金额25.5亿元，上林苑公寓销售金额为3.2亿元，深业颐樾府22.2亿元，深业泰瑞府14.4亿元，车公庙项目9.88亿元。

云海湾花园仅贡献了2.34亿元，可以看出，2023年深圳地区销售增长依赖单盘（云海湾花园）拉动，而2024年缺乏同等体量项目。

受房地产销售疲软影响，深圳控股在2024年收缩了投资规模，在土储拓展和项目开发上采取了更加谨慎的策略，聚焦存量去化（2024年可售货值超300亿元），减少新项目资金占用。

新开工面积28.3万平方米，比2023年（45.4万平方米）下降37.7%?。同时，综合体与商业占比增加，中山湾中新城二期以商业配套为主，反映“地产+运营”战略转型。

2024年无新增工业用地项目，逐步转向轻资产运营，与2023年马鞍山深马产业园等项目形成对比。

地区分布方面，大湾区核心城市（中山、深圳）及长三角省会（南京、长沙）成为新开工主力，退出三四线低效市场。其中，大湾区集中度进一步提升，从66%上升到70%。

城市更新方面，2023年重点推进的车公庙、八卦岭等项目进入开发阶段，2024年新增城市更新项目减少。

总土地储备面积从674万平方米下降到622.1万平方米，下降幅度7.7%。新增土储面积从45.4万平方米减少到28.3万平方米，降幅37.7%。

亏损分析

毛利率下降（从32.28%下降到28.52%），存货集体减值增加，工资性物业公允价值减少，联合营公司业绩亏损及投资拨备大幅提高，多种因素导致深圳控股权益股东应占亏损从2.61亿元扩大到18.23亿元。

应占联营公司及合营公司经营亏损11.35亿港元，特别是针对路劲基建及深劲的投资减值11.71亿港元，合计影响税前利润23.06亿港元，占全年税前亏损（8.22亿港元）的280%?，是集团亏损的主因。

此外，受房地产市场下行压力、销售价格下跌、去化周期延长影响，深圳控股2024年存货减值金额为3.07亿港元?，较2023年的0.73亿港元显著增加。

投资物业公允价值减少2.28亿港元公告中，管理层指出，核心城市（如深圳）写字楼市场供需失衡，空置率上升、租金承压，导致投资物业估值下调。

值得关注的是，期末受限现金占比高达?51.0%（2023年为23.5%），受限制现金及银行存款60.14亿港元，现金及现金等价物57.86亿港元。

造成一个现象的原因可能在于，为发行的人民币债券提供抵押，涉及深圳核心物业（如深业上城），需保留部分现金作为偿债准备金；深圳车公庙等旧改项目，需按政府要求留存保证金；为买家按揭贷款担保，2024年担保规模130.7亿港元。

物业管理方面，2024年全年实现32.9亿港元收入，较上一年增长17.8%。合同签约面积突破1亿平方米，在管面积9669万平方米，第三方项目占比80.3%。同时，业态逐渐多元化，非住宅业态（商业、公建等）占比提升至69.9%，推动了收入结构优化。

得益于成本管控及规模化效应，物管业务盈利从2.12亿元增加到2.94元，增速38.7%显著高于整体收入增速17.8%。

同时，深圳控股通过拓展城市服务（如广深港高铁西九龙站口岸管养）、商业运营等高毛利项目，进一步提升盈利能力。

城市服务上，2024年7月1日，深圳控股正式接管广深港高铁西九龙站口岸管养服务，首次将城市服务延伸至香港腹地，累计服务超7500万人次。

商业运营方面，深业上城全年销售额超60亿元，客流量突破4600完人次，双指标同比2023年均出现双位数增长，并推动深圳首个市内免税店落址深业上城。

物业板块是深圳控股财报中的“唯一”亮色，但被视作物管行业上市种子选手之一的深业物业，至今仍未取得想要的结果。

2024年10月17日，深圳控股全资子公司深业物业第四次向港交所递交了IPO申请。

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