年报观察 | 由“大而全”到“专而精”，雅生活持续优化布局

观点网 3月31日，雅生活智慧城市服务股份有限公司召开2024年度业绩发布会。

雅生活服务此前披露的业绩公告显示，2024年度总营收为138.67亿元，毛利为20.84亿元，毛利率15%，经调整核心净利润为10.798亿元。

截至2024年末，雅生活旗下项目合约面积约7.23亿平方米，在管面积约5.51亿平方米。

董事会建议保持分红，截至2024年12月31日止年度分派末期股息每股人民币0.03元（税前）。

核心业务继续增长，区域深耕成效显著

2024年，雅生活聚焦发展核心业务，进一步提升服务品质和经营效益，夯实企业基本盘。2024年度总营收达138.67亿元，其中物业服务、业主增值服务和城市服务等非周期性业务收入总额达135.01亿元，占总营收比重达97.4%，发展韧性凸显。

雅生活服务旗下业务中作为集团战略重心的物业服务板块保持稳步提升，业务收入109.81亿元，较2023年度增长1.6%，占总收入的79.2%。

其中，来自住宅物业项目的收入为人民币45.62亿元，较2023年45.44亿元增加0.4%；来自非住宅物业项目收入为64.18亿元，较2023年62.62亿元增加2.5%。

过去一年，出于对市场行情的精准研判，雅生活选择将伸出去的手收回来。为了保持核心业务的健康发展，在2024年对旗下在管项目持续进行结构优化。

会上，雅生活CEO李大龙表示，2024年将在管项目中交付质量不达标、回款率不及预期的项目和孤岛城市进行出清，深挖优质客户资源，保障重大项目成功续约，提升项目集中度并巩固区域规模优势。

据了解，雅生活全年共计出清项目达到300个，这导致在管项目数量及覆盖城市有所下降，同时经营结构的优化使得旗下物业服务收缴率超过了96%。

此外，雅生活持续深耕存量市场，持续扩大企业在政府办公、公众场馆、公园景区、院校等细分市场领先优势，先后获取华侨大学泉州校区、国防科技大学信息学院、广东省公安机关、广东历史革命博物馆、中国太平洋保险陆家嘴职场物业等多个年化合同超千万的大型项目，新获取项目年化合同总额超过13亿元。

截至2024年12月31日，雅生活服务总在管面积为550.6百万平方米。其中，来自第三方项目为主要来源，占总在管面积约82.8%。

全业态均衡布局策略成效显著。雅生活在管面积中住宅类业态占比为46.1%，公共建筑类项目占比约为43.1%，商业及其他项目的占比约为10.8%；在管项目数量为4412个，覆盖全国30个省，直辖市和自治区，以及205个城市。

区域分布上，31.6%位于长三角城市群，19.5%位于粤港澳大湾区，8.0%位于山东半岛城市群，7.9%位于成渝城市群，其余分布于其他区域，超过七成项目位于经济发达的一二线城市。

高能级城市的高消费力与优质项目密度，不仅能提升品牌溢价，还形成区域服务壁垒，为雅生活的营收提供了坚实保障。

由“大而全”到“专而精”，持续进行结构优化

立足物业服务主业的同时，2024年，雅生活结合市场需求变化，灵活调整多元业务发展策略，以质为先，深度挖潜存量市场潜力。

报告期内，雅生活服务旗下业主增值服务收入为12.91亿元；生活及综合服务收入约4.59亿元，占业主增值服务的收入比重约35.5%；城市服务业务收入12.28亿元；外延增值服务收入3.66亿元。

会上，雅生活服务管理层表示，过去一年，雅生活业务经营策略由大而全，转向聚焦爆款效益优先的专而精，使业主感受到雅生活服务旗下产品的差异化优势，产生用户粘性。

针对城市服务业务，管理层表示，雅生活主动收缩城市服务业务规模，2024年基本不再开拓需要前期垫资或者需要重大投资的项目，而是专注存量市场。

此外，雅生活服务对于回款时间过长的城市服务项目进行集中汰换，完善项目分级管理标准，积极转向轻资产模式，着重改善企业现金流情况。

除调整布局外，雅生活服务加强对自身产品品质的提升。会上，管理层表示，服务品质永远是雅生活的“生命线”。年内，雅生活以客户为中心，聚焦“品质稽核、降本增效、管理标准、风险管控”四大主题，全面提升项目服务品质和运营效益。

2024年，雅生活全面启动“线上+线下”品质稽核模式，建立“发现-整改-验收-回头看”的高效闭环管理机制，并持续加大品质建设资源投入，推进环境和设备的全面升级焕新。

管理层透露，全年完成超300个老旧项目品质焕新工作，数千次安全风险自查自纠，并且打造全面焕新雅管家客服体系，持续强化基层服务力，客户投诉解决率高达97.4%，客户满意度同比上升2个百分点。

现金流是企业稳健发展的基石。业绩公告还披露，雅生活服务2024年流动资产达到128.62亿元，其中现金及现金等价物为人民币33.16亿元，未来将积极解决历史问题，多渠道、多举措维护公司合法权益，通过精细化的现金流管理，确保健康的财务水平。

此外，雅生活服务的管理层也表示，公司会秉持长期主义理念，强化品质管理基本功，提升经营效益和服务创新力，以稳健经营为股东持续创造价值，并尽快恢复较为吸引的派息水平，适时启动回购、特别股息等市值管理措施，推动公司价值回归。

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