价格倒挂严重！保利唐镇新盘要卖8万/㎡？

文/上海进深 张林霞

上海浦东唐镇楼市，这几年一直特立独行。

2号线唐镇地铁站的全新地铁房保利·天奕，将推建面约102-140㎡3-4房，4月初开放售楼处样板间，5月份首批次入市，预计均价7.8万/㎡左右。

2024年10月28日，上海第七批次土拍现场竞争激烈。浦东新区PDPO-0405单元C-05C-04、C-05D-03地块，经过73轮的角逐，保利发展最终以32.93亿元总价将该地块收入囊中。溢价率达26.5%，地块楼板价飙升至4.4万/㎡。

项目由两块子地块组成，其中，C-05C-04地块出让面积1.2万平方米；C-05D-03地块1.8万平方米；总计2.99万平方米，容积率2.5，限高80米。中小套型占比50%，住宅套数下限无设定，集采价2500元/㎡。

根据项目设计方案公示，其中，C-05C-04地块：拟建2栋6-7F多层住宅、2栋17F高层住宅、1栋15F保障房、1栋社区文化中心以及若干社区配套，共计规划229户。

C-05D-03地块：拟建5栋17F高层住宅以及若干社区配套，共计规划365户。

从设计方案可以看出，项目地面无车位，全部实现人车分流，03地块设置有下沉式庭院，预计会配置地下会所；项目车行出入口位于东侧银鼎路，人行出入口位于两幅地块中间的允迪路。

建面约102㎡三房两厅两卫

优点：该户型南向三开间，室内采光充足；所有居室均赠送飘窗，空间感得到加强，尤其是主卧与北次卧设计了270°转角飘窗，不仅增加了采光面，还让视野更加开阔，在同面积段户型中属于顶级配置。

缺点：尽管整体动静分区，但由于客厅等活动区域与卧室距离较近，如果客厅有较大的声音，可能会对卧室中的居住者产生一定的噪音干扰，影响休息。

建面约122㎡四房两厅两卫

优点：采用飞机户型，布局合理，各个功能区的面积配比恰当；南向四开间设计，室内采光条件优越；主卧带有270°转角飘窗，不仅拓宽了视野，还让主卧空间显得更加宽敞明亮。

缺点：不同楼层和朝向的约122㎡边户在景观视野上可能存在较大差异。低楼层户型可能会受到周边绿化或建筑物的遮挡，视野不够开阔。

建面约137㎡四房两厅两卫

优点：户型整体动静分区明确，活动区与休息区互不干扰；南向四开间设计，使得室内采光充足；厨房、客餐厅、阳台采用KDLB一体化设计。

缺点：虽然整体空间开阔，但由于户型布局的特点，某些房间的形状可能不太规则，在家具布置上可能会受到一定限制。

目前，唐镇新房均价维持在约7万 /㎡，尽管市场有所波动，区域内次新二手房价格呈现一定下行趋势，但最终成交价格依然维持在8万 /㎡的高位，部分房源成交价甚至突破9万/㎡。

纵观上海各区域，唐镇是为数不多至今仍保持显著一二手房倒挂优势的板块，这种市场特征，也让唐镇在上海楼市中占据了特殊地位。

唐镇板块新房供不应求、红盘扎堆，保利·天奕周边分别为华发·半岛华庭和安高申宸院，均三开三磬触发积分，除此之外，板块浦发唐城最近2个月连续推盘2次，均触发积分。

浦发唐城紧邻2号线创新中路站，直线距离约140米，与保利・天奕相比，距地铁更近，且2号线作为浦东东西大动脉，可快速直达张江、陆家嘴、虹桥枢纽等核心区域，通勤优势明显。

新房均价7.2万/㎡，对比唐镇核心区次新二手房如绿城玉兰花园约10万/㎡，存在倒挂空间，性价比显著，而保利・天奕预计均价8万/㎡，价格相对较高。

华发半岛华庭均价约7.06万/㎡，与保利・天奕预计均价8万/㎡相比，价格更具优势。

安高申宸院均价约6.96万/㎡，价格低于保利・天奕，对于预算有限的购房者更具吸引力。

与保利・天奕相邻，同属唐镇板块，享受相似的区域配套资源，但保利・天奕位于唐镇核心地段，位置相对更好。

唐镇8成以上的新房，依旧能够触发积分，并且开盘当日售罄，属于红盘区域，走出了上海独立行情。

原因在于唐镇事实上就是“张江的后花园”，一站地铁就直抵张江。张江集结了药谷、硅谷、芯片等大量高精尖技术产业人群；同时唐镇自身还在建设金融信息技术产业基地（卡园一期和二期）和上海金谷智能终端制造基地。

唐镇虽地处上海外环外，但浦东的交通的确方便，尤其是2号线穿行于唐镇，无论是到陆家嘴，还是往人民广场，从唐镇出发，非常便捷。

此外，唐镇在教育方面，从东方幼儿园（市级示范），到上海福山唐城外国语小学（培德校区），到建平培德实验中学（唐龙），涵盖12年优质教育。

保利・天奕周边界面较原始，赤沙村、厂房和高压线影响观感，商业依赖规划中的大围公园改造，短期内需依赖较远商圈（如六元素体验天地）。

项目南侧紧邻高科东路这一交通主干道，车流量较大，尤其在早晚高峰时段。这可能导致部分楼栋会受到较为明显的车流噪音干扰。

保利・天奕的项目公司是上海保栩房地产有限公司、上海保利城市发展有限公司。

上海保栩房地产有限公司成立于2025年，注资1亿元，法定代表人傅小君，公司由保利发展持股100%。

上海保利城市发展有限公司 成立于2007年，注资5000万元，法定代表人康勇，公司由保利发展持股100%。