西安越秀｜越秀地产2024年报背后：靠什么打造长期竞争力？

越秀地产（00123.HK）最近“火了”。

过去一周，越秀地产先是位于北京海淀的和樾望雲、和樾玉鳴双盘同日开盘，创下152亿成交额、成交套数超1000套，在北京销售市场掀起热浪；后又在上海举办好产品发布会，发布“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，首次对外官宣“好房子”的越秀答案，在豪宅云集的上海引发全行业高度关注。

在销售力、产品力双线开花后，越秀地产于3月31日发布2024年业绩，又交出了一份亮眼成绩单。报告期内，越秀地产2024年实现864亿元营业收入，同比增长7.7%；核心净利润达15.9亿元、归母净利润保持在10.4亿元；合同销售额1145.4亿元，在克而瑞行业排名稳居第8位。

越秀地产董事长林昭远表示，当前行业正在经历重大转型，从“快字当头”转为“好字优先”，加快构建新发展模式。越秀地产将以“好房子”建设为引领，持续践行“好产品、好服务、好团队、好品牌”的“四好企业”战略。2025年，公司将紧紧围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”这一工作主题，力争全力达成年度各项经营目标。

北上广深耕优势凸显，一线城市销售贡献超5成

当下市场环境，得一线城市者得天下。

头部房企扎堆一线城市拿地、卷产品，集全公司之力抢占市场份额。而越秀地产，在一线城市北上广的深耕优势愈发凸显。

记者查阅年报数据发现，越秀地产2024年一线城市销售业绩近600亿，占全国总销售额比重超5成。其中，大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，实现433.7亿元销售额，北京以87.3亿元销售额首次进入前十阵营、位列第九，上海实现66亿元销售额，而“新一线城市”杭州凭借221亿元销售额成功晋级前五，成都也实现68亿元销售额。

产品力已成为越秀地产的核心竞争力，此次越秀发布的16条好产品标准不仅被行业认为是“好房子”的引领企业，“4+X”产品系的多个项目也在销售端崭露头角。克而瑞数据显示，琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联广州市商品住宅销售榜TOP1；香山樾以销售额60.17亿元成为海淀年度红盘TOP1，并位列2024年北京商品住宅销售榜TOP2；上海越秀·苏河·和樾府"四开四罄"，累计销售破69亿元；成都越秀·天悦云萃2024年度销售额突破30亿元。

2025年开年以来，越秀地产在北上广的热销势头更加强劲。1-2月合同销售额128.27亿元，同比上升23.8%；3月份越秀地产销售继续保持良好态势，表现亮眼。据悉，上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元；北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘首日销售152亿元，开盘去化率超9成，创下北京同期市场销售额新高；广州“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目凭借出色的产品力，吸引上千人踊跃购买。行业预计越秀地产3月份合约销售将实现同比大幅增长，为2025年奠定良好开端。

产品力的竞争优势让越秀地产在一线城市深耕如鱼得水，市场口碑越来越好，这又助力越秀在土地端得到更多合作伙伴信任、在北上广一线城市屡获高质量的好地。截至2024年12月31日，越秀地产总土地储备约1971万平方米，其中一线城市占比42.9%。2024年新增土地储备约271万平方米，其中在北京、上海、广州分别新增54万平方米、30万平方米、110万平方米，一线城市合计占比超7成。

对此，瑞银报告指出，越秀地产的土地储备优质且年份较新，加上公司积极购地且活跃于核心城市，因此上调至“买入”评级。

财务保持稳健、健康，在手现金储备超500亿元

作为行业公认的“稳健派”，越秀地产在大力加码核心城市投拓的同时，一直都以财务稳健为大前提。

越秀地产连续多年稳居“三道红线”绿档阵营，保持惠誉投资级评级，并且经营性现金净流入持续保持在行业高位水平，印证其业务的强大造血能力。2024年，越秀地产实现经营性现金流净入217.3亿元。截至2024年12月31日，越秀地产在手现金储备超500亿元规模，较年初上升8.6%，持续增厚公司穿越周期的厚实安全垫。

同时，越秀地产持续在优化债务结构、资本结构，让公司更健康、更安全。截至2024年末，越秀地产的有息负债压降至1038.9亿元，其中短债占比仅22%；融资成本优势显著，境内发行的公司债加权平均融资成本仅为2.61%，而全年的公司加权融资成本降至3.49%、处于行业低位。

一位分析师表示，越秀在实现规模增长的同时，保持了经营性现金净流入持续为正；在核心城市不断加码好地的同时，保持财务指标的稳健、债务结构的优化。这十分难得，为地产新周期提供了一个高质量发展的样本。

2025年销售目标1205亿元，增长5.2%！

2025年，越秀地产预计政府“止跌回稳”的政策力度将进一步加大，将进一步支持市场的企稳回升。

越秀地产宣布，公司2025年销售目标为1205亿元，增长5.2%。

林昭远从销售、投资、运营、产品、财务五大方面阐述越秀地产的具体经营策略。他表示，公司将实现有质量的销售，加快库存去化和现金回流；投资刻度将更加精准，坚持“稳健投资”、“以销定投”，聚焦核心城市、核心区域持续增储；公司刚刚成立生产管理中心，进一步提高大生产敏捷能力、效率；坚持“好产品理念”，打造“客户都想买、同行都想学，能产生溢价”的好产品；继续保持经营性现金流为正、降低融资成本，确保财务更加健康和安全。

在市场波动周期，越秀地产能稳步向前，实现高质量的增长，对行业来说极具参考价值。越秀的“四好”战略也为头部房企的未来增长提供范本参考。在房地产行业的新周期，产品力、服务力是护城河，精益化管理是红利，而综合能力强的企业才能穿越周期、实现可持续发展。