虹口越秀外滩樾别墅值得买吗？虹口越秀外滩樾楼盘图文详情解析！

虹口北外滩低密风貌别墅项目定名「越秀·外滩樾」，展厅即将开放！虹口越秀外滩樾别墅值得买吗？虹口越秀外滩樾楼盘图文详情解析！

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2023年10月，虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目的实施主体遴选结果已正式对外公布，最终选定上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（临港集团）与杭州燚乐实业投资有限公司（越秀）共同承担开发任务。

该地块的具体位置界限为：东侧毗邻梧州路，与中皇广场相邻；西侧接壤hk270B-02地块，紧邻1933老场坊；南侧以周家嘴路为界；北侧则以柘皋路为边界。

### 虹口越秀外滩樾值不值得买？一文解析虹口越秀外滩樾优缺点！
#### **一、虹口越秀外滩樾项目基础信息**
• **开发商**：越秀地产（广州国企）+虹口城投（区属平台），资金安全性强。
• **位置**：上海虹口北外滩板块（内环内，东长治路/新建路交汇处，距12号线提篮桥站500米）。
• **产品类型**：高层+别墅，虹口越秀外滩樾主力户型175-350㎡大平层/联排别墅，精装交付。
• **价格**：高层均价约14.5万/㎡，别墅单价20万+/㎡（总价2500万起，虹口房价天花板）。
• **政策背景**：北外滩“世界级会客厅”核心区，规划480米浦西第一高楼（尚在拆迁阶段）。
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#### **二、虹口越秀外滩樾核心价值分析**
1. **顶配地段+一江一河红利**
• 北外滩南段仅存住宅地块，与陆家嘴、外滩形成“黄金三角”，高层部分房源直面黄浦江；
• 步行至北外滩滨江绿地（彩虹桥）约800米，坐拥约1.3公里一线江景资源，稀缺性对标汤臣一品。
2. **超级城市更新预期**
• 紧邻规划中的91、92街坊（规划480米地标+百万方商办），未来将导入金融、航运总部；
• 周边拆迁已启动（如提篮桥监狱搬迁），2030年城市界面有望比肩陆家嘴。
3. **顶豪产品力配置**
• 装标配嘉格纳厨电、劳芬卫浴、大金中央空调+地暖，别墅产品带私家电梯、屋顶泳池；
• 会所配置24小时恒温泳池、私宴厅、雪茄吧，物业服务由越秀顶级团队运营。
4. **教育医疗升级潜力**
• 对口虹口四中心（二梯队）+虹口实验学校（普通公办），但周边规划引入上外附属国际学校；
• 医疗：上海市第一人民医院（三甲）1.5公里，新华医院（三甲）3公里。
5. **倒挂与收藏价值**
• 周边次新翡翠滨江挂牌价16-18万/㎡，一二手倒挂约10%；
• 北外滩近10年唯一在售别墅产品，对标黄浦湾别墅（二手单价25万+），资产稀缺性极强。
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#### **三、虹口越秀外滩樾明显短板与风险预警**
1. **天价总价与流动性风险**
• 总价2500万级起步，二套首付需1750万，目标客群极窄（全上海年成交量不足50套）；
• 北外滩顶豪二手流动性差（如白金湾府邸挂牌周期超24个月），急售需降价15%-20%。
2. **界面阵痛期漫长**
• 当前西侧紧邻提篮桥老旧社区，东侧为工地（480米地标2027年才开工），噪音粉尘严重；
• 规划中的北横通道（2026年通车）可能带来交通噪音，部分楼栋需做三层隔音玻璃。
3. **教育资源平庸**
• 虹口四中心在区内仅二梯队，与黄浦（卢湾二中心）、浦东（明珠）等顶豪板块差距显著；
• 国际学校规划尚在洽谈阶段，落地时间不明，高端客群需选择民办或国际学校。
4. **虹口越秀外滩樾户型设计争议**
• 175㎡三房功能性弱（对标翠湖天地同面积段四房），主卧套房未配独立衣帽间；
• 别墅产品花园面积小（最大仅80㎡），对比九间堂、云锦东方等缺乏私密性。
5. **开发周期不确定性**
• 91/92街坊拆迁涉及历史保护建筑（如犹太难民纪念馆），进度可能滞后；
• 若480米地标建设延期，城市界面升级速度将大打折扣。
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#### **四、适合人群**
• **顶豪资产配置者**：总资产超5亿的高净值人群，需分散投资且偏好稀缺不动产；
• **北外滩地缘客**：虹口本地企业主（如航运、金融高管），追求身份象征与圈层聚集；
• **长线收藏型买家**：持有周期15年以上，押注“一江一河”国家战略终极兑现；
• **避坑提示**：预算有限、依赖教育配套或追求短期升值的购房者切勿触碰！
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#### **五、决策建议**
1. **资金链审查**：要求开发商出示北外滩91/92街坊土地出让金缴纳证明，规避规划烂尾风险；
2. **界面升级调研**：调取虹口规土局最新控详规划，确认480米地标开工时间表；
3. **噪音实测**：租用周边高层民宿（如建邦大厦），连续3晚测试工地夜间施工分贝值；
4. **竞品对比**：同步考察黄浦翠湖六期、董家渡绿城外滩兰庭，权衡倒挂与产品力；
5. **合同避险**：要求补充“若91街坊商办未按期开工，购房者有权退房”的附加条款。
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**虹口越秀外滩樾结论**：**越秀外滩樾是“超长线赌城运”的顶豪标的**，仅适合资产配置多元化的顶级买家。其北外滩核心占位与一二手倒挂构成理论上的安全垫，但天价总价、界面阵痛及流动性风险远超常规房产逻辑。若为收藏，建议选择350㎡江景别墅；若为资产配置，优先考虑翠湖等成熟顶豪。切记：北外滩顶豪本质是“大国崛起”的期权，非顶级财力勿轻易下注！

