万科2024年报解读：巨亏500亿，却持有840亿现金

3月31日晚，万科发布2024年年报，全年归母净利润亏损494.78亿元，较此前预亏450亿元多出近45亿元。

由于偏离幅度不超过50%，倒也符合相关规定。

一、财务"黑洞"：一张近500亿的亏损成绩单

亏损的三大"出血点"：

1、存货跌价准备：81.4亿元减值直指高价地项目的历史包袱。

2、信用减值损失：264亿元的坏账计提，折射出合作方暴雷的连锁反应。

3、非主业投资亏损：多元化布局中的财务投资失误集中暴露。

值得玩味的是，这份"超预期"亏损的财报发布后，万科股价仅微跌0.98，市场早已见怪不怪了。

二、现金流迷局：840亿现金背后的"借"与"卖"

在近500亿亏损的阴影下，万科年报中一组数据显得格外刺眼：截至2024年末，其现金及现金等价物余额达840.1亿元。

巨额亏损与现金并存，这是怎么回事？

万科的现金储备有三大来源：

1、银团贷款输血：坊间传闻的800亿元银团贷款，大部分已经落地。

2、资产大甩卖：全年处置54宗大宗资产，回笼资金259亿元。

3、监管资金释放：79个项目进入"白名单"，释放预售资金178亿。

但这种"纸面富贵"难掩结构性危机！

资产处置均价远低于账面价值，而银团贷款利息则是刚性支出，不知还有多少资产能找到接盘侠？

三、经营悖论：连续16年正现金流的生存密码

在房企集体陷入现金流危机的2024年，万科净现金流仍保持38亿元正值，创下连续16年正现金流的行业纪录。

这个看似"反常"的数据，是怎么回事？

1、物业、长租等轻资产业务贡献稳定现金流；

2、2024年的仅拿地103.3亿元，较2023年的861亿元下降88%，现金流流出减少。

3、加速出售土地和住宅，多个项目平均去化率达80%。

对于房企来说，土地和建好的住宅属于存货，出售土地和住宅属于经营性活动，由此产生的现金流属于经营活动现金流。

但这种"技术性"正现金流难掩业务本质的退化：开发业务毛利率跌至6.8%，意味着每卖一套房仅能覆盖财务成本。

四、债务迷宫：800多亿现金VS1500年内到期债务

面对万科年内到期债务超过1500亿的压力，大股东深圳地铁集团伸出了援手：

1、两次向万科提供借款合计70亿元，用于偿还即将到期的债券本息。

2、联合其他深圳国企，以22.35亿接盘万科深圳湾超级总部基地地块。

3、以12.9亿元受让万科持有的深圳红树湾项目49%投资收益权。

4、认购万科系发行的不动产投资信托基金REITs10亿元。

因此，万科的财务状况要比“没爹”的碧桂园稍好些，但也好不了多少。

五、亮点多多？

在年报中，万科用很大的篇幅展示其亮点，连建筑奖和专利也拿来凑数：长租业务规模行业第一……已获近300件国家发明专利，部分关键技术入选国际顶级AI学术会议、获建筑科技领域国家级奖项“华夏奖”……

这些虚头巴脑的东西丝毫不能改变万科目前的经营窘境！