万科A（000002）2024年年报简析：净利润减506.81%

据证券之星公开数据整理，近期万科A（000002）发布2024年年报。根据财报显示，万科A净利润减506.81%。截至本报告期末，公司营业总收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归母净利润-494.78亿元，同比下降506.81%。按单季度数据看，第四季度营业总收入1232.82亿元，同比下降29.73%，第四季度归母净利润-315.35亿元，同比下降2061.73%。

该数据低于大多数分析师的预期，此前分析师普遍预期2024年净利润为亏损-147.23亿元左右。

本次财报公布的各项数据指标表现不尽如人意。其中，毛利率10.17%，同比减33.23%，净利率-14.19%，同比减423.13%，销售费用、管理费用、财务费用总计227.17亿元，三费占营收比6.62%，同比增41.72%，每股净资产16.99元，同比减19.68%，每股经营性现金流0.32元，同比减2.87%，每股收益-4.17元，同比减504.85%

财务报表中对有大幅变动的财务项目的原因说明如下：

1. 一年内到期的非流动负债变动幅度为124.94%,原因:融资结构调整。
2. 交易性金融资产变动幅度为1198.27%,原因:合并范围变化。
3. 衍生金融资产变动幅度为-100.0%,原因:衍生金融工具到期的影响。
4. 应收票据变动幅度为147.45%,原因:票据结算金额增加。
5. 在建工程变动幅度为-47.3%,原因:工程竣备转入固定资产及处置部分项目的影响。
6. 短期借款变动幅度为1401.85%,原因:融资结构变化。
7. 衍生金融负债变动幅度为-43.88%,原因:衍生金融工具到期结算及合并范围变化影响。
8. 应付票据变动幅度为-100.0%,原因:票据到期兑付。
9. 合同负债变动幅度为-37.67%,原因:销售规模下降的影响。
10. 其他流动负债变动幅度为-36.04%,原因:销售规模下降的影响。
11. 应付债券变动幅度为-59.72%,原因:债券到期还款。
12. 预计负债变动幅度为194.65%,原因:预提诉讼赔偿增加。
13. 其他非流动负债变动幅度为40.47%,原因:合并范围变化。
14. 递延所得税负债变动幅度为370.23%,原因:合并范围变化。
15. 财务费用变动幅度为59.87%,原因:在建面积减少，利息资本化率下降，利息收入减少。
16. 投资收益变动幅度为-206.38%,原因:权益法确认联合营项目亏损及计提联合营项目减值。
17. 公允价值变动损益变动幅度为-103.08%,原因:公允价值变动影响。
18. 资产减值损失变动幅度为-105.4%,原因:计提存货跌价准备增加。
19. 信用减值损失变动幅度为-6885.82%,原因:计提其他应收款信用减值损失。
20. 资产处置损益变动幅度为-23437.31%,原因:处置非流动资产产生的亏损。
21. 营业外支出变动幅度为316.01%,原因:预提诉讼赔偿以及退地赔偿增加。
22. 所得税费用变动幅度为-83.77%,原因:集团整体亏损但部分子公司产生应税利润。

证券之星价投圈财报分析工具显示：

• 业务评价：去年的净利率为-14.19%，算上全部成本后，公司产品或服务的附加值不高。
• 偿债能力：公司现金资产非常健康。
• 融资分红：公司上市34年以来，累计融资总额153.82亿元，累计分红总额1031.16亿元，分红融资比为6.7。
• 商业模式：公司业绩主要依靠营销驱动。需要仔细研究这类驱动力背后的实际情况。

财报体检工具显示：

1. 建议关注公司现金流状况（货币资金/总资产仅为6.87%、货币资金/流动负债仅为15.8%、近3年经营性现金流均值/流动负债仅为0.62%）
2. 建议关注公司债务状况（有息资产负债率已达28.38%、有息负债总额/近3年经营性现金流均值已达104.68%）
3. 建议关注财务费用状况（财务费用/近3年经营性现金流均值已达170.28%）
4. 建议关注公司应收账款状况（年报归母净利润为负）
5. 建议关注公司存货状况（存货/营收已达151.24%）