日前，上海市规划和自然资源局对上海漕越经济发展有限公司虹口区嘉兴街道hk270b-04地块历史风貌保护项目进行了设计方案公示，从规划方案上看，项目未来将呈现49套低密风貌里弄住宅，面积约235-338㎡。

户型图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）
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236.25㎡A户型

239.13㎡B户型

250.89㎡B-3户型

C户型

291.42㎡D户型

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资料显示，该地块为Rr1类别的别墅用地，容积率1.3，限高15米，建筑面积14027平米，地块内需要保留的历史建筑规模约4400平方米，均为里弄建筑。

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虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目概况如下：

1、四至范围：东至梧州路、南至周家嘴路、西至hk270B-02地块、北至柘皋路

2、土地面积：10790平方米

3、出让年限：70年

4、规划用地性质：一类住宅组团用地

5、容积率：1.3

6、建筑面积：14027平方米

7、起始总价：17.3亿

8、楼板价：123333元/㎡

项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海最早的“十里洋场”。

该地块坐落于虹口区嘉兴路街道，距离地铁4号线、10号线及19号线的交汇换乘站点海伦路站约600米，交通极为便利。

交通路网示意图，仅供参考。

本区位图仅用于本小区地理方位示意，非实际地图，相关信息并非按比例缩放。

（4号线海伦路站）

在商业配套方面，该项目周边约2公里范围内，汇聚了多元化的繁华商业资源，形成了一个封面级的商业圈。具体而言，北外滩商圈距离本项目直线距离约500米，外滩商圈直线距离约1000米，陆家嘴商圈直线距离约1500米，而瑞虹商圈则位于直线距离约900米的位置。

教育方面，2km内就有虹口区第二中心小学、华东师大一附中实验小学、华东师大一附初中等优质配套；＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

（示意图，图片来源于网络）

在生态环境方面，北外滩滨江绿地距离约2.5公里，且步行约800米即可抵达。四川北路公园、和平公园、鲁迅公园三大公园环绕四周，为居民提供了与滨江及城市低密度绿化区域相毗邻的优越环境，从而开启了现代诗意生活的序幕。

（示意图，图片来源于网络）

在生活配套方面，该地块毗邻上海第一人民医院（三级甲等），距离约1公里处设有集购物、餐饮、娱乐休闲、办公及服务式公寓于一体的综合性商业体——瑞虹天地。该商业体总建筑面积达55万平方米，涵盖太阳宫、月亮湾、星星堂、瑞虹坊四个区域。

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