分析师工具显示：证券研究员普遍预期2025年业绩在-112.08亿元，每股收益均值在-0.94元。

持有万科A最多的基金为南方中证房地产ETF，目前规模为42.96亿元，最新净值1.384（4月1日），较上一交易日上涨0.31%，近一年上涨3.41%。该基金现任基金经理为罗文杰。

最近有知名机构关注了公司以下问题：
问：春节前后公司管理团队发生了较大调整，现在距离团队调整已经过去 2个月，请问公司的经营管理情况是否有变化？目前万科在化险和发展方面仍面临挑战，请问管理团队计划如何破局？
答：2024年，万科实现营收 3431.8亿元，销售额2460亿元，完成超 18万套房屋高质量交付，经营服务业务保持稳健增长，并实现多赛道 REITs突破，但亏损额较大，流动性遇到阶段性困难。为有效化解风险，更好推动万科稳健经营和可持续发展，2025年 1月 27日，公司董事会决定利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，充实经营管理团队力量。为了共同目标大家走到一起，新加入的成员与原管理团队携手并肩，一手抓改革化险，一手抓融合发展，动员各方力量，协调多方资源，更好推动万科稳健经营和可持续发展。深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营，稳固市场信心。金融机构等各类合作伙伴纷纷施以援手，支持公司融资需求。深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。这些有利政策的加持，以及“新鲜血液”的加入，为万科发展迎来了重大转机。在各方支持下，万科迎来多项积极进展，生产经营稳定，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道，更好的服务回报股东和市民群众。首先，战略方面要聚焦到主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定 2025年销售回款目标，实施灵活量价策略加速推盘，确保销售回款率继续提升。坚守“保交房”底线，全周期品质管控保障高质量交付，深度参与城市存量不动产的改造盘活。经营服务业务明确各业务底层逻辑和核心业务指标，持续推进经营提效，指标达到行业领先水平。在城市聚焦上，基于中国宏观经济、人口、产业发展等关键变化，在当前已进入城市锚定发展前景好、供需关系平衡、在当地具备竞争优势的重点城市。在业务组合上，对于要退出的业务或项目，基于自身特点合理安排退出节奏，集中资源推进权重项目退出，实现战略收敛聚焦和资产负债表的优化。同时，继续有序推进经营性重资产项目的处置，实现增量现金流入。第二，积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同时构筑资本结构优化新格局。在模式创新上，公司将持续提升多元场景的开发经营服务能力，深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分整合各方资源，激活存量资产效能，提升资产周转效率，运用多维举措，科学调节债务水平，持续优化资本结构。通过资产、负债、权益协同运作，实现安全经营目标有序达成。公司将持续夯实 REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流 REITs上市进程，推动中金印力消费 REIT扩募。同时，公司也将积极推进建万住房租赁 Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施 Pre-REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等战略平台的持续发展，建立面向未来的投融资模式。第三，依托科技创新、科技突围，打造引领行业的新质生产力。在科技突围上，公司将充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势，助力“好房子”、“好服务”、“好社区”的打造，带来更好的客户体验和更具性价比的产品。同时，公司将紧抓当前人工智能与机器人技术快速迭代的战略机遇，通过业务场景开放、知识共享，与行业领军企业深度协同，重点突破服务智能化升级、工业化智能建造和作业设备智能化、小型化等方向，依托科技创新打造面向未来、引领行业的新质生产力。第四，整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。在产业协同上，轨道交通与房地产的结合会产生巨大协同效应，公司将着力强化与深铁集团的融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作，共创城市新生态。以“轨道+物流”为例，深铁集团拥有丰富的轨道交通场站资源，万科物流在 B端运营服务优势明显，近期双方已经开展地铁门店配送试点，场地经营等合作。未来，万科将通过与深铁的深度融合，整合资源，取得更多合作成果。公司也将持续与政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈，重点布局城市基础设施运营管理、数字化城市治理、重大产业项目等关键领域。第五，坚持阳光下的运行体制，打造高效组织。科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、焕发新生，持续为股东、为社会创造价值。

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